Conceptele ESG, mixed-use şi eficienţa energetică - prioritare pentru investitorii din real-estate

Provocările industriei real-estate în privinţa dezvoltării unor noi proiecte imobiliare anul viitor sunt multiple, dacă ţinem cont că ne aflăm la capătul a doi ani în care actorii din acest domeniu s-au confruntat cu criza sanitară, criza energetică, inflaţia care a dus la creşterea preţurilor la materiale, sincopele din lanţurile de aprovizionare şi, mai nou, războiul din Ucraina declanşate de Federaţia Rusă.

Cu toate acestea, zona real-estate a trecut cu bine peste momentele mai dificile, a continuat proiectele demarate în aceşti ani şi doreşte să realizeze noi proiecte, în care ansamblurile rezidenţiale şi ansamblurile office să îmbine mai multe funcţionalităţi şi să le ofere locatarilor cât mai multe servicii de care aceştia au nevoie, fapt care ar ajuta foarte mult şi implementarea în realitate a conceptului ESG - investiţii de mediu, sociale şi de guvernanţă - adică a unui set de standarde pentru comportamentul unei companii utilizate pentru verificarea investiţiilor potenţiale. Acest aspect privind respectarea standardelor ESG a fost principala temă de dezbatere a celei de-a opta ediţii a SEE Property Forum care a avut loc la Bucureşti, în 25 octombrie.

Adam Targowski, Group Head of ESG al companiei CTP, care dezvoltă şi administrează parcuri industriale şi logistice de la Marea Neagră până la Marea Nordului şi este activă în 10 ţări europene, a spus: "Conceptul ESG este definit de trei indicatori. Primul se referă la aşteptările clienţilor, care s-ar putea să nu fie atât de puternice precum al doilea indicator care ţine cont de banii investiţi şi de asigurarea viitorului afacerii derulate. În privinţa celui de-al doilea indicator, trebuie să ne asigurăm că deţinem fondurile necesare nu pentru a suprevieţui, ci pentru ca business-ul nostru să nu se înece prin apele tulburi prin care trece în aceste momente, aşa cum se întâmplă cu multe firme, din păcate. Al treilea indicator se referă la predictibilitatea legislativă. Deci indicatorii ESG sunt: noi şi clienţii, sustenabilitatea financiară a afacerii pe care o derulăm şi predictibilitatea legislativă. (...) Întotdeauna trebuie să existe un echilibru între ceea ce facem acum şi ceea ce vom face în viitor. Iar posibilităţile de dezvoltare a business-ului trebuie să fie corelate cu capacitatea de dezvoltare a societăţii. Investiţiile în mediu trebuie să fie corelate cu cele sociale, să fie echilibrate cu acestea, mai ales că ele pot fi cuantificate şi convertite. Totodată trebuie să avem în vedere cât de volatilă este piaţa în anumite momente, pentru a ne asigura stabilitatea financiară pentru o perioadă cuprinsă între 20 şi 30 de ani de aici înainte".

Claudiu Bisnel, managing partener al Brisk Group, a completat: "Industria construcţiilor este responsabilă de peste 40% din amprenta de carbon la nivel global şi de aceea avem o responsabilitate maximă pentru găsirea unor soluţii sustenabile, prietenoase cu mediul, integrate în economia circulară, care să ia în considerare toate energiile utilizate în construirea şi dezvoltarea unui imobil. Trebuie să ne uităm mai atent la sursele de energie verde, la materialele folosite, care să fie reciclabile, la cum gândim clădirea, cum o construim, cum o exploatăm şi cum îi dezvoltăm noi utilităţi ansamblului realizat".

Acesta a mai spus că zonele rezidenţiale şi zonele office trebuie să capete noi funcţionalităţi pentru ca utilizarea spaţiilor imobiliare să fie la capacitate maximă din toate punctele de vedere, chiar şi prin prisma oferirii unor servicii necesare locatarilor şi companiilor care îşi desfăşoară activitatea acolo.

62.000 metri pătraţi construiţi, neocupaţi în Bucureşti

Hubert Abt, CEO New Work&workcloud 24, a precizat: "Doar un nebun crede că certificarea de astăzi pe care o obţine pentru un imobil are de-a face cu ESG. Conceptul ESG nu are nimic de-a face cu certificarea. Poţi să ai certificare de performanţă energetică şi să ai toate informaţiile necesare care să îţi ofere ideea că întregul sistem al clădirii este, teoretic, operaţional, dar te înşeli. Sunt clădiri care, pe dinafară şi pe interior par multifuncţionale, dar gândiţi-vă la evaluarea riscului investiţiei şi la acoperirea lui, deoarece vedem că 80% din portofoliul imobiliar îşi va reduce cu 40% valoarea iniţială, până la finalul deceniului actual. Şi nu vorbim despre clădirile de birouri care sunt ocupate, dar nu sunt utilizate la capacitate maximă, nu îndeplinesc multiple funcţiuni. 62.000 metri pătraţi din zona imobiliară din Bucureşti nu sunt ocupaţi astăzi, dar nici nu se face o reutilizare a spaţiilor respective, dar chiria este plătită de locatari şi taxele pe proprietate sunt achitate de către investitori. Avem probleme cu reevaluarea acestor proprietăţi, cu recalcularea riscurilor, cu refinanţarea acestor clădiri, cu vânzarea lor. Cred că strategia companiilor din domeniul real-estate trebuie să aibă două puncte în privinţa finanţării: finanţarea imobilului ca activ şi finanţarea investiţiilor în energie curată, investiţii care să deservească activul imobiliar complet separat de acesta".

Din conceptul ESG, G (n.r. - guvernanţa) reprezintă driverul intern, pe care dacă nu îl avem, nu putem funcţiona pe baza unor principii solide, aşa cum s-a întâmplat în ultimii 20-30 de ani, a subliniat Bogdan Doicescu, şeful Diviziei Real Estate din cadrul companiei Bog"Art, completând: "Componenta S (n.r. - socială) este ceea ce faci pe plan extern, despre care ştim că nu este o problemă de cost, dacă te organizezi foarte bine pentru diferite evenimente, cum ar fi cunoaşterea impactului pe care îl are activitatea companiei asupra mediului, precum şi politica de implicare a tuturor angajaţilor în protejarea acestuia. Cred că peste 80% din bani sunt folosiţi pentru partea legată de protecţia mediului (n.r. - "E" din conceptul ESG), ceea ce înseamnă o folosire subiectivă, şi de aceea vedem de mai mulţi ani clădiri care sunt certificate ecologic. Practica respectivă ne asigură că respectivele clădiri sunt realizate într-un mod corect, dar adevărul este că cineva trebuie să plătească factura pentru asta, iar acest lucru înseamnă o sumă importantă de bani. (...) De aceea, cred că partea critică privind componenta de mediu din conceptul ESG o reprezintă banii alocaţi, iar multe companii aplică superficial criteriile privind protecţia mediului cu privire la clădirile construite. Este un lucru care ne va costa scump în viitor şi de aceea cred că trebuie să ne concentrăm în prezent pe ceea ce avem de făcut cu adevărat pentru implementarea acestui concept".

Eficienţa energetică a clădirilor, un obiectiv pentru industria real-estate

Sustenabilitatea nu reprezintă doar un trend, ci este o obligaţie morală de a lucra împreună, toţi cei din industria real-estate cu autorităţile şi comunităţile locale, a afirmat Angelus Bernreuther, Head of Investor Relationship Management în cadrul companiei Kaufland.

"ESG înseamnă în primul rând realizarea parteneriatului respectiv şi reprezintă un concept pe care industria construcţiilor din domeniul real-estate trebuie să îl implementeze deplin. (...) O parte importantă care ar putea ajuta la implementarea acestui concept ar fi utilizarea mixtă a clădirilor de birouri şi clădirilor rezidenţiale, care să nu fie folosite doar în acest scop, ci să aibă mai multe utilităţi sau funcţionalităţi. Noi pledăm pentru conceptul mixed-use al clădirilor office, rezidenţiale şi chiar al zonelor din preajma arenelor sportive", a spus Angelus Bernreuther.

Acesta a arătat că lanţul de aprovizionare al companiei Kaufland, de fapt al întregului grup Schwartz (care mai deţine şi compania Lidl) este responsabil de majoritatea emisiilor de carbon prin prisma business-ului derulat, dar că board-ul grupului a luat măsurile necesare pentru reducerea acestor emisii pentru întregul lanţ de la producător, mergând la transportator şi până la destinatarul mărfurilor respective.

În acest sens, Angelus Bernreuther a menţionat că pe lângă finalizarea dotării tuturor spaţiilor Kaufland cu becuri led, economice, următorul proiect este amplasarea de panouri fotovoltaice pe toate magazinele deţinute, realizarea în parcări a unor staţii de încărcare pentru maşinile electrice, staţii care să fie alimentate din energia produsă de panourile fotovoltaice - proiect care ar pune în implementare conceptul de mixed-use a zonei real-estate. Mai mult, până în anul 2025, în magazinele Kaufland şi Lidl vor fi găsite soluţii care să reducă cu 20% deşeurile plastice din activitatea desfăşurată.

"Sustenabilitatea este de mai mulţi ani un ţel al activităţii noastre, dar acum vedem că multe lucruri în acest sens vin din partea consumatorilor, a clienţilor şi mai vedem că tot ce se întâmplă în industria real-estate a devenit măsurabil, cuantificabil, mai ales cu privire la reducerea reală a consumului de energie sau mai bine spus utilizarea eficientă a energiei. De aceea, considerăm că este important să continuăm investiţiile pentru atingerea obiectivelor incluse de Comisia Europeană în Green Deal", a spus Angelus Bernreuther.

În privinţa ţintelor prevăzute în Green Deal, Sebastian Stan, Sales Manager al E-Mobility Division în cadrul companiei ABB, a arătat că, în acest moment în ţara noastră sunt 25.000 de autovehicule electrice, în timp ce o ţară cu un număr mult mai mic al populaţiei faţă de România, Noua Zeelandă, are înregistrate 400.000 de autovehicule electrice.

"Investiţiile în e-mobilitate trebuie să fie sustenabile. Din păcate, în România avem surse limitate de putere în zona clădirilor şi în zonele industriale, iar provocarea este cum să dezvoltăm cu aceste surse limitate un management dinamic în domeniul energiei. Vedem că sunt sute de staţii de încărcare electrică în zona mall-urilor, parcărilor, în staţiile de autobuze, dar ar trebui ca parcurile din zonele rezidenţiale şi din zonele cu clădiri de birouri să fie transformate pentru a permite încărcarea vehiculelor electrice. Este vorba despre un sistem smart în dezvoltarea imobiliară", a spus Sebastian Stan, care a precizat că ABB va realiza în următorul an 500 de staţii de încărcare electrică în ţara noastră.

Specialiştii din real-estate au concluzionat că implementarea conceptului ESG este necesară, dar este nevoie de sprijinul autorităţilor locale - pe partea de legislaţie, cât şi al comunităţilor locale în care companiile din care fac parte îşi desfăşoară activitatea sau dezvoltă proiecte imobiliare.