Vând doar cei car elasă din preţ
Distanţa mică, de circa 40 km, faţă de Braşov , face ca piaţa imobiliară din Municipiul Sfântu Gheorghe, ca şi din întreg Judeţul Covasna, să se afle sub influenţa celei din Braşov. Situaţia nu surprinde deloc deoarece accesul este facil - maxim o oră de mers cu maşina pe drumuri într-o stare bună, dar şi pentru că oraşul se află în interiorul aceleiaşi zone depresionare. În acest sens, nu miră pe nimeni că atunci când piaţa imobiliară din Braşov este în regres şi tranzacţiile din Sfântu Gheorghe se împuţinează considerabil.
Agenţii imobiliari din zonă sunt unanim de acord cu faptul că există o scădere semnificativă a tranzacţiilor imobiliare în Sfântu Gheorghe şi localităţile dinprejur. Estimările lor variază între atitudini mai rezervate care susţin o scădere de 30% a tranzacţiilor şi atitudini mai radicale, ce întrevăd o cădere cu 50% şi chiar mai mult faţă de perioada similară a anului trecut, ne-a spus Valentin Rădulescu, administrator al agenţiei imobiliare "BTT" Covasna. De asemenea, la nivelul tuturor municipiilor din sudul Transilvaniei, agenţii imobiliari au remarcat o creştere însemnată a ofertelor şi tranzacţiilor de pe piaţa chiriilor.
Pe lângă înăsprirea condiţiilor de creditare, o altă cauză a încetinirii tranzacţiilor rezidă în creşterea artificială a preţurilor de către localnici, sub influenţa directă a cotaţiilor din Braşov. Gabriel Szabo, consultant imobiliar în cadrul agenţiei "Petromex", ne-a precizat: "Dacă anul trecut veneau foarte mulţi braşoveni care voiau să achiziţioneze un apartament în Sfântu Gheorghe, anul acesta cererea a devenit destul de mică şi tranzacţiile se realizează mult mai rar. Achiziţiile făcute de braşoveni din cauza preţurilor semnificativ mai mici din Sfântu Gheorghe au condus la un val de scumpiri generat de proprietarii care speră să tot vină cumpărători din Braşov".
Vând doar cei care lasă din preţ
Preţurile apartamentelor vechi din oraş sunt acum mai mari cu cel puţin 15% faţă de nivelul înregistrat în vara lui 2007. Potrivit "BTT" şi "Petromex", în luna august, oferta de locuinţe scoase la vânzare a depăşit cererea cu circa 20-30%, comparativ cu perioada similară din 2007. "Puţinele apartamente vândute s-au tranzacţionat, în mod real, cu cel puţin cu 10% mai puţin decât preţul de listare", remarcă Valentin Rădulescu.
Centrul este cel mai solicitat
Cu toată "umflarea" mai mult sau mai puţin artificială a preţurilor, Municipiul Sfântu Gheorghe rămâne, totuşi, o zonă căutată datorită preţurilor mai accesibile faţă de Braşov. Un alt motiv pentru care "capitala" Judeţului Covasna este căutată îl reprezintă traficul degajat şi zonele rezidenţiale liniştite.
În pofida căderii generale a pieţei în Sfântu Gheorghe, există un interes sporit şi pentru locuinţele noi, pentru care ofertele sunt foarte limitate. Valentin Rădulescu ne-a declarat că finalizarea proiectelor rezidenţiale noi trenează de ceva vreme. Domnia sa a subliniat: "Pentru apartamentele din zona centrală, sunt situaţii în care există şi zece solicitări pentru aceeaşi unitate locativă. Problema apare, însă, când trebuie efectuată tranzacţia pentru că oamenii vor să contracteze credite. Ori băncile nu prea mai acordă credite pentru sumele solicitate de cumpărători".
Deşi oraşul este destul de mic, există şi aici zone căutate şi zone de care clientela se fereşte. În topul zonelor căutate este centrul cu străzi precum 1 decembrie 1918, Nicolae Iorga, Crângului şi General Grigore Bălan. Cartierul Simeria nu este foarte căutat deoarece nu există unităţi comerciale. La coada topului sunt zonele denumite de localnici "Lenin"; "Ciucului" - la ieşirea din oraş pe direcţia Miercurea Ciuc; "Gară" - dincolo de podul peste râul Olt, la ieşirea către Braşov. În opinia agenţilor imobiliari locali, lipsa de interes pentru aceste zone se datorează unor factori precum vechimea apartamentelor, dar şi proximitatea cetăţenilor de etnie rromă.
Maxim 65.000 de euro - un apartament cu trei camere
Cumpărătorii caută apartamente cu o vechime de maxim 20 de ani şi construite pe structură bună, cu pereţi din cărămidă. Potrivit lui Valentin Rădulescu, în cele mai slab cotate zone, o cameră de cămin costă 35.000 de lei sau chiar mai puţin (n.r. 8-10.000 de euro). Pentru garsoniere, proprietarii cer 25.000 - 35.000 de euro.
Apartamentele cu două camere aveau, la finele lunii august, preţuri de 25.000 euro - 55.000 euro. "Nu se ajunge niciodată la asemenea preţ de tranzacţionare, care este cerut pentru a avea o marjă bună de negociere", susţine domnul Rădulescu. În cazul apartamentelor cu trei camere preţul minimal era, în perioada analizată, de minim 35.000 de euro şi maxim 60-65.000 de euro. Reprezentantul "BTT" a subliniat că locuinţele cu patru camere aveau preţuri şi de 80.000 de euro. Expertul agenţiei "Petromex" afirmă că nu se ajunge la mai mult de 60 - 70.000 de euro pentru apartamentele cu patru camere.
Sectorul de case se prezintă şi el destul de diversificat şi cu preţuri foarte oscilante. În localităţile limitrofe sunt case care beneficiază de utilităţi şi teren de peste 1000 mp. Preţurile minime erau, la finele lunii august, de 500 - 600 de milioane de lei vechi pentru imobilele care nu se aflau într-o stare foarte bună. Casele locuibile din comunele limitrofe aveau cotaţii de minim 1,3 miliarde de lei vechi.
Oraşul dispune de suficiente rezerve de teren
În Sfântu Gheorghe se găsesc din belşug atât terenuri pentru hale industriale, cât şi terenuri pentru construcţii rezidenţiale. Din punct de vedere al interesului, agenţii imobiliari locali au remarcat o creştere a dorinţei de achiziţionare a terenurilor atât în municipiu, cât şi în localităţile - satelit dar şi în cele aflate la limita judeţului înspre Braşov - Ilieni, Chilieni şi Chichiş.
În afara oraşului Sfântu Gheorghe, până la o distanţă de 15 km, loturile aveau, la finele lui august, preţuri de 15 - 25 de euro/mp. Pentru zonele periferice dar intravilane, preţurile terenurilor variau între 25 - 40 de euro/mp. Expertul agenţiei BTT Covasna susţine că terenurile de la ieşirea înspre Braşov şi din Lunca Oltului (ieşirea spre Miercurea Ciuc) costă 30 - 40 de euro/mp. Acestea sunt solicitate în special pentru construirea de hale, depozite şi producţia de materiale de construcţii. Terenurile mai mici, intravilane şi cu utilităţi din zonă ajungeau şi la 50 de euro/mp.
Expertul "Petromex" ne-a spus că preţurile minime pentru terenurile extravilane mari încep de la 3 euro/mp şi ajung până la 10 euro/mp. Valentin Rădulescu ne-a indicat o medie de 4 euro/mp pentru această categorie.
În zona centrală a municipiului covăsnean mai sunt destul de puţine şi pot ajunge la cotaţii între 130 şi 200 euro/mp. Sunt, însă, cazuri rare atât din punct de vedere al tranzacţionării, cât şi sub aspectul scoaterii la vânzare. Şi nici cererea nu este prea mare pentru că dimensiunile oraşului permit alegerea unor locaţii mai bune pentru noi dezvoltări. Domnul Rădulescu ne-a precizat că în cartiere precum Simeria - unde mai sunt suficiente terenuri, preţul loturilor construibile este situat între 65 şi 90 euro/mp.
Agenţii imobiliari se aşteaptă ca din toamnă să se scumpească chiriile
Ca în multe alte zone ale ţării, piaţa chiriilor marchează o creştere semnificativă comparativ cu perioada similară a anului trecut. Dificultăţile de tranzacţionare la vânzare au dus la necesitatea de închiriere a spaţiilor locuibile, dar şi la nevoia recuperării multor investiţii anterioare. În privinţa cererii, agenţii imobiliari din Sfântu Gheorghe estimau, la nivelul lunii august, o creştere de cel puţin 15-20%. Unii chiriaşi aşteaptă chiar şi mai multe săptămâni pentru găsirea unei locuinţe de închiriat. Această sporire a cererii nu antrenase, în august, şi o creştere a chiriilor, dar experţii imobiliari consideră că este un fenomen care nu va întârzia să apară în toamnă.
Valentin Rădulescu ne-a arătat că, pentru o garsonieră, chiria se situa, la finele lunii august, la 100 de euro pe lună. Un apartament de două camere se închiria cu 150 - 200 de euro/lună, iar unul cu trei camere - cu 200 - 300 de euro/lună. Apartamentele de patru camere nu se închiriază decât foarte rar şi numai către firme.
În cazul în care apartamentele sunt închiriate către firme, minimul chiriei pe metru pătrat se situa la 9-10 euro. Pentru apartamentele de la parterul blocurilor - care sunt, de regulă, destinate funcţiunilor comerciale, preţul pe metru pătrat al chiriei varia între 15 şi 35 de euro/mp.
