AJUNS LA CIRCA 360 MILIOANE EURO, ÎN PRIMA JUMĂTATE A ANULUIVolumul investiţiilor imobiliare - unul dintre cele mai ridicate din ultimii şase ani

Volumul investiţiilor imobiliare în prima jumătate a acestui an a ajuns la 359 de milioane de euro, unul din cele mai ridicate niveluri în ultimii şase ani, potrivit celui mai recent raport CBRE România privind investiţiile imobiliare. Doar în primul semestru al lui 2014, investiţiile au depăşit acest nivel, ajungând la aproximativ 400 de milioane de euro, potrivit companiei. Comparativ cu prima jumătate a anului trecut, când au fost investiţi 107 milioane de euro, volumul investiţional din primul semestru al acestui an este de peste trei ori mai mare.

Proprietăţile din retail şi din sectorul birouri au fost cele mai tranzacţionate în primul semestru al lui 2016, cu o pondere de 88% din totalul investiţiilor, mai relevă raportul CBRE care mai punctează şi că investiţiile străine continuă să fie predominante pe piaţa de real estate din România, ponderea capitalului autohton fiind de doar 1% din totalul investiţiilor.

"Mai multe tranzacţii substanţiale pe cale a fi finalizate în acest an arată că anul 2016 are un potenţial cert de a depăşi performanţele lui 2015, în timp ce volumul total de proprietăţi cu potenţial de tranzacţionare indică o creştere continuă a investiţiilor în real estate în următoarele 18 luni", apreciază Robert Paulson, Head of Investment Properties, CBRE România.

Cele mai mari cinci tranzacţii înregistrate în prima jumătate a lui 2016 reprezintă peste 80% din volumul investiţional total. Raportul CBRE precizează şi că în acest an s-a înregistrat una din cele mai mari tranzacţii în afară Bucureştiului - achiziţia Sibiu Shopping Center din iunie, în valoare de 100 de milioane de euro.

Ţara noastră continuă să atragă investitori imobiliari, pe fondul indicatorilor macroeconomici stabili şi cu perspective de îmbunătăţire şi în condiţiile unor randamente mai atractive faţă de alte pieţe din regiune, anunţă specialiştii din cadrul JLL.

Aceştia menţionează că interesul pentru piaţa noastră imobiliară este crescut, în acest an, fiind prezenţi investitori noi, atraşi de randamentele atractive pe care le pot obţine comparativ cu alte pieţe din regiune, precum Polonia, Cehia sau Ungaria.

Reprezentanţii DTZ Echinox notează că, în contextul fundamentelor macroeconomice favorabile de care se bucură România în prezent, există investitori noi care analizează piaţa noastră şi mulţi chiar înaintează oferte de achiziţie. Din păcate, încă există diferenţe privind aşteptările de preţ între vânzători şi cumpărători. Ca urmare a faptului că România oferă randamente mai ridicate decât ţările din regiune, mare parte din investitorii atraşi au un caracter oportunist care percep România ca un mediu investiţional cu un grad de risc încă ridicat.

Piaţa a devenit din ce în de mai dinamică în ultimii ani, după ce în anii precedenţi singurii investitori activi erau Nepi şi Globalworth. În prezent, analizează piaţa şi fac oferte mult mai mulţi investitori, dintre care o parte au fost prezenţi în România şi înainte de criză. Ţara noastră oferă în continuare randmente mai ridicate comparativ cu pieţele din regiune, care atrag cei mai mulţi investitori (Cehia şi Polonia). Accesul la finanţare este mai dificil şi costurile pentru finanţare sunt mai ridicate, ceea ce reduce din atractivitatea randamentelor. Trendul general al yieldurilor este de uşoară compresie, însă evoluţia de la începutul anului până acum a fost oarecum liniară.

JLL: "Segmentul rezidenţial - cel mai puţin transparent din piaţă"

Piaţa rezidenţială este domeniul cel mai puţin transparent din întreg sectorul imobiliar, apreciază reprezentanţii companiei de consultanţă JLL. Aceştia au subliniat că investitorii din rezidenţial nu sunt mari, nu sunt listaţi pe piaţa de capital şi nu sunt transparenţi. Totodată, nu există nici predictibilitate în acest segment, au atras atenţia specialiştii JLL, apreciind că "nu se ştie de azi pe mâine ce apare": "Nu se ştie niciodată exact dacă programul Prima Casă continuă, nu se ştie care este cerere şi care este oferta, sunt o mulţime de mişcări ce împiedică investitorii să vină la noi".

Sursele citate au menţionat, de asemenea, că, "la bănci este un haos total", adăugând că acestea întâi au majorat avansurile, apoi au început să le reducă. "Un avans de 5%, cum e la Prima Casă, nu este sănătos pe termen lung, este o anomalie. Un avans de 25% este unul normal, în cazul în care vrei să-şi cumperi o casă", au remarcat consultanţii de la JLL.

Aceştia au precizat că toate locuinţele scumpe se vând. La preţuri cuprinse între 600 de euro şi 1.300 de euro pe metrul pătrat, există o ofertă bogată de locuinţe pentru clasa medie, au mai spus sursele citate.

Reprezentanţii JLL au spus că investitorii din piaţa noastră imobiliară sunt izolaţi, poartă negocieri lungi şi caută investiţii cu randamente imediate. "Majoritatea investitorilor se uită la România pentru un câştig care să merite timpul alocat şi riscul de ţară", au apreciat aceştia, adăugând: "Investitorii ar dori să se uite către România, dar sunt deosebit de atenţi la modul în care îşi aleg proiectele. Sunt câţiva investitori mari, dar nu vedem niciunul din ţara noastră. Nici produse multe pe segmentul premium nu sunt, pentru că dacă ar apărea un astfel de produs în Bucureşti care să fie de vânzare, atunci ar exista investitori interesaţi".

Conform specialiştilor citaţi, până acum 18-24 de luni nu se finanţa în România, pentru că băncile nu acordau credite. Acum, băncile finanţează, dar se uită foarte mult pe cine finanţează şi ce proiect.

Acum, există 7-8 bănci care intră în competiţie pentru proiecte cu valori variind între 10 milioane euro şi 50 milioane euro.

Volumul investiţiilor în sectorul imobiliar din ţara noastră a crescut cu peste 6% în primele nouă luni din 2016, până la circa 400 de milioane de euro, însă până la finalul lui 2016 nu vor depăşi valoarea totală atinsă în 2015, respectiv 700 de milioane de euro.

Silviana Badea, director JLL, a declarat: "Randamentele din România sunt cu cel puţin 2,25 - 2,5% mai ridicate decât cele din Praga şi Varşovia. Cu toate acestea, mulţi investitori mari preferă Praga şi chiar Budapesta, în defavoarea Bucureştiului. Investitorii ar vrea să se uite mai atent la România, dar sunt deosebit de atenţi la felul în care îşi aleg proiectele şi, spre deosebire de 2007, când cumpărau cam orice la orice preţ, acum sunt foarte atenţi la competiţie. Nu atragem încă interesul pe care îl atrage Ungaria, dar consider că piaţa imobiliară din România este sănătoasă. La momentul în care investitorii se vor gândi că apetitul pentru Cehia sau Ungaria este mai degrabă unul venit din entuziasm, îşi vor îndrepta atenţia şi banii către România, ca zonă mai sustenabilă".

Consultanţii JLL spun că suntem încă departe de condiţiile din alte ţări din Europa Centrală şi de Est (ECE), mai ales în ceea ce priveşte amortizarea, dar şi costurile, iar băncile pun accent pe fundamentele proiectului şi pe credibilitatea celui care solicită împrumutul şi au devenit mult mai sofisticate în analiza acestor proiecte. Pe de altă parte, amortizarea şi marja influenţează nivelul randamentului unei achiziţii imobiliare şi, deci, al randamentelor din piaţă.

Volum record de livrări pe piaţa birourilor

Pe piaţa birourilor vor fi livrate 370.000 metri pătraţi de spaţii, până la sfârşitul anului, în creştere cu aproape 500% faţă de anul trecut, ajungându-se la un stoc total de 2,67 milioane de metri pătraţi, în creştere cu 16%, conform cifrelor JLL. Rata de neocupare estimată este de 15%, iar cererea brută va fi de 320.000 mp. Cererea netă în sectorul închirierilor şi relocărilor va fi de 160.000 mp, nivelul chiriilor solicitate pentru spaţiile premium rămânând la o medie de 18,5 euro/mp/lună, a precizat Marius Scuta, director JLL.

Potrivit domniei sale, companiile din IT&C, Telecom şi outsourcing au fost cei mai activi chiriaşi în ultimele şase luni, Capitala continuând să fie o destinaţie atractivă pentru societăţile din aceste domenii.

Conform JLL, Iaşiul a urcat pe locul al doilea, între cele mai importante oraşe din ţară (Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara şi Braşov) şi are şanse să crească în continuare, însă potenţial de creştere au toate cele patru municipii menţionate.

Proiectele noi sunt parţial pre-închiriate, în cele mai multe cazuri de companii care se relochează. Cererea netă nu va absorbi total oferta nouă, iar rata de neocupare va creşte până la sfârşitul anului 2016, chiriile menţinându-se constante.

Cererea de spaţii de birouri a totalizat peste 230.000 de metri pătraţi, în creştere cu aproape 33%, în prima jumătate a anului în curs comparativ cu aceeaşi perioadă a lui 2015, potrivit domnului Andrei Drosu, consultant în cadrul departamentului de Research de la JLL. Capitala rămâne destinaţia preferată pentru companii, cumulând mai mult de 80% din cererea totală, respectiv 190.000 de metri pătraţi.

În primul semestru, au fost livraţi aproximativ 170.000 metri pătraţi, în principalele oraşe din ţară, inclusiv Bucureşti. Comparativ cu acelaşi interval al anului trecut, oferta este semnificativ mai mare, în principal datorită creşterii exponenţiale a livrărilor din Bucureşti (de 2,5 ori).

În ultimii trei ani, nivelul chiriei s-a menţinut constant, maximul de 18,5 euro/mp/lună fiind atins în Bucureşti.

În zonele centrale, chiriile pentru spaţii de birouri de clasă A se încadrează între 15 şi 17 euro/mp/lună, în zonele semicentrale, între 12 şi 15 euro/mp/lună şi în zonele periferice - între 8 şi 11 euro/mp/lună, după cum ne-au spus reprezentanţii DTZ Echinox.

Aceştia susţin că, în primul semestru al acestui an, aproximativ 64.000 mp de birouri au fost tranzacţionaţi, iar pentru întreg anul 2016 cererea de spaţii moderne de birouri localizate în Cluj, Timişoara, Iaşi şi Braşov este prognozată să atingă o valoare record.

La finalul primului semestru al acestui an, rata de neocupare pentru spaţiile de birouri moderne din principalele oraşe regionale era mai mică de 2% în Timisoara, 4% în Cluj Napoca, 5% în Iasi şi 6% în Brasov, conform DTZ.

Piaţa de birouri a atins un vârf în anul 2009, din punct de vedere al livrărilor (circa 370.000 mp). După acest an, activitatea de dezvoltare a încetinit, atingând un minim în 2012 (47.000 mp). Începând cu 2013, dezvoltatorii au reluat investiţiile, însă cu precauţie. Datorită cererii record din 2013 şi 2014, dar şi a timpului de execuţie a unui proiect care se întinde pe o perioadă de circa doi ani, în condiţiile în care în 2015 şi 2016 au fost începute multe clădiri de birouri, până la finele anului 2017 am putea vedea un nou record de livrări, ne-a spus domnul Drosu, de la JLL.

DTZ Echinox: Vânzările retailerilor din prima jumătate a anului au urmat trendul ascendent de anul trecut

Piaţa de retail din România este extrem de animată, atât pe segmentul livrărilor de spaţii noi, cât şi din punct de vedere al cererii, sunt de părere reprezentanţii DTZ Echinox. Aceştia afirmă că, în prima jumătate a anului în curs, vânzările retailerilor au urmat trendul ascendent de anul trecut, înregistrând, în medie, o creştere de 15%, cu diferenţe semnificativ mai mari pentru retailerii de fashion.

În zona de retail, dezvoltatorii au anunţat livrarea a aproape 190.000 de metri pătraţi pentru a doua jumătate a anului, din care 30% reprezintă extensii şi modernizări de proiecte existente, conform domnului Andrei Drosu.

Două mari proiecte de retail au fost finalizate în prima jumătate a anului, ambele ţintind oraşe mari, dar cu stoc redus de spaţii comerciale moderne. NEPI a deschis Shopping City Timişoara, de 57.000 metri pătraţi, iar SIF Oltenia a terminat renovarea Mercur Craiova, de 20.000 de metri pătraţi, ne-a mai spus reprezentantul JLL.

În aceeaşi perioadă, Anchor Grup a finalizat modernizarea celor două malluri pe care le deţine în Capitală - Bucureşti Mall şi Plaza România.

Peste 50 de branduri noi de retail au intrat în România din 2014, iar printre cei care au deschis magazine în acest an se numără COS, Fossil, Chopard şi Cerruti 1881. În plus, alte nume noi, precum Lynne, Forever 21 şi Lanidor au anunţat extinderea în România. Pe lângă brandurile de modă şi lanţurile de supermarketuri şi hipermarketuri au continuat să se extindă agresiv, încurajaţi de creşterea record a consumului, potrivit JLL.

Pentru întregul an este aşteptată livrarea unor centre comerciale noi, precum şi extinderi ale unor proiecte existente, suprafaţa ce urmează să fie livrată depăşind 230.000 de metri pătraţi, nivel în creştere cu aproximativ 30% faţă de livrările din 2015, ne-au precizat reprezentanţii DTZ.

Chiriile în cele mai bune centre comerciale au crescut marginal, în ultima jumătate de an, la 65-75 de euro/mp/lună.

Piaţa a atins un maxim istoric al livrărilor în anul 2008, când au fost finalizate proiecte totalizând 600.000 de metri pătraţi, o cincime din întregul stoc actual.

În următorii ani, din ce în ce mai puţine proiecte au fost finalizate, astfel că în 2014 a fost atins pragul de jos al pieţei, cu 72.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi.

Segmentul industrial este foarte efervescent

Piaţa imobiliară din sectorul industrial este foarte efervescentă, fiind caracterizată printr-o cerere consolidată, reală, atât în Bucureşti cât şi în marile oraşe, spun specialiştii de la DTZ Echinox, apreciind: "Există un interes crescut al companiilor pentru a se extinde cu depozitele sau unităţile de producţie, sau de a intra pe piaţă. Deşi marii jucători sunt într-un număr relativ limitat, reuşesc să răspundă diverselor cerinţe şi să deschidă noi zone de logistică/producţie. Vorbim aici de marii jucători CTP, P3, WDP, Logicor, VGP şi Panattoni.

Stocul total de spaţii industriale şi de logistică a ajuns, în acest an, la nivelul de 2,3 milioane de metri pătraţi, din care 155.000 metri pătraţi - livraţi în prima jumătate din 2016, suprafaţă comparabilă cu oferta nouă din întreg anul trecut.

Cea mai mare parte a spaţiilor noi a fost livrată în Bucureşti (75%), alte zone de interes fiind Ploieşti, Râmnicu- Vâlcea şi Sibiu.

Cererea a venit în special din partea companiilor din retail (53%) şi logistică (24%). În total, la nivel de ţară, suprafaţa de spaţii logistice şi industriale închiriată în primul semestru a fost de peste 230.000 metri pătraţi, dublu faţă de perioada similară a anului trecut. Şi din acest punct de vedere, Bucureştiul domină piaţa, generând 75% din cererea totală.

Pe fondul unui echilibru dintre cerere şi ofertă, chiriile au rămas constante în ultimii patru ani, cele mai bune spaţii fiind închiriate cu aproximativ 4 euro/mp/lună.

Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din afara Capitalei a ajuns la 1,3 milioane de metri pătraţi, depăşindu-l pe cel din Bucureşti cu 30%, în primul semestru din acest an, potrivit DTZ Echinox.

"La finalul S1 2016, stocul modern de spaţii industriale şi logistice din afara Capitalei a ajuns la 1,3 milioane de metri pătraţi, depăşind stocul din Bucureşti cu 30%. Regiunea cu cel mai mare stoc din afara Capitalei este zona de vest - 35%, urmată de sud (30%) şi nord-vest (18%). Oraşele cel mai bine reprezentate din punct de vedere al dezvoltărilor realizate sunt Timişoara (300.000 mp) şi Ploieşti (peste 250.000 mp), ambele cumulând aproximativ 50% din stocul naţional (excluzând Bucureşti). În ultimii doi ani şi jumătate, volumul spaţiilor tranzacţionate în afara Capitalei a fost de aproximativ 400.000 mp", arată DTZ Echinox.

Rodica Târcavu, senior broker Industrial Agency DTZ Echinox, a declarat: "Există o efervescenţă a sectorului industrial - manifestată din perspectiva producătorilor, a retailerilor şi logisticienilor în căutare activă de spaţii. Acest optimism pentru piaţa din România vine ca răspuns la climatul economic pozitiv, forţa de muncă disponibilă şi calificată, precum şi la încrederea în dezvoltarea viitoare a ţării. În paralel, dezvoltatorii s-au remarcat printr-un interes crescut pentru achiziţii de terenuri în Bucureşti şi în celelalte oraşe, pentru a răspunde acestei cereri dinamice şi diversificate, având deschidere chiar şi proiecte speculative".

Piaţa s-a dezvoltat puternic în perioada 2005-2008, dar odată cu venirea crizei, activitatea a îngheţat. Începând cu 2014, dezvoltatorii au reluat investiţiile, însă noile proiecte au fost construite în principal în baza unor contracte de preînchiriere, nu speculativ.

Şi în segmentul industrial a fost înregistrat un nou record al cererii brute, respectiv 220.000 mp - dublul nivelului înregistrat anul trecut -, au spus specialiştii de la JLL, precizând că încep să crească timid dezvoltările speculative. Stocul total de spaţii industriale a crescut la 2,3 milioane mp, din care 1,06 milioane mp - în Bucureşti.

Chiriile s-au menţinut stabile, cu o uşoară creştere, dar variază în funcţie de locaţie, termenul contractual şi de suprafaţa închiriată.

Companiile din domeniul FMCG, de logistică şi automotive au fost cei mai activi jucători.

"Cererea va atinge niveluri record, dacă economia continuă să performeze", apreciază specialiştii JLL, adăugând că majoritatea cererii noi va avea ca ţintă Bucureştiul, dar şi oraşele secundare din ţară. Aceştia mai spun că proiectele care urmează să fie livrate totalizează 257.000 mp, cu peste 100.000 mp în Bucureşti.