Preţurile exagerat de mari - una din cauzele căderii tranzacţiilor
Până anul trecut, Braşovul putea fi considerat unul dintre principalele repere ale creşterii continue a pieţei imobiliare atât şi ca număr de tranzacţii încheiate, cât şi ca preţuri. În această vară, însă, tranzacţiile cu proprietăţi braşovene au intrat în cădere liberă.
Gheorghe Covaliu, administratorul agenţiei imobiliare "Cov-Alin", ne-a declarat: "Există un total regres al tranzacţiilor faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, în sensul că atunci erau foarte multe, atipic pentru perioada verii. În acest an, tranzacţiile s-au redus odată cu sosirea verii, dar într-un mod mult mai dramatic decât cel cu care ne-am obişnuit". Domnia sa apreciază că numărul tranzacţiilor a scăzut, la finele verii, cu cel puţin 40 - 50% faţă de anul trecut.
Victor Rotar, reprezentantul "K.I. Kronstadt Imobiliare", ne-a declarat că s-au încheiat cu până la 70 - 80% mai puţine tranzacţii decât perioada similară a anului trecut. "Cererea este undeva la 1% faţă de ofertă", a specificat domnia sa. Alţi agenţi imobiliari au fost mai optimişti. Alexandru Pop, reprezentantul "Terra Monda Imobiliare", a estimat optimist o cădere generală de 10-12%, în timp ce Nelu Pavel, administrator al "Granadas Imobiliare", estimează că scăderea tranzacţiilor se situează undeva pe la 25%.
Experţii cred că această diminuare considerabilă a tranzacţiilor a fost cauzată de expectativa cumpărătorilor, care speră să scadă preţurile proprietăţilor. Singurul sector în creştere din punct de vedere al contractelor încheiate este reprezentat de chirii. Mulţi proprietari preferă să închirieze decât să vândă apartamentele în această perioadă.
Preţurile exagerat de mari - una din cauzele căderii tranzacţiilor
Multe proprietăţi, în special apartamentele vechi, au preţuri exagerat de mari faţă de valoarea lor de piaţă şi faţă de posibilităţile de cumpărare ale braşovenilor. Astfel, multe apartamente scoase la vânzare au rămas netranzacţionate de luni de zile, iar piaţa a devenit suprasaturată. Gheorghe Covaliu susţine: "Oricum proprietarii cer prea mult. S-a ajuns să se pretindă preţuri pe care nici în Occident nu le găseşti pentru un apartament nemodernizat, fără niciun fel de îmbunătăţiri".
Reprezentantul "Granadas Imobiliare" ne-a explicat: "De multe ori, vânzătorii cer preţuri nejustificat de mari. Şi agenţia noastră şi alte agenţii au încercat să le explice că nu pot pretinde acelaşi preţ ca la locuinţele dotate şi modernizate pentru apartamente fără îmbunătăţiri. Dar dacă omul vrea să ţină de preţ nu avem ce face".
Scăderea tranzacţiilor este resimţită în special de către agenţiile care se ocupă exclusiv de intermedieri, nu şi de cele care deţin proprietăţi.
Creditele se acordă mai greu
Gheorghe Covaliu a adăugat că la scăderea tranzacţiilor a contribuit şi faptul că băncile acordă mai greu credite ipotecare şi pentru sume mai mici. Instituţiile financiar -bancare îşi diminuează, astfel, riscurile, pe fondul crizei financiare internaţionale.
Nelu Pavel crede că s-a apelat prea mult la credite şi că măsurile dispuse de către organismele financiare naţionale sunt justificabile pentru că s-ar putea ajunge la riscul ca băncile, chiar în situaţia în care vor prelua proprietăţile pentru neplata ratelor, să nu aibă cui să le vândă.
Alţi analişti imobiliari pun căderea pe seama insistenţei mediatice în privinţa momentului în care "gogoaşa" imobiliară se dezumflă. Pe de altă parte, ei estimează că mai există şi un procent semnificativ de potenţiali cumpărători, care au economii, dar aşteaptă o scădere puternică a preţurilor.
Cele mai căutate zone rămân Centrul, Toamnei, Vlahuţă, Gării şi Răcădău
Din puţinele tranzacţii încheiate, agenţii imobiliari braşoveni au concluzionat că tot garsonierele şi apartamentele cu două camere sunt cele mai căutate. Cererea cea mai mare se înregistrează, în continuare, pentru zonele bune ale oraşului precum Centrul Civic şi Centrul Istoric, blocurile Onix (în proporţie de 40-50% utilizate pentru birouri), strada Toamnei, bulevardele Vlahuţă şi Gării, Cartierul Răcădău - ultimul căutat în special de bucureşteni pentru a avea o locuinţă la munte.
Cumpărătorii se feresc, în continuare, de zona Bartolomeu Nord, din cauza faimei de cartier muncitoresc şi locuitorilor de populaţie rromă. Proiecte mari de ansambluri rezidenţiale precum "Avant-garden" nu au reuşit, încă, să estompeze pe deplin această imagine negativă. Cartierul Noua a rămas cu o faimă de loc care găzduieşte o populaţie infracţională numeroasă, în urma unui scandal intens mediatizat pe la începutul anilor 2000, deşi acest lucru nu mai este demult valabil. Singura arie cu adevărat neprietenoasă poate fi considerată "Uzina 2" (zona Carfil) plină de blocuri de nefamilişti. Arii intermediare ca şi confort şi solicitări sunt cartierele Tractorul şi Triaj, ultimul îndepărtat şi aproape lipsit de legături cu oraşul.
Nelu Pavel ne-a precizat că, adesea, apartamentele noi au un preţ care, socotit la metrul pătrat, este mult mai mic decât în cazul apartamentelor vechi. Domnia sa arată: "În ultimul an, au fost finalizate destul de multe imobile noi. Preţul pe metru pătrat util la un apartament vechi variază între 1.000 şi 2.200 de euro, în timp ce preţul pentru un apartament nou de la 800 de euro/mp şi abia ajunge la 1.400 de euro/mp".
Preţurile apartamentelor încep să scadă
Preţurile camerelor din căminele de nefamilişti, aşa-numite garsoniere confort III, căutate în anii trecuţi ca soluţie faţă de preţurile prohibitive de pe piaţă, au început să scadă în acest an. Victor Rotar ne-a precizat că, în cazul camerelor, s-a ajuns în situaţia în care se cer preţuri de 16.500 - 17.000 euro, nivel valabil pentru finele lunii august.
Experţii consultaţi au fost unanim de acord cu faptul că, cel puţin la finele verii, garsonierele nu au scăzut foarte mult ca valoare. Preţul minimal pentru o garsonieră era, la finele lunii august, de 30 - 35.000 de euro, comparativ cu perioada similară din 2007, când preţul minim pentru o garsonieră era de 40.000 de euro. La finele lunii august, preţul maximal pentru o astfel de locuinţă era de 45 - 50.000 euro, faţă de anul trecut, când proprietarii cereau şi 70.000 de euro. Este drept că era o garsonieră în casă situată în Centrul Vechi.
Domnul Rotaru ne-a precizat că preţul real de tranzacţionare scade, adesea, cu cel puţin 5 - 6.000 euro faţă de cel afişat ca ofertă. Cea mai mare scădere era înregistrată, la finele lunii august, pentru apartamentele cu două camere. Administratorul agenţiei "Cov-Alin" estimează că scăderea preţului este situată undeva la 15 - 20.000 euro faţă de nivelul din perioada similară a lui 2007: "În acest an, un apartament de două camere în Triaj stă de luni de zile nevândut, la un preţ de 60.000 euro. Anul trecut, pentru un apartament similar cereau şi 85.000 euro".
În zona centrală preţurile încă se menţin, dar apartamentele cu două camere se tranzacţionează rar. În general, cu rezervele enunţate anterior privind tranzacţiile reale, experţii ne-au indicat preţuri cuprinse între un minim de 60.000 şi un maxim de 100.000 euro.
Nici în cazul apartamentelor cu trei camere lucrurile nu stau mai bine.
Gheorghe Covaliu apreciază că cererea pentru apartamentele cu trei camere este, în cel mai bun caz, la o treime din cea înregistrată în vara anului trecut. După unii experţi imobiliari, preţul minim pentru o locuinţă cu trei camere era, la finele lunii august, de 75.000 de euro pentru apartamente nedecomandate, în zone slab cotate. Apartamentele din zonele semi-centrale costau minim 85.000 de euro, iar preţul maxim solicitat era de 120 - 130.000 de euro pentru locaţiile centrale. Şi aceste preţuri sunt mai mici decât în perioada similară din 2007, când maximul ajungea la 145-150.000 de euro.
Şi apartamentele de patru camere erau, la finele verii, destul de slab tranzacţionate şi înregistrau o scădere a preţului real de tranzacţionare, dar şi a preţului afişat ca ofertă. Astfel, preţul minimal pretins pentru un apartament de patru camere este de 85 - 90.000 de euro în zonele slab cotate. Cel mai adesea, preţurile începeau de la 100 -105.000 de euro şi ajungeau la 120 - 130.000 de euro. Maximul de preţ era situat la 140 - 150.000 euro în zonele centrale. În 2007, proprietarii cereau şi 180.000 euro pentru locuinţele cu patru camere din zonele bine cotate, ne-a declarat Nelu Pavel.
Nici casele nu se mai tranzacţionează ca în anii trecuţi
Piaţa locuinţelor unifamiliale prezenta, la sfârşitul verii, regrese majore ca ritm de tranzacţionare. Deşi mulţi şi-ar dori confortul propriei curţi, puţini şi-l pot permite. Gheorghe Covaliu ne-a menţionat că, la finele lunii august, se tranzacţionau cu precădere casele noi, în special cele din cartierul Green Valley. Alte zone rezidenţiale solicitate sunt aria de la ieşirea din Braşov către Zizin şi Tărlungeni, dar şi în cartierul Tractorul - partea de la ieşirea către Feldioara.
Potrivit lui Alexandru Pop, cele mai mici preţuri sunt în Cartierul Stupini - perceput încă un fel de sat, deşi administrativ ţine de Braşov. Acolo casele noi se vând la 125 -140.000 de euro. La preţuri asemănătoare se tranzacţionează şi casele din localităţile -satelit ale Braşovului. În cartierul Tractorul, preţul de pornire pentru case este de 190.000 de euro. Pentru locuinţele individuale din centru, preţurile încep de la 250.000 de euro.
Tranzacţii slabe şi pe piaţa terenurilor
Şi piaţa terenurilor, mai ales cea a terenurilor cu potenţial construibil este blocată. În anii trecuţi, terenurile reprezentau vectorul principal al creşterii pieţei imobiliare pe toate palierele. "Piaţa este plină de oferte, dar nu sunt deloc clienţi. Stau nevândute terenurile luni de zile", ne-a declarat reprezentantul "Terra Monda Imobiliare".
Nu toţi experţii consultaţi sunt de aceeaşi părere. Atât reprezentantul "KI Kronstadt Imobiliare" cât şi cel al agenţiei "Cov-Alin" ne-au precizat că terenurile industriale de pe Calea Feldioarei (nordul oraşului), Rulmentul (nord-este, la ieşirea din oraş către Sâmpetru) şi şoseaua Cristianului (DN 73 către Piteşti - partea de după Losan) s-au tranzacţionat destul de bine în ultima perioadă. Gheorghe Covaliu ne-a precizat că, la finele lunii august, erau în dezvoltare circa 50 de facilităţi diferite de la industrie până la comerţ.
Preţurile diferă mai ales funcţie de cât de multe terenuri cu potenţial construibil se găsesc în aria respectivă, dar şi în funcţie de acces, utilităţi, deschidere la stradă etc. Preţul terenurilor industriale intravilane începea, în august, de la 30 de euro/mp şi urca până la 50-60 de euro/mp. La un nivel asemănător se tranzacţionau şi terenurile industriale din localităţi-satelit precum Ghimbav, Cristian, Sâmpetru.
Multe loturi pentru locuinţe s-au ieftinit
Loturile construibile intravilane pentru funcţiuni rezidenţiale aveau, în perioada menţionată, preţuri în scădere. Dacă în 2007 se cereau 300 - 500 de euro/mp, în vara acestui an tarifele sunt mult diferenţiate pe zone. Astfel, în Tractorul, un metru pătrat de teren costa 220 - 230 de euro, în Noua - 120-150 euro, în Sâmpetru - 80-90 euro. În zone limitrofe precum cartierul Stupini şi comuna Hărman, terenurile cu potenţial construibil rezidenţial aveau valori cuprinse între 80 şi 130 euro/mp.
Agenţii imobiliari braşoveni se aşteptau, însă, la o creştere de preţ pentru terenurile de pe Drumul Poienii Braşov, care aveau, în vară, valori de 300 - 500 euro/mp cu un vârf de preţ de 600 de euro/mp chiar în Poiană.
Terenurile centrale şi ultracentrale din Braşov, deşi puţine, au scăzut de la preţurile record de 2.000 de euro/mp, până la 1.400 de euro/mp, susţin agenţii imobiliari intervievaţi.
Chiriile salvează piaţa
Consultanţii imobiliari intervievaţi ne-au spus, în unanimitate, că închirierea apartamentelor este singurul sector din piaţa imobiliară braşoveană care merge bine şi în care se înregistrează creşteri atât din punct de vedere al contractelor încheiate, cât şi din cel al preţurilor. Cererea depăşeşte, în continuare, cu mult oferta. Victor Rotar ne-a indicat o creştere de cel puţin 15% a cererii de închirieri, în condiţiile în care oferta se păstrează la acelaşi nivel. "Practic sunt situaţii în care se scoate dimineaţa la închiriere o locuinţă şi nu rezistă până seara", susţine domnia sa.
Expertul "Granadas Imobiliare" a avansat o creştere a cererii care se situează chiar la 20%. Alexandru Pop ne-a spus că există posibilitatea ca preţurile chiriilor să mai crească în această toamnă cu încă 5% datorită cererii extrem de mari. Nelu Pavel a subliniat: "Chiar dacă piaţa nu înregistrează creşteri de oferte pentru închiriere, nu va trece mult timp şi lumea va scoate apartamentele la închiriere. Sunt foarte mulţi care au achiziţionat locuinţe pentru revânzare şi vor dori să-şi scoată banii sau nu vor avea de unde plăti ratele. Lumea trebuie să înţeleagă totuşi să nu pretindă prea mult pentru că vor fi puţini capabili să plătească o chirie mare şi se va ajunge la aceeaşi situaţie de criză ca şi la vânzarea apartamentelor".
O garsonieră din Braşov se închiria, în vară, la un preţ între 200 şi 250 de euro/lună. Un apartament de două camere era contractat la 250 - 350 de euro/lună, iar unul cu trei camere avea chirii între 350 şi 500 de euro/lună.
Chiriile pentru case începeau, în perioada analizată, de la 600 de euro/lună şi în funcţie de dotări şi grad de confort puteau ajunge până la 2.500 de euro/lună.
Experţii imobiliari braşoveni consideră că fenomenele care s-au petrecut pe piaţă în acest an sunt o consecinţă a dezvoltării haotice de până acum. "Cred că pasul următor va fi o maturizare a pieţei. Deja sunt semne că tranzacţiile devin mai sigure, lumea ştie ce vrea, iar preţurile se vor aşeza şi ele treptat într-o evoluţie normală", a subliniat managerul "Granadas Imobiliare", Nelu Pavel.
Gheorghe Covaliu, administratorul "Cov-Alin" crede că, în 2009, piaţa îşi va reveni. Pe lângă scăderea preţurilor la niveluri rezonabile, un alt factor pe care se mizează intens este întoarcerea "căpşunarilor", plecaţi în străinătate ca să adune bani pentru locuinţe.
