Cererea de birouri a scăzut la jumătate, în pandemie
Piaţa Imobiliară / 10 martie 2021
Sursa foto: www.anatower.ro
Zona de birouri a fost şi ea afectată de pandemie, în primul rând prin scăderea mivelului cererii la aproximativ 50% faţă de cel din 2019, lucru care era de aşteptat, apreciază Viorel Opaiţ, business development director JLL România. De asemenea, cererea netă a avut o scădere chiar mai mare, companiile îndreptându-se mai mult spre renegocieri decât spre relocari, arată domnia sa. Conform specialistului, deoarece contractele de închiriere nu au putut fi suspendate, au apărut multe spaţii disponibile la subînchiriere: "Numărul de angajaţi prezenţi la birou în clădirile moderne este în continuare sub 30%, iar aşteptările sunt ca acest procent să revină spre normal după vaccinare, dar cu o componentă de lucru de acasă mai pregnantă decât în trecut. Rămâne de văzut dacă şi câte companii vor mai dori să reducă spaţiul de birouri în viitor".
În zona de birouri, pierderile au fost limitate, deoarece companiile au funcţionat în regim de muncă de acasă, iar proprietarii au încasat în continuare chiria, în cele mai multe cazuri.
Reprezentanţii JLL văd o primă jumătate de an mai dificilă, care, comparată cu anul trecut (Q1 2020 a fost un trimestru bun înainte de pandemie), probabil că va arăta în continuare o posibilă scadere. Sursele citate se aşteaptă, totuşi, la mai multă activitate în a doua parte a anului. Piaţa se va concentra pe livrarea proiectelor in lucru şi mai puţin pe clădiri noi, subliniază Viorel Opaiţ, apreciind: "Cred, totusi, că vom vedea dezvoltatori care mai degrabă că se vor uita la achiziţie de terenuri pentru dezvoltări ulterioare".
Vlad Săftoiu, Research Analyst Cushman & Wakefield Echinox, ne-a transmis: "În ceea ce priveşte piaţa de birouri, printre cele mai importante proiecte finalizate în 2020 am putea menţiona Ana Tower, a treia şi ultima clădire a proiectului Globalworth Campus, ultima clădire a proiectului The Bridge sau One Tower, parte a proiectului mixt One Floreasca City, volumul total de livrări din Bucureşti fiind de aproximativ 155.000 mp. De asemenea, piaţa de retail a înregistrat câteva livrări importante precum AFI Palace Braşov, Shopping City Târgu Mureş sau Dâmboviţa Mall, primul proiect de retail modern finalizat în Târgovişte".
Conform domniei sale, 2021 va aduce noi proiecte de birouri cu o suprafaţă totală de peste 250.000 mp în Bucureşti, dintre care pot fi enumerate J8 Office Park, din zona Expoziţiei, prima fază a proiectelor mixte One Cotroceni Park şi U-Center sau Globalworth Square.
Anul trecut, au fost semnate contracte de închiriere de spaţii de birouri de aproximativ 240.000 mp, fapt ce reflectă o scădere de aproximativ 40% faţă de volumul înregistrat în 2019. De asemenea, peste 50% din tranzacţii au fost reprezentate de reînnoiri de contracte existente, multe companii luând măsuri de consolidare într-o perioadă caracterizată de incertitudine, ne-a mai spus Vlad Săftoiu.
Chiria de referinţă din Bucureşti este de 18,5 euro/mp/lună, un nivel reprezentativ pentru zona cuprinsă între Piaţa Victoriei şi Piaţa Aviatorilor, în aşa numitul Central Business District. Valori de 17-18 euro/mp/lună sunt înregistrate în zone precum Centru şi Floreasca-Barbu Văcărescu, iar în cele mai importante oraşe regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov) valorile de referinţă variază între 13 şi 14,5 euro/mp/lună.
Proiectele în lucru sunt parţial/total contractate, iar acolo unde mai există spaţii se încheie în continuare tranzactii. Exemple în acest sens sunt Forte, Skanska, One, Speedwell, Atenor, toti avand proiecte mari în lucru (Tandem, Millo, U-Center, One Tower, One Controceni Park, Camous 6.2 si 6.3, Miro).
Pentru clădirile de birouri urmează un an complex, cu câteva semne de întrebare, este de părere Silviu Pop, Head of Research la Colliers România, care apreciază că, în zona de birouri, se remarcă o dezgheţare tot mai pronunţată a activităţii de închiriere, în timp ce în centrele comerciale lumea a început deja să revină şi, în multe cazuri, traficul nu mai este aşa departe de valorile pre-pandemie.
În prezent, pe piaţa de birouri s-a făcut tranziţia către o piaţă a chiriaşilor, în care oferta este clar sensibil mai mare decât cererea, conform lui Silviu Pop: "Estimăm că suprafaţa neocupată din clădirile de birouri moderne din Bucureşti va depăşi jumătate de milion de metri pătraţi în 2020, în condiţiile unei pieţe în care cererea totală raportată, inclusiv renegocierile, nu a depăşit pragul de 0,4 milioane metri pătraţi pe an. Sunt însă şi clădiri de birouri care vor obţine performanţe şi în condiţiile acestea de piaţă, cum ar fi clădirile moderne, construite recent în zone bune, cu un mix bun de chiriaşi din sectoare economice de succes".
Chiriile se menţin la 18 euro pe metru pătrat în clădirile cu spaţii office premium din cele mai bune zone din Bucureşti (şi o medie de aproximativ 14 euro pe metrul pătrat), respectiv între 11 şi 14,5 euro pe metru pătrat în alte oraşe din ţară.
