CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX: "Sectorul industrial şi logistic - cel mai performant segment imobiliar, de la începutul pandemiei"

Segmentul industrial şi logistic a fost de departe cel mai performant dintre toate segmentele imobiliare, de la începutul pandemiei şi până acum, volumul spaţiilor tranzacţionate de la finalul trimestrului întâi 2020 (începutul crizei sanitare) până astăzi depăşind 1,2 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, o creştere de aproximativ 120% comparativ cu cele cinci trimestre precedente (Q1 2019 - Q1 2020), ne-au spus specialiştii din cadrul Cushman & Wakefield Echinox. Această evoluţie se datorează, printre altele, exploziei retailului online, ce a înregistrat o creştere de 40%, în 2020, conform acestora.

În ceea ce priveşte celelalte sectoare, spaţiile industriale şi logistice au însumat 4,8 milioane de metri pătraţi, din care 2,4 milioane în Bucureşti, iar stocul total de spaţii de retail modern (centre comerciale, parcuri de retail şi galerii comerciale) este de 4 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, din care1,2 mili­oane de metri pătraţi se regăsesc în Bucureşti.

Dezvoltatorii au în construcţie circa 480.000 de metri pătraţi de noi spaţii logistice şi industriale, fapt ce confirmă apetitul din ce în ce mai crescut pentru această piaţă, care a performat cel mai bine în perioada pandemiei, subliniază specialiştii citaţi. Potrivit acestora, spaţiile industriale şi logistice sunt tranzacţionate la valori cuprinse între 500 şi 600 deeuro/mp închiriabil, valori ce au rămas relativ stabile, în ultimii ani.

În primul semestru al anului curent au fost închiriate spaţii logistice şi industriale cu o suprafaţă cumulată de 360.000 de metri pătraţi, în creştere cu 21% faţă de perioada similară a anului precedent, potrivit datelor firmei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. După un volum de 200.000 de metri pătraţi tranzacţionaţi în primele trei luni ale anului, în cel de-al doilea trimestru dezvoltatorii au mai parafat tranzacţii pentru spaţii cu o suprafaţă de 160.000 metri pătraţi.

La jumătatea anului, reînnoirile de contracte au reprezentat 16% din volumul tranzacţionat, astfel că cererea a fost determinată în primul rând de contracte noi şi de proiecte de relocare. "Bucureştiul a atras aproape 63% din volumul tranzacţionat, o activitate importantă fiind observată şi în Sibiu (7% din volumul tranzacţionat), Timişoara şi Piteşti (câte 6%). Printre cele mai importante tranzacţii ale celui de-al doilea trimestru pot fi menţionate acordul pentru reînnoirea şi extinderea depozitului Altex din cadrul proiectului P3 Bucharest A1 sau închirierea de către A&D Pharma a unui depozit de 9.000 mp în cadrul CTPark Sibiu".

După un prim trimestru modest în ceea ce priveşte livrările de spaţii noi, cu doar 30.000 mp daţi în folosinţă, dezvoltatorii au accelerat ritmul construcţiilor, tăind panglica, în cel de-al doilea trimestru, pentru spaţii noi cu o suprafaţă de 177.400 mp. Cele mai importante livrări au fost reprezentate de un imobil nou cu o suprafaţă de 70.000 mp din cadrul CTPark Bucharest West, alături de centrul de distribuţie de 58.000 mp livrat de WDP pentru Profi la Craiova şi de ultima clădire (30.400 mp) a proiectului VGP Park din Timişoara, au adăugat specialiştii.

Rodica Târcavu, Partner, Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox, a declarat: "Piaţa logistică şi industrială şi-a continuat evoluţia şi în prima parte a acestui an, observând un echilibru bun între cerere şi ofertă, atât în Bucureşti, cât şi în oraşele reprezentative. Majoritatea dezvoltatorilor sunt activi, având proiecte în derulare, iar companiile provenind preponderent din retail online, distribuţie şi logistică îşi consolidează volumele, într-un context economic în care populaţia îşi menţine apetitul pentru consum la un nivel ridicat".

Dezvoltatorii au în construcţie spaţii noi cu o suprafaţă cumulată de peste 630.000 de metri pătraţi. Bucureştiul rămâne cea mai activă piaţă, cu proiecte de peste 400.000 de metri pătraţi în construcţie, astfel că stocul modern de spaţii logistice din jurul Capitalei se apropie de pragul de 3 milioane de metri pătraţi. Dezvoltatorii sunt, de asemenea, activi în Constanţa, Cluj, Timişoara, Piteşti sau Arad, astfel că piaţa spaţiilor logistice îşi continuă dezvoltarea din­tr-un colţ în altul al ţării, în special de-a lungul coridorului IV paneuropean.

Colliers: "Prima jumătate a lui 2021 arată excepţional pentru sectorul industrial şi logistic"

Prima jumătate a lui 2021 arată excepţional pentru sectorul industrial şi logistic, cererea totală crescând la aproape 394.000 de metri pătraţi în tranzacţii de leasing, de la aproape 289.000 de metri pătraţi de spaţii de depozitare moderne tranzacţionate în aceeaşi perioadă a anului trecut, arată Colliers în raportul de piaţă privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2021. Performanţa înregis­trată în prima jumătate a anului ar putea face ca anul 2021 să stabilească un nou record de tranzacţii de leasing pentru al doilea an consecutiv.

Printre altele, specialiştii Colliers subliniază: "Pe sectoare, în timp ce anul trecut a aparţinut sectorului bunurilor de larg consum şi comerţului cu amănuntul în general, anul acesta a fost rândul sectorului logistic să reprezinte aproape 40% din totalul tranzacţiilor de leasing". În condiţiile în care stocul total de spaţii industriale şi logistice moderne pe cap de locuitor din România este abia la jumătate din cel al Poloniei, dar nivelurile de consum sunt similare, consultanţii Colliers se aşteaptă ca această dinamică să se menţină pe termen mediu, cu potenţial de a se apropia de pragul de 10 milioane de metri pătraţi de depozite moderne până la sfârşitul acestui deceniu.

La rezultatul bun înregistrat la sfârşitul lunii iunie contribuie semnificativ două tranzacţii considerate cele mai mari ale anului - proiectul CTP de 102.000 de metri pătraţi pentru Quehenberger Logistics de lângă Bucureşti şi reînnoirea contractului pe 10 ani de către producătorul de automobile Dacia pentru depozitul de 69.000 de metri pătraţi deţinut de Globalworth în Piteşti, arată Colliers. Sectorul logistic a generat, în total, aproape 40% din totalul tranzacţiilor, urmat de sectorul auto (22%) şi de cel de retail/FMCG (12%). Cu toate acestea, având în vedere că majoritatea acestor tranzacţii sunt legate indirect de cheltuieli specifice unei gospodării, de pildă, consultanţii Colliers apreciază că se poate spune în continuare că sectoarele legate de consum continuă să stimuleze, direct sau indirect, cererea de depo­zite.

România a înregistrat un stoc total de facilităţi industriale şi logistice moderne de 5,3 milioane de metri pătraţi la sfârşitul lui 2020, iar dezvoltatorii promit peste 800.000 de metri pătraţi de noi depozite în 2021, deşi o parte dintre acestea ar putea fi amânate până în 2022. Noile livrări sunt necesare atât pentru a ţine cont de cererea robustă, cât şi pentru a înlocui un stoc semnificativ de depozite mai vechi, care nu corespund cerinţelor tehnice şi de siguranţă actuale, ceea ce ar trebui să ducă stocul total spre nivelul de 6 milioane de metri pătraţi.

Lucian Opriş, Associate Director Industrial Agency la Colliers, arată: "Livrările de noi depozite continuă să se facă mai ales în jurul Bucureştiului, dar nu numai, pentru că destul de multe regiuni din Transilvania rămân atractive, la fel şi unele regiuni sudice ale ţării. Nume cunoscute, precum CTP, WDP, Element Industrial, VGP, şi, mai recent, Globalworth/Global Vision, rămân companiile care se extind cel mai mult sau îşi intensifică investiţiile. Ceea ce este şi mai important este faptul că atractivitatea pieţei I&L continuă să atragă nume noi din alte domenii ale scenei imobiliare, cum ar fi cel rezidenţial sau de birouri - Speedwell, de exemplu. De asemenea, este important de remarcat faptul că, pe lângă cei peste jumătate de milion de metri pătraţi livraţi de proprietarii consacraţi, alte companii - majoritatea FMCG-uri, dar şi destule companii de producţie, continuă să-şi dezvolte propria reţea de depozite".

În ansamblu, există unele semne că ar putea exista mai multă activitate în zona de producţie, nu doar pe partea de logistică, notează consultanţii Colliers, dar multe lucruri depind de îmbunătăţirea infrastructurii suficient de mult încât să poată fi deblocate noi regiuni ale ţării cu forţă de muncă suficientă şi relativ ieftină. Perspectivele par încurajatoare, iar infrastructura pare să se îmbunătăţească rapid. În primele şase luni ale lui 2021, cheltuielile statului pentru infrastructura rutieră (fără fonduri UE) au depăşit 2,1 miliarde lei, ceea ce reprezintă o cifră de câteva ori mai mare decât orice alt prim semestru din anii precedenţi. Împreună cu miliardele de euro care vor veni prin intermediul fondurilor UE, harta românească a pieţei logistice şi industriale ar putea arăta destul de diferit în câţiva ani, cu mult mai multe puncte fierbinţi în partea de nord a ţării sau în regiunea Moldovei, evidenţiază consultanţii citaţi.

Rata de neocupare pentru spaţiile de depozitare clasa A a rămas, în general, în jur de 7-8%, în medie, inclusiv în Bucureşti, iar chiriile au fost, de asemenea, destul de stabile în ultimii ani, datorită concurenţei puternice venite din partea ofertei, între 3,8 şi 3,9 euro pe metru pătrat pentru proprietăţile prime clasa A din jurul Bucureştiului şi puţin mai mici în majoritatea celorlalte părţi ale ţării care sunt destinaţii active.

Victor Cosconel, noul Head of Industrial & Business Development în cadrul Colliers, subliniază: "Creşterea vertiginoasă la care asistăm de mai bine de un an în ceea ce priveşte preţurile de construcţie, cu unele costuri ale materialelor care au crescut de două sau de trei ori, este posibil ca, în cele din urmă, să pună presiune asupra chiriilor, deoarece este puţin probabil ca dezvoltatorii să suporte o astfel de creştere a costurilor. Cu toate acestea, piaţa este cea care reglementează preţurile, nu costurile, iar concurenţa venită din partea ofertei ar trebui să limiteze într-o anumită măsură creşterea chiriilor. Continuăm să punem accentul pe comerţul electronic ca fiind un motor important al cererii viitoare de spaţii industriale şi logistice, deoarece vânzările online au crescut exponenţial în ultimii ani, ajungând la 5,6 miliarde de euro în 2020, de la 1,4 miliarde de euro în 2015. Aşadar, o creştere de patru ori în doar jumătate de deceniu. Pentru operaţiunile logistice dedicate vânzărilor online, zonele din jurul Bucureştiului rămân cele mai atractive, deoarece locuitorii săi generează aproape un sfert din totalul salariilor câştigate în ţară, plus că deţine majoritatea persoanelor mai bogate, care au înclinaţia de a cumpăra online".

În opinia surselor citate, este posibil ca acest interes în creştere să ducă şi la unele tranzacţii de tip sale-and-leaseback, deoarece unele companii ar putea încerca să profite de această piaţă şi să-şi vândă portofoliul de depozite pentru a face rost de cash şi a se extinde în activitatea lor principală.

Lucian Opriş, Associate Director Industrial Agency la Colliers, completează: "Disponibilitatea limitată a forţei de muncă rămâ­ne o problemă în anumite părţi ale ţării, dar, din nou, acest lucru nu este încă îngrijorător, pentru că România pare să se descurce mai bine decât alte ţări din regiune la acest aspect. Deocamdată, atâta timp cât tendinţele economice favorabile se menţin şi promisiunile de investiţii în infrastructură sunt îndeplinite, pers­pectivele pentru piaţa indus­trială şi logistică din Româ­nia sunt cât se poate de optimiste".

Cel mai probabil că şi următorii câţiva ani vor aduce o creş­tere accelerată în industrie, pentru că stocul de spaţii industriale şi logistice moderne este mic comparativ cu ritmul rapid al dezvoltării economice din ultimul deceniu, la care se adaugă şi creşterile viitoare aşteptate. În consecinţă, chiar şi o apropiere de nivelul prezent de depozite moderne pe cap de locuitor al Poloniei ar însemna de­pă­şirea pragului de 10 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice moderne în România, nivel care cu siguranţă poate fi atins. Următorul deceniu va aduce şi câteva tendinţe majore care vor avea un impact major asupra industriei, pornind de la aplicarea unor reguli de mediu mai stricte şi până la grăbirea proceselor de automatizare.

La nivel naţional, stocul de spaţii industrial şi logistice este de 5,2 milioane de mp, din care 2,569 milioane mp în Bucuresti şi Ilfov, informează JLL România.

Conform consultanţilor de la JLL, pe industrial, putem remarca apariţia unui nou tip de inves­titor, fondurile de prive equity, prin intrarea Oresa Ventures pe piaţă, care a achiziţionat parcul industrial Solo Iaşi de la Grupul Tester.

Pe piaţa industrială, în Bucureşti rata de neocupare este de 6,4% (faţă de 6,8% în iunie 2020) şi de 3,9% la nivel naţional (comparativ cu 5,68% în iunie 2020).