Cele mai multe achiziţii au fost făcute pentru locuinţe, nu cu scop speculativ

Piaţa rezidenţială din ţara noastră a înregistrat, anul trecut, creşteri pe partea de cerere, cu un record al vânzărilor din ultimii cinci ani, dacă ne uităm la datele statistice oficiale, evidenţiază consultanţii Cushman & Wakefield Echinox.

Specialiştii de la JLL estimează că numărul total al tranzacţiilor cu locuinţe noi din Bucureşti-Ilfov a crescut, anul trecut, cu circa 35% faţă de 2020 şi cu peste 40% faţă de 2019, ceea ce înseamnă un an record.

"Vedem echilibru şi pe piaţa rezidenţială, în sensul în care se cumpără multe locuinţe încă din faza de proiect, iar dezvoltatorii nu acumulează stocuri semnificative", apreciază sursele citate.

Evoluţia pieţei imobiliare în al doilea an de pandemie a fost puternic influenţată şi de comportamentul de achiziţie al românilor, cele mai multe achiziţii fiind făcute pentru locuinţe, nu cu scop speculativ, arată datele CUMULUS, birou de arhitectură şi proiectare. Aproximativ 30% dintre proiectele CUMULUS sunt axate pe construcţii de ansambluri rezidenţiale şi locuinţe, cu un impact de peste 50% din cifra de afaceri a companiei.

Pandemia a accelerat achiziţia de locuinţe, pe fondul tendinţei de a se simţi în siguranţă şi de a aparţine unui spaţiu, spun specialiştii citaţi.

Aceştia menţio­nea­ză că solicitările s-au orientat către spaţii mai mari, mai generoase sau chiar au preferat să migreze către periferia oraşului, preferând confortul unei case individuale cu teren propriu în detrimentul accesibilităţii la punctele de interes din oraş.

Răzvan Puchici, Senior Managing Partner CUMULUS, aprecizază: "Se observă o schimbare accelerată în comportamentul cumpărătorilor, chiar şi faţă de acum jumătate de an, nu mai vorbim de perioada de dinainte de pandemie. Cumpărătorul de locuinţă a devenit majoritar în detrimentul cumpărătorului speculativ. Sigur, acesta nu a dis­părut complet, însă s-a îndepărtat de apartamentele din zona medie şi high-end, orien­tân­du-se către cele cu preţuri mici. Bucureştiul şi marile oraşe sunt în creştere demografică, iar proiectele bune sunt puţine şi atrag şi o relocare a publicului avizat. De regulă, la acelaşi preţ cu care poţi achiziţiona un apartament într-un cartier al Bucureştiului, poţi să iei o căsuţă mică, cu teren, la marginea acestuia".

Comportamentul de achiziţie nu a fost influenţat atât de mult ca înainte de pandemie de creşterile preţului pe metru pătrat, însă pandemia a avut un impact considerabil asupra costului final. Astfel, potrivit datelor CUMULUS, costul pe metrul pătrat al ansamblurilor rezidenţiale a crescut în 2021 cu 25-35%. Cea mai mare influenţă în această dinamică a venit din majorarea costurilor de achiziţie la materialele de construcţie, dar şi din creşterea preţului în ceea ce priveşte forţa de muncă. Majorările se adaugă factorilor precum incidenţa terenului şi proximitatea faţă de utilităţi. Acesta din urmă poate duce la o creştere a costului de 8-10% pentru acelaşi tip de proiect.

Schimbări în proiectare: spaţii mai eficiente şi mai verzi

Pandemia a temperat ritmul construcţiilor de ansambluri rezidenţiale, însă a şi adus schimbări în felul în care se construieşte, arată CUMULUS. Astfel, proiectele sunt mai orientate către un design responsabil, dar şi către o creştere a calităţii vieţii beneficiarilor finali, indiferent de valoarea pe metru pătrat.

Arh. Răzvan Puchici a mai explicat: "O soluţie implementată cu succes şi cu un cost relativ redus a fost să realizăm închideri uşoare la structuri de beton armat şi înălţimi mari. Am reuşit, astfel, să eficientizăm sistemul clasic cu panouri sandwich şi faţadă ventilată printr-un efort de cercetare internă şi o inovaţie a biroului nostru, ceea ce presupune că beneficiarul obţine cel puţin 5% mai multă arie utilă, plătind aceiaşi bani. Dezvoltatorul e mulţumit pentru că se menţine profitul, iar end-user-ul câştigă acei 20 de centimetri perimetral, de jur împrejurul apartamentului. De asemenea, observăm o tendinţă tot mai accentuată de a creşte calitatea finisajelor".

De altfel, locaţia, proiectarea de calitate şi execuţia corectă sunt factorii care vor face diferenţa în evoluţia pieţei imobiliare, consideră reprezentanţii CUMULUS.

În prezent, preţurile pe metrul pătrat în Bucureşti pornesc de la 1.000 euro/mp şi depăşesc 2.500 de euro/mp în ansamblurile premium.

Tendinţele arată că românii îşi vor menţine comportamentul de achiziţie, fiind printre ţările cu cel mai mare procent de proprietari (conform Eurostat, în 2020 peste 95% dintre români aveau în proprietate o locuinţă) şi pe fondul investiţiilor în proprietăţi imobiliare cu scopul de a fi închiriate.

24REAL: "Vânzătorii din 2021 au fost buni strategi"

Valoarea medie a unei tranzacţii, în 2021, a fost de circa 150.000 de euro, bifând cel puţin un contract de vânzare cu succes în fiecare lună, potrivit reprezentanţilor 24REAL.

Oscar Răceanu, Head of Residential Division în cadrul 24REAL, transmite: "Am tranzacţionat în cursul anului trecut proprietăţi ce au totalizat peste 1,8 milioane de euro, lucru care a dus segmentul rezidenţial pe primul loc din punct de vedere al veniturilor generate, chiar din primul an de activitate pe acest sector. Cele mai căutate proprietăţi au fost şi vor rămâne cele cu un buget mediu, cu preţuri de aproximativ 100.000 euro, apartamente de 2-3 camere în special, situate în vecinătatea unei staţii de metrou".

Potrivit specialistului 24REAL, majoritatea vânzătorilor au avut un câştig semnificativ în urma tranzacţiilor, fiind un an de creştere a preţurilor.

"Cei care au deţinut imobile sau terenuri timp de mai mulţi ani au considerat că este momentul potrivit să obţină profitul planificat, prin urmare putem spune că vânzătorii din 2021 au fost buni strategi. De cealaltă parte, cumpărătorii s-au simţit uşor presaţi de această creştere a preţurilor din ultimii 2 ani, dar şi de oferta uşor limitată, confruntându-se cu o piaţă în care cererea a depăşit oferta, iar acest lucru a presupus asumarea de compromisuri într-o proporţie destul de mare în cazul acestora", a precizat Oscar Răceanu.

24REAL: "Preţurile terenurilor şi locuinţelor au atins noi recorduri în tranzacţionare"

Preţurile terenurilor şi locuinţelor au atins noi recorduri în tranzacţionare, pe parcursul anului trecut, arată datele 24REAL.

"2021 a avut o creştere progresivă a preţurilor, venită în urma cererii crescute şi nu a fost considerat un prim an de boom imobiliar, nu-l putem compara cu ce s-a întamplat în 2008. Majorarea preţurilor de anul trecut au adus o creştere de aproximativ 15% faţă de anul precedent. Creşterea a venit în special din cauza exploziei preţurilor cu materialele de construcţii şi ne putem aştepta la mici modificări de preţuri, însă doar în cazul locuinţelor noi, cele vechi îşi vor menţine preţul actual", a mai precizat specialistul 24REAL.

Potrivit datelor Asociaţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), 2021 a fost un an al recordurilor în tranzacţiile de apartamente, cu peste 183.000 de unităţi la nivel naţional, cu aproape 50% mai mult decât în 2020, şi cu peste 60% faţă de 2019. Din cele 183.000 de unităţi vândute la nivel naţional, 30%, respectiv circa 52.000, au vizat tranzacţiile din zona Capitalei. Pe parcursul anului 2021 au fost tranzacţionate în total 698.756 de imobile, cu 95.951 mai mult faţă de 2020.

"Anul trecut a fost caracterizat printr-o cerere mai crescută a nevoii de a folosi sau de a închiria un spaţiu de lucru dacă ne raportăm la 2020, un an în care incertitudinea a fost pe primul plan şi unde majoritatea business-urilor au funcţionat, în cea mai mare parte, de acasă. Astfel, pe parcursul anului 2021 am reuşit tranzacţionarea cu succes a peste 10.000 mp. Cererea de achiziţie a fost însă mult mai mare ca în alţi ani şi au fost vizate spaţii mici şi medii, între 100 şi 500 mp, preponderent pentru desfăşurarea activităţii. Asta nu înseamnă că imobilele deja închiriate pentru investiţie nu au fost căutate, dar ponderea a fost în favoarea spaţiilor pentru uz propriu", a punctat Mircea Babescu, Head of Office Division în cadrul 24REAL.

Acest a precizat: "Premisele începutului de an sunt pozitive, 2022 a debutat cu solicitări noi şi nevoi de spaţii de lucru, clienţi noi, cât şi recurenţi, cu dorinţa de a lua o decizie şi de a avansa în închirierea unui spaţiu - ceea ce poate însemna un an bun pentru piaţa de birouri. Lucrăm deja la cereri interesante şi sperăm să continue aşa cum a debutat, trendul fiind în această direcţie. La finalul anului trecut am început o serie de discuţii pentru intermedierea de spaţii de birouri şi în alte oraşe, analizăm o posibilă extindere şi suntem deschişi la noi oportunităţi".

Colliers: "Sectorul rezidenţial se îndreaptă spre noi maxime de livrare, anul acesta"

La nivel naţional, deşi contextul pandemiei a încetinit ritmul de noi livrări, ca urmare a scăderii suprafeţelor autorizate în timpul stării de urgenţă din primăvara lui 2020, piaţa rezidenţială a prins avânt, iar în primele zece luni ale lui 2021 suprafaţa totală autorizată de către dezvoltatori atinsese deja 10,1 milioane de metri pătraţi, aproape cât nivelul întregului an 2020, ceea ce înseamnă că sectorul rezidenţial se îndreaptă spre noi maxime de livrare, anul acesta, spun specaliştii din cadrul Colliers.

În total, anul trecut au fost livrate locuinţe cu o suprafaţă totală de 8 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, în uşoară scădere faţă de cei circa 8,4 milioane de metri pătraţi livraţi în 2020. Chiar dacă în primele nouă luni ale lui 2021 s-au construit 49.621 locuinţe în toată ţara, cu 1.131 locuinţe mai multe comparativ cu aceeaşi perioadă din 2020, această uşoară creştere este mai degrabă conjuncturală, consideră consultanţii Colliers, pentru că, începând cu al doilea trimestru din 2020, au intrat în vigoare primele măsuri de restricţionare în urma izbucnirii pandemiei, ceea ce a avut ca efect întârzierea unor şantiere

Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, a menţionat: "La nivel naţional, numărul de locuinţe nou construite se situează în jurul 67.000 unităţi în 2021, similar cu 2020. Observăm însă o schimbare în dinamica livrărilor în marile oraşe versus zona metropolitană. În primele nouă luni ale lui 2021 s-au livrat cu 459 mai puţine unităţi în mediul urban (-1,4%), pe când în mediul rural s-a înregistrat o creştere a livrărilor cu 1.590 de unităţi (+9%). Această diferenţă este şi mai mare dacă luăm în considerare faptul că trei din cele mai dinamice localităţi din zona metropolitana a Bucureştiului - Voluntari, Bragadiru şi Popesti Leordeni - sunt incluse în mediul urban".

În topul celor mai mari suburbii din România se află localităţile Voluntari, Bragadiru, Berceni, Popeşti Leordeni şi Chiajna din vecinătatea Capitalei, dar şi Floreşti, Baciu, Apahida, Chinteni şi Jucu, de lângă Cluj-Napoca, urmate de localităţile Rediu, Miroslava, Valea Lupului, Barnova şi Ciurea, din jurul Iaşului. După numărul de locuinţe livrate în 2020, în topul suburbiilor din România este localitatea Giroc (1.844 de unităţi), din Timiş, urmată de Floreşti (1.626 unităţi) şi Bragadiru (1.283 unitati). Conform datelor din piaţă, în 2021 topul suburbiilor metropolitane a fost dominat însă de Voluntari, Floreşti şi Giroc.

"Lucrul de oriunde şi distanţarea socială au condus la o tendinţă de migraţie a populaţiei către zone mai liniştite din suburbii sau localităţi din jurul marilor oraşe, cu efecte importante asupra pieţei rezidenţiale. Acest trend va accelera în anii următori, fapt ilustrat de suprafeţele autorizate în oraşe versus zonele metropolitane. Dacă în prezent, pentru fiecare locuinţă livrată în oraş sunt livrate două locuinţe în zona metropolitană, în următorii doi ani, pentru fiecare locuinţă din oraş se vor livra trei locuinţe în zona metropolitană", previzionează Gabriel Blăniţă.

O altă tendinţă pe piaţă este construcţia de ansambluri rezidenţiale destinate exclusiv închirierii. Pe măsură ce ecartul dintre rată şi chirie se reduce, pe fondul creşterii preţurilor pe piaţă şi a înăspririi condiţiilor de creditare consultanţii Colliers observă o cerere din ce în ce mai mare pentru chirii. Această cerere a fost satisfacută până în prezent de mici investitori care achiziţionau pachete de apartamente şi le scoteau pe piaţa de închiriere, dar acum începe să atragă şi atenţia jucătorilor mari.

Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România,conchide: "Suntem în discuţii cu mai mulţi dezvoltatori şi investitori privind construcţia de ansambluri destinate exclusiv închirierii în câteva zone din Bucureşti şi am asistat recent la o tranzacţie de teren pentru un astfel de proiect. O altă realitate de business este că, pentru prima dată din 2015 încoace, nivelul salariilor din România a cres­cut cu o rată atât sub cea a inflaţiei, cât şi sub cea a creşterii preţurilor rezidentiale. Evoluţia de până în 2020 a făcut ca Bucureştiul să fie una din capitalele cu cele mai accesibile locuinţe din UE, alături de Sofia, raportat la nivelul salariului mediu. Dacă la începutul anului 2021 era nevoie de circa 7,5 ani de salariu mediu pentru a cumpăra apartamentul mediu, acum vorbim de o perioadă de cel puţin opt ani. Prin urmare, ne aşteptăm ca în următorii doi ani, o perioadă caracterizată de o inflaţie ridicată şi de o creştere a dobânzilor faţă de minimele istorice din 2020, această evoluţie să continue şi să avem locuinţe mai puţin accesibile din punct de vedere al preţului".

RE/MAX: "Apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferinţelor românilor şi anul acesta"

Apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferinţelor românilor şi anul acesta, potrivit specialiştilor în imobiliare care au participat la studiul RE/MAX. Acesta arată că 68% dintre respondenţi prog­nozează creşteri de până la 10% a preţurilor pe acest segment, 15% consideră că evoluţia preţurilor va depăşi 10%, iar un procent de 10% spun că preţurile vor stagna.

Dacă înainte de 2020 garsonierele reprezentau o investiţie tot mai populară, iar la debutul pandemiei atenţia se centrase pe case şi pe terenuri în afara oraşelor, în ultimul an specialiştii au remarcat că apartamentele cu două sau cu trei camere au fost cele mai căutate opţiuni, urmate de casele din mediul urban.

Astfel, 52% dintre respondeţi au declarat că cele mai multe tranzacţii pe segmentul vânzare-cumpărare au fost pentru apartamente cu două camere, 39% au vândut majoritar apartamente cu trei camere, 21% case în oraş, 16% garsoniere, 15% case în mediul rural, iar 12% terenuri intravilane.

Casele se menţin în continuare pe poziţia a treia în topul locuinţelor alese de români, tendinţa fiind văzută ca o continuare firească a procentului de vânzări pe acest segment înregistrat în 2021. Astfel, peste două treimi dintre respondenţi (62%) estimează creşteri de până în 10% anul acesta, 18% cred că preţurile vor creşte cu peste 10%, iar 14% consideră că acestea vor stagna. În contextul unui interes crescut pe acest segment, specialiştii se aşteaptă la creşteri şi în materie de teren intravilan, 48% estimând o evoluţie de până în 10% a preţurilor.

Conform studiului citat, pe piaţa chiriilor pentru apartamente şi garsoniere nu se vor remarca schimbări masive, întrucât marile centre universitare funcţionează din nou şi în sistem offline, iar tendinţa de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către modul de lucru hibrid. Astfel, majoritatea participanţilor la sondaj (52%) consideră că anul 2022 va fi marcat de o stagnare a preţurile chiriilor sau de creşteri cu până la 10% (23% dintre respondeţi), tendinţă explicată pe pe fondul creşterii preţurilor locuinţelor în oraşele foarte dezvoltate.

În ceea ce priveşte modul de finanţare, cercetarea RE/MAX arată că cei mai mulţi clienţi au achiziţionat un imobil prin venituri proprii în 2021 (potrivit a 61% dintre respondenţii la studiu). 49% dintre specialişti spun că principala sursă de finanţare a majorităţii clienţilor lor au fost creditele ipotecare/ imobiliare, 13% au menţionat creditul ipotecar, cu un avans mai mare de 15% şi doar 4% credit co-garantat (de tipul prima casă). Schimbarea faţă de anul precedent o reprezintă scăderea în zona ratelor la dezvoltator, de la 9%, la 3%.