Ofertă bogată pentru toate categoriile de venituri
Evaluările companiilor imobiliare privind numărul locuinţelor noi finalizate şi numărul celor care mai sunt disponibile la vânzare diferă foarte mult, în funcţie de baza de date a fiecăreia, dar şi de tipul de ansambluri rezidenţiale luate în calcul.
În plus, nu există date oficiale cu privire la numărul noilor unităţi locative tranzacţionate în ultimii ani. Notarii publici furnizează doar datele globale de tranzacţionare, care includ şi imobilele vechi şi terenurile.
Analiştii imobiliari intervievaţi apreciază că, în 2009, la nivelul Capitalei, au fost vândute circa 3.000 de locuinţe noi, estimare în baza declaraţiilor dezvoltatorilor. Finalizate în 2009 sunt, însă, între 6.000 şi 8.000 de unităţi locative noi. Ceea ce face ca numărul locuinţelor noi disponibile la vânzare la nivelul lunii februarie să fie estimat la peste 11.000, ofertă valabilă pentru toate buzunarele, inclusiv pentru cumpărătorii de lux. Vă prezentăm în continuare opiniile companiilor imobiliare intervievate.
Conform evaluărilor companiei imobiliare "Regatta", anul trecut, dezvoltatorii de locuinţe noi din Capitală au anunţat că au vândut 3.120 de unităţi locative, din care 568 sunt din proiectele începute în 2006, 1.725 din proiectele începute în 2007, 762 din cele demarate în 2008 şi 65 din cele demarate în 2009.
Robert Teodorescu, directorul departamentului vânzări din cadrul "Regatta", ne-a declarat că, la finele lunii februarie, mai erau disponibile la vânzare 37.967 de unităţi locative. Domnia sa ne-a precizat: "Din acestea, 13.366 se află în 40 de proiecte care au fost finalizate parţial sau total. Restul sunt în cartiere aflate în execuţie şi la faza de proiect. Unele şantiere au încetinit ritmul, dar au rămas active".
Modificarea programului Prima Casă pentru încurajarea achiziţiei şi construcţiei de locuinţe noi, precum şi programe de finanţare bancară cu dobânzi mai mici şi condiţii mai flexibile sunt principalii factori care ar putea influenţa pozitiv vânzările în acest an. Robert Teodorescu apreciază că vânzările de locuinţe noi în acest an vor merge în acelaşi ritm cu 2009 până la sfârşitul verii. Din toamnă numărul de tranzacţii va creşte, iar preţul se va stabiliza. Domnia sa prog-nozează că, spre finalul anului curent, se va înregistra şi o mică majorare a preţurilor de vânzare pe fondul creşterii vânzărilor.
Potrivit evaluărilor "Colliers International" care iau în calcul numai ansamblurile cu peste 200 de unităţi, din cele 11.000 de apartamente finalizate până la sfârşitul lunii ianuarie, 6.000 de unităţi au fost recepţionate în 2009: "Nivelul record al livrărilor de locuinţe noi a fost atins în 2009, după ce un număr semnificativ de dezvoltatori s-au grăbit să finalizeze apartamentele, având deja întârzieri de 6 până la 12 luni şi fiind constrânşi de cumpărătorii care îşi aşteptau apartamentele. În 2008, stocul de apartamente noi s-a triplat, 3.300 de unităţi fiind finalizate în cursul anului respectiv".
Pentru 2010, "Colliers International" estimează că vor fi încheiate lucrările la încă 5.000 de apartamente. "Ţinând cont că aproximativ 2.000 de apartamente care erau anunţate pentru cea de-a doua jumătate a anului 2009 au fost reportate pentru prima parte a anului în curs, ne aşteptăm ca cel puţin 30% din locuinţele anunţate pentru livrare în 2010 să nu îşi onoreze promisiunile. Anul 2011 va oferi cele mai puţine variante de apartamente finalizate şi, cel mai probabil, nivelul activităţii de livrare se va încadra între plafonul din 2007 şi cel din 2008", mai susţin reprezentanţii companiei.
Cristina Roşca, managing partner în cadrul companiei de consultanţă imobiliară "Real Time", apreciază că, la nivelul Bucureştiului, sunt 31.296 de apartamente noi în proiectele anunţate până în prezent, din care 3.616 au fost finalizate până în 2008, iar 8.846 au fost recepţionate în 2009. Pentru 2010, "Real Time" apreciază că se vor încheia lucrările la 11.112 de apartamente noi. "Numărul total de locuinţe a căror construcţie este amânată sau anulată la această dată (n.r. sfârşitul lunii februarie) este estimat la 7.600. Pe piaţă, mai sunt dis-ponibile la vânzare circa 11.489 de apartamente noi", ne-a mai spus Cristina Roşca.
Reprezentantul "Real Time" apreciază că, în 2009, dezvoltatorii au căutat diverse metode de atragere a cumpărătorilor, cu efect real în scăderea preţurilor, însă mascate de promoţii, bonusuri şi alte facilităţi de acordare. Foarte puţini dezvoltatori au scăzut, efectiv, preţurile, a completat sursa citată.
Eugen Paternic, directorul general al companiei imobiliare "City Invest", ne-a declarat că, la nivelul lunii februarie, erau aproximativ 7.000 unităţi locative noi scoase la vânzare, care întruneau condiţiile cerute de cumpărători. Domnia sa ne-a precizat că preţurile de vânzare ale acestor locuinţe diferă în funcţie de locaţie, calitatea construcţiei, finisaje şi, mai nou, de serviciile oferite. Preţurile de vânzare erau, la nivelul lunii februarie, cuprinse între 900 şi 2.000 de euro/mp.
Directorul "City Invest" apreciază: "În Capitală şi nu numai, piaţa locuinţelor noi a cunoscut, faţă de anii precedenţi, o uşoară scădere în 2009. Prea puţini dezvoltatori s-au încumetat să mai demareze un proiect nou, chiar dacă aveau terenul şi proiectul aprobat. Preţurile au scăzut aproape de limita normală pentru confortul şi tipul de apartamente oferite spre vânzare".
Eugen Paternic se aşteaptă ca vânzările de locuinţe noi să fie pe un trend ascendent în 2010, mai timid la începutul anului. Majoritatea celor care ar dori să achiziţioneze o locuinţă nouă aşteaptă ca piaţa să se aşeze, dar nu vor rata ocazia de a cumpăra locuinţa ideală la preţul corect.
Apartamentele cu două camere sunt cele mai căutate
În acest început de an, cea mai mare cerere este pentru apartamente de două camere, urmate de cele cu trei camere şi de garsoniere. Sumele de care dispun potenţialii cumpărători sunt, în opinia "Regatta", între 40.000 şi 120.000 de euro. Robert Teodorescu ne-a mai spus: "Pentru segmentul de lux, cererea este pentru apartamente între 200.000 şi 400.000 de euro, iar pentru case în Bucureşti bugetul clienţilor este între 400.000 şi 2.000.000 de euro în funcţie de zona solicitată. Bugete peste 2.000.000 de euro sunt foarte rar întâlnite în ultima perioadă".
Majoritatea cererilor sunt stimulate de finanţarea prin programul "Prima Casă". Cristina Roşca susţine că, în acest început de an, cumpărătorii îşi doresc încadrarea doar în condiţiile de creditare stipulate în program. Acest lucru înseamnă un buget de 60-70.000 euro, în special pentru achiziţia de apartamente cu două camere. Doamna Roşca afirmă că prin creşterea plafonului de creditare prin "Prima Casă", mai multe apartamente din oferta disponibilă se vor încadra în capacităţile de achiziţie ale cumpărătorilor.
Potrivit "City Invest", multe cereri sunt pentru garsoniere şi apartamente de două camere. În anii trecuţi, se construiau numai apartamente mari, la preţuri pe măsură. Dezvoltatori au analizat piaţa şi au observat că cererea pentru garsoniere şi apartamente de două camere este foarte mare, şi au regândit şi modificat proiectele în funcţie de solicitări, ne-a declarat Eugen Paternic.
În acest an vor fi demarate cinci proiecte noi
Directorul de vânzări al "Regatta" susţine că vom avea investiţii noi în acest an, fiind deja anunţate cinci proiecte însumând un număr de aproximativ 4.000 unitati locative. Robert Teodores-cu ne-a menţionat că la începutul aces-tui an erau declarate suspendate sau neîncepute 32 de proiecte rezidenţiale însumând 54.801 de unităţi locative.
Ceilalţi analişti imobiliari intervievaţi au fost mai rezervaţi în estimări. Reprezentantul "Real Time" s-a rezumat în a ne preciza că dezvoltarea de noi ansambluri rezidenţiale va fi posibilă doar prin asocierea forţelor a doi sau mai mulţi investitori, care se asociază pentru demararea acelor proiecte ce se potrivesc cu noile caracteristici ale cererii de locuinţe.
Şi directorul "City Invest" estimează că puţini dezvoltatori se vor încumeta să demareze construcţia de cartiere noi. Dezvoltatorii care se vor apuca de construit în acest an nu vor mai vinde la metru pătrat, vor vinde unitatea locativă cu întregul ei, un concept de viaţă, un alt fel de a trăi, un alt confort. Domnia sa estimează că, la nivel de Bucureşti, în luna februarie, construcţia era sistată sau abandonată la peste 1.000 de unităţi locative, apartamente şi case.
"Prima Casă" va impulsiona tranzacţiile
Lichiditatea reprezintă factorul decisiv în influenţarea vânzărilor de locuinţe noi. Eugen Paternic apreciază că, prin programul guvernamental "Prima Casă"" şi prin mărirea plafonului de garantare şi creditare, autorităţile doresc sus-ţinerea pieţei imobiliare, care aduce venituri consistente la bugetul de stat. Continuarea acestui program şi majorarea plafonului de creditare ajută la aşezarea pieţei imobiliare prin oferirea de lichidităţi întrucât, în prezent, preţul unei locuinţe este dat, în primul rând, de modalitatea de plată, mai spune domnul Paternic.
Directorul "City Invest" ne-a explicat: "Calitatea construcţiei, a finisajelor şi zona reprezintă, de asemenea, factori de influenţă a preţului de achiziţie a unei locuinţe. Dacă până acum cumpărătorii de imobile mai treceau cu vederea calitatea finisajelor, care la multe dintre clădirile noi lasă de dorit, acum cumpărătorii, pe bună dreptate, cer mai mult de la dezvoltatori. Ei vor ca preţul plătit să fie în concordanţă cu calitatea construcţiei şi a finisajelor. Cumpărătorul nu mai doreşte să mai facă rabat la calitatea finisajelor sau locaţie doar pentru a avea o locuinţă. Astfel, dacă până acum vorbeam de o piaţă a vânzătorilor de locuinţe şi preţul era dictat de aceştia, acum este timpul să vorbim de piaţa cumpărătorilor, care nu cer decât să plătească un preţ corect pentru locuinţe".
Accesul limitat la sursele de finanţare va menţine scăzută activitatea de tranzacţionare a locuinţelor şi în acest an, apreciază compania imobiliară "Jones Lang LaSalle". Astfel, preţul mediu net de vânzare a locuinţelor noi era, în februarie, de circa 1.260 de euro/mp construit, mai mic cu circa 15% în comparaţie cu sfârşitul anului 2008. Având în vedere că preţurile de vânzare sunt în euro, corecţia de preţ nu este atât de mare din cauza deprecierii leului în raport cu moneda unică, în cursul anului trecut. Preţul de vânzare pentru unităţile nou listate este cuprins între 900 şi 1.200 de euro/mp, iar aproximativ 60% din ofertă este sub preţul mediu de vânzare.
Anul 2010 ar trebui să aducă, totuşi, o oarecare îmbunătăţire atât în ceea ce priveşte numărul contractelor de împrumut, cât şi numărul tranzacţiilor. În 2009, chiar dacă numărul unităţilor locative noi oferite s-a redus, numărul locuinţelor nefinalizate şi nevândute a crescut. Acest fenomen se va menţine şi în 2010. Potrivit "Jones Lang LaSalle", dacă economia românească se va îmbunătăţi în a doua jumătate a acestui an, o posibilă revenire a cererii se va observa abia anul viitor.
Numărul total al tranzacţiilor imobiliare încheiate în 2009 este de 352.518, în scădere cu 27% faţă de cele înregistrate în 2008 (484.767). Potrivit Uniunii Notarilor Publici (UNNPR), actele de garanţie imobiliară s-au cifrat, în 2009, la 76.746, în scădere cu aproape 62% faţă de 2008 (201.703).
Statul a încasat impozit pe veniturile din transferul proprietăţilor în valoare totală de 498,76 milioane de lei, la jumătate din nivelul raportat în 2008 (1,048 miliarde de lei).
Cele mai multe tranzacţii imobiliare au fost înregistrate în octombrie 2009 (33.086), iar cele mai puţine în ianuarie 2009 (22.182). A doua jumătate a anului 2009 a marcat o creştere uşoară a tranzacţiilor faţă de prima parte a anului trecut, confirmând declaraţiile agenţilor imobiliari şi dezvoltatorilor, care au spus că din septembrie au înregistrat mai multe vânzări de proprietăţi.
