CIPRIAN NEAGU, BROKER IMOBILIAR PITEŞTI:"Tranzacţiile imobiliare sunt într-un relativ blocaj"

În primele şapte luni ale anului 2020 au fost eliberate de către Primăria Municipiului Piteşti 98 de Autorizaţii de Construire pentru clădiri noi (nu au fost luate în calcul anexe, modificări, extinderi etc., ci doar clădirile noi, principale), după cum ne-a transmis Ciprian Neagu, broker imobiliar. Domnia sa ne-a spus că, anul trecut, în aceeaşi perioadă, au fost eliberate 99 de Autorizaţii de Construire: "Diferenţa poate pare infimă, dar trebuie avut în vedere faptul că în luna Ianuarie 2020 numărul autorizaţiilor emise a reprezentat 167% faţă de luna Ianuarie 2019. De asemenea, comparând lună cu lună, se observă clar descendenţa începând cu luna martie 2020.

Tot în primele şapte luni ale anilor 2019 versus 2020, INSSE (Institutul Naţional de Statistică) a declarant faptul că în zona Sud-Muntenia numărul Autorizaţiilor de Construire eliberate pentru clădiri a avut o dinamică puternic descendentă în lunile aprilie-mai 2020, de peste 30%".

Statistocile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că luna aprilie 2020 a înregistrat o scădere a tranzacţiilor (contracte de vânzare-cumpărare finalizate) de 57%, raportat la luna similară a anului trecut. Acest trend des­cendent este încă în desfăşurare, inclusiv în luna iulie 2020.

Ciprian Neagu ne-a declarat: "Din punct de vedere al percepţiei participanţilor la piaţa imobiliară (vânzători, cumpărători), edificator în acest aspect este numărul de anunţuri de vânzare postate de către ofertanţi persoane fizice şi/sau juridice, direct proprietari (nu intermediari, agenţii imobiliare etc). Astfel, conform bazelor de date cu anunţuri, scăderea ajunge aici până la procentul de 81% pentru luna mai 2020. În anul 2020, singura lună cu creştere din acest punct de vedere este ianuarie.

Acelaşi sentiment se regăseşte şi în cadrul profesioniştilor în intermedieri imobiliare. Excep­tând câteva cazuri punc­tuale, piaţa tranzacţiilor încă este apatică, aflându-se în acest moment într-o zonă de "retragere" a intenţiilor de a cumpără sau a vinde. Toată lumea a­­şteaptă "să vadă ce se mai în­tâmplă".

Lăsând la o parte aspectul medical (referitor la efectuarea fizică a vizionărilor imobilelor), tranzacţiile sunt într-un relativ blocaj din cauza unor aşteptări nejustificate cu privire la viitorul preţurilor, de ambele părţi ale baricadei. Astfel, cumpărătorii aşteaptă să scadă preţurile ca să achiziţioneze la preţ mai mic, iar vânzătorii aşteaptă să crească preţurile, bazându-se pe programul Nouă Casă. În concluzie, piaţa la acest moment nu se află în echilibru, iar discrepanţele aşteptărilor nefondate fac că cererea să se întâlnească cu oferta doar în anumite cazuri excepţionale. Da, există şi excepţii, acolo unde ofertanţii sunt nevoiţi să vândă, sau înţeleg situaţia şi se repoziţionează cu preţul, sau acolo unde cumpărătorii au nevoie stringentă de un nou spaţiu locativ pentru familie. Solicitări există, cumpărători există, bani sunt în piaţă. Doar că aceştia caută chilipiruri".

Cu privire la tipul imobilului căutat, specialistul ne-a spus că, încă de la încpeutul anului 2020, şi mult mai acut în perioada post-martie 2020, sunt la mare căutare imobilele de tip "duplex" sau case unifamiliale de dimensiuni mici. Reversul medaliei îl vedem la terenurile libere, care au preţuri de ofertă mult peste cele din 2019, însă acest aspect reprezintă un paradox şi o capcană, în acelaşi timp. Datorită dezvoltărilor rapide din 2019 pe segmentul "duplex", terenurile libere au căpătat, în ochii proprietarilor, plus-valoare, pentru că "se construieşte", ne-a transmis domnul Neagu, apreciind: "Problema este că terenurile pe care s-au construit şi vândut duplexurile s-au achiziţionat la preţuri mult mai mici decât în prezent. Cel mai probabil, dacă un dezvoltator imobiliar doreşte astăzi să construias­că un mic cartier residential, la preţurile de astăzi ale terenurilor din zonele respective şi la cos­turile de astăzi ale materialelor de constructie, nu ar mai avea un profit care să îl motiveze în acest demers. Astfel că se orientează către alte zone, nedezvoltate încă edilitar, dar cu preţ de investiţie atractiv".

Ciprian Neagu: "În Piteşti şi în jurul oraşului sunt multe şantiere în desfăşurare"

În municipiul Piteşti şi în jurul acestuia există multe şantiere în desfăşurare, unele începute înainte de martie 2020, altele după acest moment, subliniază brokerul imobiliar: "Acest aspect ne transmite încrederea dezvoltatorilor în faptul că preţurile nu vor scădea şi că cererea puternică existentă înainte se va întoarce. Până la urmă, indiferent de situaţia socio-economică, segmentul rezidenţial de mici dimensiuni va exista. Fiecare om trebuie să locuiască undeva. Total contrastant cu segmentul comercial-administrativ, unde utilizatorii, în speţă chiriaşi, au regândit din temelii fundamentele serviciilor prestate şi au des­coperit munca de la domiciliu.

Din acest punct de vedere, ţinând cont că municipiul Piteşti nu se află la nivelul altor oraşe mari din ţară din punct de vedere al industriei sau altor servicii conexe, piaţa spaţiilor de birouri nu a fost foarte mult afectată".

În prezent, preţurile de ofertă pe rezidenţial comportă un recul de aproximativ 5%, piaţa încercând să îşi găsească echilibrul. Acolo unde se doreşte cu adevărat vânzarea, pot fi identificate şi repoziţionări de 10% ale preţurilor faţă de oferta iniţială, de la începutul lui 2020. Totuşi, în linii mari, preţurile de acum sunt comparabile cu cele din 2019, dacă discutăm de apartamente şi case, subliniază specialistul, adăugând: "Aşa cum spuneam, preţurile la terenuri sunt pe creştere, din considerentele explicate deja. Spaţiile comerciale şi administrative sunt în relativă stagnare din acest punct de vedere, cu o uşoară scădere probabilă în viitor, ţinând cont de cum au fost afectate multe dintre afacerile mici, majoritar utilizatori ai aces­tora spaţii".

Preţul mediu de ofertă la apartamente în municipiul Piteşti este de aproximativ 1.000 euro/mp (800 - 1.200 ), variind în funcţie de vechimea imobilului, localizarea acestuia, gradul de finisaj, etaj, dotări. Aici chiriile sunt aproximativ 4-6 euro/mp/ lună.

Preţurile pentru spaţiile de birouri se învârt în jurul intervalului de 950 - 1.500 euro/mp. Aici, chiriile sunt de circa 5-10 euro/ mp/lună.

Preţurile pentru spaţiile comerciale sunt mult mai heterogene, aici întâlnind cel mai mare ecart, de la 1.300 la 4.000 euro/ mp. Pe această zonă, chiriile ajung în jurul valorii de 8-35 euro/mp/lună.