CONSULTANŢI IMOBILIARI:"România, mai atractivă la investiţiile în birouri decât Anglia, Franţa, Cehia sau Polonia"

Randamentul investiţiei într-o clădire de birouri "prime" în Bucureşti a scăzut, anul trecut, spre 7,75 - 7,85%, ne-a declarat Răzvan Sin, directorul departamentului Capital Markets al DTZ Echinox. "Ne aşteptăm la o compresie a randamentului de încă 0,25% în 2015", ne-a mai spus domnia sa, menţionând că o clădire este considerată "prime" dacă are o locaţie centrală, în proximitatea metroului, dacă este în stare tehnică bună şi este închiriată unor companii de prestigiu.

Astfel, în comparaţie cu alte capitale din regiune (Varşovia, Praga), yield-ul (randamentul) pentru clădirile de birouri din Capitală este mai mare cu aproximativ 1,5 puncte procentuale, ceea ce înseamnă că Bucureştiul este o piaţă atractivă pentru cumpărători, a concluzionat Răzvan Sin. Diferenţa se datorează lipsei de lichiditate, dar şi a costurilor de finanţare, care sunt mai mari în România.

"Cu cât specificaţiile unei clădiri sunt mai slabe, cu atât yield-ul creşte către 8,5% - 9%", conform reprezentantului DTZ. Creşterea indicatorului yield indică o majorare a perioadei de timp în care se recuperează investiţia.

Şi Andrei Văcaru, Director Departament Cercetări de Piaţă din cadrul JLL România ne-a declarat că yield-ul "prime" era, la sfârşitul anului trecut, de 8%. Domnia sa susţine că există o tendinţă de scădere, care va fi, probabil, confirmată de următoarele tranzacţii cu clădiri "prime".

Potrivit JLL, randamentele în România sunt cu 2% mai mari decât în Cehia şi Polonia şi cu 4,25% peste cele din Anglia sau Franţa.

Cererea pentru spaţiile de birouri din Capitală a depăşit, anul trecut, 221.000 metri pătraţi, fiind cu 38% mai ridicată faţă de 2013, potrivit datelor DTZ Echinox. Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a atins, la sfârşitul anului trecut, pragul de 2,16 milioane metri pătraţi, cu 6% mai mare faţă de 2013. În 2014 au fost livrate 12 clădiri de birouri, având suprafaţa totală închiriabilă de 117.000 metri pătraţi.

Pentru 2015, specialiştii DTZ se aşteaptă ca nivelul livrărilor să fie mai ridicat cu 30%. În total sunt programaţi pentru finalizare 154.000 mp, aproximativ 28% din această suprafaţă fiind preînchiriată. Similar cu 2014, cele mai multe clădiri aflate în construcţie vor fi livrate în zona Centru Nord (Barbu Văcărescu - Floreasca) şi în zona de Vest.

Randamente de 7% pentru centrele comerciale

Despre piaţa de retail din Capitală, Răzvan Sin spune că, deocamdată, nu are comparabile: "Singura tranzacţie din ultimii ani a fost achiziţia Promenada Mall de către NEPI, la un randament de sub 7%. Estimăm că centrele comerciale dominante se vor tranzacţiona la randamente de 7%, însă nu anticipăm o asemenea tranzacţie în 2015".

Domnia sa ne-a explicat că un randament de 7% corespunde unei recuperări a investiţiei în 14 ani, recuperarea realizându-se din chirii.

Andrei Văcaru ne-a declarat că yield-ul "prime" pentru centrele comerciale era, la sfârşitul anului trecut, de 7,75% şi că acest indicator este mai ridicat pentru proprietăţi secundare.

Reprezentantul JLL ne-a spus că randamentele în România sunt cu 2,25% mai mari decât în Cehia şi Polonia şi cu 3,25% peste cele din Germania sau Franţa.

Efervescenţă pe piaţa terenurilor rezidenţiale

Reprezentantul DTZ Echinox ne-a menţionat că terenurile nu mai sunt considerate strict produse de investiţii, pentru că acestea nu îşi apreciază valoarea în timp. O apreciere a valorii o aduce un proces de predezvoltare a terenului care presupune obţinerea de autorizaţii, curăţarea terenului şi, de multe ori, semnarea unui contract cu un ocupant al viitoarei dezvoltări imobiliare.

Răzvan Sin susţine că există o efervescenţă pe piaţa terenurilor cu destinaţie rezidenţială, însă şi pieţele de birouri şi de retail sunt active. Pentru dezvoltări de birouri în Bucureşti, zona Victoriei este foarte căutată, urmată de zona de vest, unde sunt mai multe tranzacţii în desfăşurare, ne-a menţionat domnia sa.

Conform datelor DTZ Echinox, piaţa de investiţii a crescut în 2014 la un volum de 1,3 miliarde de euro, de la 300 milioane euro în 2013. "Ne aşteptăm ca interesul investitorilor să crească în 2015 şi vom asista la mai multe tranzacţii, piaţa fiind impulsionată de creşterea lichidităţii şi de scăderea costurilor de finanţare", estimează domnul Sin.

Toate sectoarele sunt active pe piaţa de investiţii, existând interes pentru birouri, retail, dar şi pentru spaţii industriale.

Şi oficialii JLL susţin că există interes pentru toate segmentele pieţei imobiliare, dar mai ales pentru proprietăţi "prime" sau pentru cele tip "distressed", ale căror proprietari se află în dificultate.

Schimbări semnificative pe piaţa rezidenţială de lux

Anul 2015 a adus schimbări semnificative pe piaţa rezidenţială de lux, susţine Mihaela Pană, şeful Departamentului Rezidenţial al DTZ Echinox. "O serie de proiecte au fost demarate sau sunt anunţate pentru perioada imediat următoare de către dezvoltatori locali şi nu numai", ne-a declarat domnia sa, menţionând că se poate observa o creştere a cererii din partea cumpărătorilor, care sunt interesaţi de achiziţie atât ca utilizatori finali, cât şi ca investiţie.

Numărul celor interesaţi de a cumpăra în scop investiţional este în creştere, comparativ cu anii anteriori de criză, când astfel de achiziţii lipseau aproape complet, potrivit sursei citate. În acest context, randamentele investiţionale pentru apartamentele noi din Capitală se situează între 5 şi 6%.