Tranzacţiile de închiriere urcă vertiginos
Starea generalizată de scădere a tranzacţiilor imobiliare a afectat şi Municipiul Alba Iulia. Agenţii imobiliari intervievaţi ne-au oferit estimări diferite privind trendul puternic descendent al tranzacţiilor. Dan Crişan, administratorul agenţiei "Duna Group Invest", ne-a precizat: "Am cunoştinţă, din consultările pe care le-am avut cu alte agenţii imobiliare, că sunt societăţi care nu au mai tranzacţionat nimic de două, patru sau chiar şase luni. Cred că un rol foarte important în acest sens îl are, în primul rând, vechimea agenţiei, dar şi experienţa agenţilor. Prin asta înţeleg şi modul în care se oferă consultanţa". Domnia sa ne-a indicat un procent de scădere a tranzacţiilor cu 20% faţă de anul trecut, identic cu cel pe care ni l-a arătat Răzvan Mitrofan, agent în cadrul companiei imobiliare "Romidia".
Ramona Gianina Obrejan, broker imobiliar în cadrul agenţiei "Univers Casa", crede că există o scădere a tranzacţiilor de 30-40%. Mai radical s-a declarat Mircea Curta, manager al agenţiei "Imobiliar Construct", care ne-a indicat o scădere generală a tranzacţionărilor de peste 60%.
Agenţii consideră că, pe piaţa imobiliară din Alba Iulia, preţurile pretinse în ultimii ani au fost cam mari raportat la posibilităţile localnicilor. Una din cauzele majorării artificiale a preţurilor este faptul că, în ultimii doi-trei ani, strămutaţii de la Roşia Montană precum şi compania auriferă "Roşia Montana Gold Corporation" (RMGC) aruncau cu banii în stânga şi în dreapta achiziţionând şi închiriind masiv apartamente în blocurile vechi. Şi în Alba ca şi în alte municipii mari se regăsesc cauzele generale ale căderii pieţei, respectiv înăsprirea condiţiilor de creditare şi supraevaluarea proprietăţilor scoase la vânzare.
La finele lunii august, pe piaţa din Alba Iulia oferta crescuse puternic, iar cererea a înregistrat o scădere semnificativă. Agenţii imobiliari susţin că nivelul ofertei a crescut substanţial în 2008 şi din cauza faptului că au fost finalizate numeroase construcţii.
Zone bune, lipsite de clientelă
Piaţa din Alba a fost mai tot timpul caracterizată de manifestări cel puţin bizare. Astfel, şi în acest an, apartamentele situate în poziţii centrale ale oraşului, cum este Bulevardul Transilvaniei, nu prezintă interes din punct de vedere imobiliar. "Lumea fuge de blocurile-turn din această zonă pentru că ştiu că sunt construite pe structuri de dimensiuni mici şi, ca urmare, apartamentele sunt destul de înghesuite", ne-a explicat Ramona Gianina Obrejan. Cele mai solicitate sunt apartamentele din cartierul Cetate, urmate de cele din zona Cetate - Tolstoi şi Centru. Interesant este că Centrul nu este atât de solicitat ca în alţi ani din cauza preţurilor ridicate ale apartamentelor.
Alte zone preferate sunt Cloşca, Mercur, Stadionului, Vasile Goldiş - unde apartamentele sunt mai mici. Către coada topului preferinţelor cartierele Ampoi 3, Ampoi 1 şi Ampoi 2. Deşi Ampoi 3 beneficiază de apartamente cu suprafeţe mari, cumpărătorii evită această locaţie pentru că nu există nici pieţe şi nici funcţiuni comerciale mari. Alte zone evitate, din cauza populaţiei de etnie rromă, sunt la marginea cartierului Cetate, dar şi zona industrială din spatele Talciocului - lângă fabrica de lapte.
Interesant este şi faptul că, din acest an, preferinţele puţinilor cumpărători s-au îndreptat mai mult spre apartamentele din blocurile vechi decât spre cele noi. Surse din piaţa locală susţin că fenomenul este cauzat de faptul că prea puţine locuinţe noi sunt de calitate şi că astfel de imobile au fost ridicate în grabă. Ca urmare, la scurt timp după darea în folosinţă, noii proprietari s-au confruntat cu multe probleme.
Se ieftinesc apartamentele vechi
Experţii imobiliari consultaţi au remarcat, în această vară, o scădere de 10-15% a preţurilor cerute pentru apartamentele vechi faţă de cotaţiile din perioada similară a anului trecut. Răzvan Mitrofan ne-a precizat că, în cadrul procesului de negociere a tranzacţiilor, proprietarii lasă şi 5-6.000 de euro faţă de valoarea solicitată iniţial.
Camerele din căminele de nefamilişti costau, la sfârşitul lunii august, maxim 70.000 de lei sau 18.000 de euro. Preţul garsonierelor începea de la 20-30.000 de euro şi urca până la 40-45.000 de euro. În imobilele noi, garsonierele ajungeau la 55.000 de euro.
Preţul apartamentelor de două camere începea, în perioada menţionată, de la 35.000 de euro şi avea un maxim de 85.000 euro (cazuri rare). Valorile medii ale unei astfel de locuinţe era de 50-60.000 de euro. Ramona Gianina Obrejan ne-a spus că, pentru blocurile noi, preţurile de vânzare erau de 70-72.000 de euro.
Apartamentele cu trei camere aveau rareori, la sfârşitul lui august, valori minime de 42.000 de euro, pentru suprafeţele mici, nemodernizate. De regulă, preţurile variau între 60-65.000 de euro şi 90-100.000 de euro. Locuinţele cu patru camere costau între 70-75.000 de euro şi 120-130.000 de euro.
Casele rămân cele mai căutate în Alba Iulia şi împrejurimi
Casele noi şi vechi au fost întotdeauna căutate în Alba Iulia. Oamenii din zonă au manifestat întotdeauna o preferinţă pentru spaţii locative individuale dotate şi cu o curte. Interesant este că preţurile pretinse, în această vară, pentru astfel de proprietăţi sunt apropiate de cele ale apartamentelor cu patru camere. Mircea Curta ne-a explicat: "Desigur valorile minimale solicitate nu privesc casa propiu-zisă, ci mai mult terenul aferent. Dacă în Miceşti se cer 30.000 de euro pentru o casă cu teren aferent de 1.500 mp şi cu utilităţi, este clar că aceea este o construcţie din chirpici lipsită de orice fel de valoare". Pentru casele locuibile vechi, cu suprafeţe de 500-600 mp, proprietarii cereau, în perioada analizată, 120.000-140.000 de euro.
Pentru casele noi, preţurile sunt diferenţiate, în primul rând, de existenţa finisajelor. În general, casele "la roşu" se găseau la preţuri de 100.000 de euro. Vara a adus şi oferte mai ieftine pentru duplex-uri "la roşu",de minim 75.000 de euro. Pentru casele "la cheie", preţurile de vânzare începeau de la 110-120.000 de euro pentru un duplex finisat în zona Alba-Miceşti sau în zona Partoş. Pentru cartierul Cetate, preţul minim era de 160.000 de euro.
Valorile maxime de tranzacţionare pentru casele noi sau vechi erau, în perioada analizată, de 220.000 - 300.000 de euro.
Tranzacţiile de închiriere urcă vertiginos
Fenomenul de scădere a tranzacţiilor de vânzare - cumpărare a determinat o creştere a cererii de închirieri, resimţită puternic şi pe piaţa din Alba Iulia, ca şi în multe alte oraşe mari din ţară. Imposibilitatea proprietarilor de a vinde la preţul dorit şi veniturile limitate ale cumpărătorilor care nu pot obţine credite au condus la o tendinţă clară de creştere a cererii şi ofertei de închiriere a apartamentelor din Alba Iulia. Agenţii imobiliari locali susţin că această tendinţă şi intensificarea tranzacţiilor se va resimţi din plin în toamnă.
Cu toate că oferta de chirii a sporit, preţurile crescuseră, la finele verii, cu 10 - 20%. "Sunt chirii cam mari pentru Alba Iulia", crede Ramona Gianina Obrejan. Astfel, la sfârşitul lui august, o garsonieră se închiria cu 100 - 180 de euro/lună. Preţul de închiriere a apartamentelor cu două camere începea de la 150 şi ajungea la 350 euro/lună, iar apartamentele cu trei camere aveau tarife de 200 - 400 de euro/lună.
În cazul caselor, închirierea începea de la valori de 400-500 de euro lunar şi ajungea şi la 1.200 de euro. Erau şi situaţii în care pentru vilele de lux proprietarii cereau şi 2.000 de euro/lună.
Mai cumpără terenuri doar cei care lucrează în străinătate
Chiar dacă şi în privinţa terenurilor se resimte o scădere a tranzacţiilor, acestea continuă să fie căutate. "De regulă, cumpărătorii sunt cei care lucrează în străinătate. Îşi cumpără câte o bucată de teren de 300 până la 500 mp în speranţa că vor putea construi ceva într-un viitor mai mult sau mai puţin îndepărtat", ne-a declarat Răzvan Mitrofan.
Astfel, cele mai scumpe terenuri cons-truibile se găsesc în zona "Schit". Expertul "Univers Casa" ne-a explicat că această arie este împărţită în trei zone de interes: lângă pădure, unde preţurile erau, la finele lunii august, de 25 - 45 de euro/mp; Nicolae Grigorescu - Pinului, cu preţuri de 80-100 euro/mp; Lalelelor, cu preţuri de până la 200 de euro/mp. Această din urmă zonă beneficiază de toate utilităţile, precum şi de şosea asfaltată.
A doua în topul tranzacţionărilor este zona Alba-Miceşti mai ales aria care ţine de proiectul rezidenţial Orizont - cu peste 900 de case. Avantajul acesteia este existenţa unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), fapt care va scuti proprietarii de cheltuielile pentru realizarea unor documentaţii de urbanism. Şi în Alba-Miceşti există trei categorii de terenuri: cele fără utilităţi se puteau achiziţiona, la finele verii, cu 27 de euro/mp; terenurile fără acces la strada principală ajungeau la 70-80 de euro/mp, în timp ce loturile cu acces erau cotate între 120 şi 150 de euro/mp.
O altă zonă căutată este Partoş, cu preţuri între 23-35 de euro/mp. În aria de la Oarda - ieşirea spre Sebeş, preţurile parcelelor scoase la vânzare ajungeau, în perioada menţionată, la cotaţii de 20-30 de euro/mp. Şi zona Şard-Ighin avea preţuri de 20-30 euro/mp. În fine, în zona Pâclişa, terenurile se tranzacţionau cu 10-27 de euro/mp.
Cele mai scumpe terenuri rămân cele din Cetate. Acestea sunt, însă, puţine şi ajungeau, la sfârşitul verii, la valori de până la 350 de euro/mp. Sunt şi situaţii de terenuri care deja beneficiază de proiect cu toate avizele şi pentru care proprietarii cereau 500-700 de euro/mp.
Terenuri industriale se mai găsesc la ieşirea către Sebeş, unde se merge de la 15 până la 60-80 de euro/mp. La Vinţ, loturile cu funcţiuni industriale erau la preţuri de 10-25 de euro/mp. În fine pentru terenurile cu front la şoseaua de centură, la ieşirea din oraş spre Cluj, zonă planificată pentru funcţiuni indus-triale printr-un PUZ aprobat anul trecut, preţurile începeau de la 15-20 de euro/mp.
Răzvan Mitrofan, agent în cadrul companiei imobiliare "Romidia", crede că, dacă se va ajunge la preţuri rezonabile şi nu artificial majorate, piaţa se va stabiliza. "Unul din factorii care va determina o revenire a tranzacţiilor va fi creşterea gradului de profesionalism în domeniu. Se va ajunge la situaţia în care se va restrânge numărul de agenţii imobiliare în sensul că doar cei profesionişti vor rezista pe piaţă", ne-a precizat reprezentantul "Romidia".
De aceeaşi părere este şi Dan Crişan, care consideră că problema mentalităţii consacrate de a ne pricepe la tot şi la toate, inclusiv în domeniul imobiliar este o chestiune care va trebui remediată. "Numai atunci piaţa se va aşeza. Degeaba ceri preţuri exorbitante pentru ceva care nu corespunde ca valoare de piaţă", a încheiat expertul "Duna Group Imobiliare".
Pentru spaţiile comerciale se caută, de regulă, zonele cu vad din Alba Iulia cum ar fi bulevardul Transilvaniei sau bulevardul Revoluţiei, susţine Dan Crişan, managerul "Duna Group Imobiliare". La finele lunii august, preţul minim de închiriere a spaţiilor comerciale era de 10 euro/mp/lună şi ajungea la valori maximale de 25-30 euro, uneori chiar 35 de euro/mp/lună. Spaţiile comerciale nu prea au piaţă la vânzare pentru că preţurile sunt prohibitive. "Nu rentează să dai 2-3.000 euro/mp pentru că nu ai cum să îi recuperezi", a subliniat Dan Crişan. Pentru birouri, în zonele căutate, proprietarii cer chirii şi de 10-15 euro/mp/lună.
