ECHINOX: "Piaţa birourilor din Bucureşti şi din marile oraşe regionale continuă să se dezvolte"

Piaţa birourilor din Bucureşti şi din marile oraşe regionale - Cluj-Napoca, Ti­mi­şoara, Iaşi şi Braşov - continuă să se dezvolte, investitorii locali şi străini având în construcţie sau în curs de livrare proiecte cu o suprafaţă de aproximativ 500.000 de metri pătraţi ce vor fi date în folosinţă în următoarele 16 luni, potrivit rapoartelor Bucharest Office Market şi Office Regional Cities, realizate de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Cea mai activă piaţă rămâne Bucureştiul, cu proiecte de circa 340.000 de metri pătraţi programate spre livrare până la finalul anului 2021, urmată de Timişoara (80.000 de metri pătraţi), Cluj-Napoca (36.000 de metri pătraţi) şi Braşov (25.000 de metri pătraţi).

Cei mai activi dezvoltatori din perspectiva suprafeţelor ce ur­mează a fi livrate în următoarea perioada sunt One United (94.000 mp), Iulius Group (60.000 mp), Portland Trust (45.000 mp) şi Forte Partners (41.000 mp).

La finalul primului semestru, stocul modern de birouri din Bucureşti se situa la circa 2,9 milioane de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, fără a lua în calcul imobilele ocupate direct de către proprietari, în timp ce stocul din oraşele regionale se apropia de pragul de 1 milion de metri pă­traţi, cele mai mari pieţe fiind Cluj-Napoca (347.000 mp), Timişoara (245.000 mp) şi Iaşi (226.000 mp).

Criza medicală provocată de pandemia Covid-19 a influenţat semnificativ gradul de utilizare a spaţiilor de birouri, companiile adoptând diverse metode pentru a-şi proteja angajaţii, dar a avut un impact mai redus asupra gradului de ocupare a spaţiilor, în condiţiile în care majoritatea companiilor analizează încă cea mai bună soluţie pe termen mediu şi lung în privinţa desfăşurării activităţii. Astfel, rata de neocupare variază de la 10,3% în Bucureşti, cu valori de 4,7% în Floreas­ca - Barbu Văcărescu şi de 7,4% în CBD, la 5,6% în Cluj-Napoca sau 5,7% în Braşov.

Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox, arată: "Nevoia de construcţii moderne, de calitate, cu o poziţionare atractivă, nu va dispărea odată cu pandemia Covid-19, fie că vorbim de spaţii de birouri, rezidenţiale sau comerciale. Atât dezvoltatorii, cât şi băncile şi inves­titorii, înţeleg că vorbim doar de o regândire a modului în care spaţiile de birouri vor fi folosite, nu de o lipsă a nevoii de astfel de spaţii, motiv pentru care activitatea a continuat într-un ritm susţinut pe toate şantierele mari, atât în Bucureşti, cât şi în ţară. Un semn al încrederii în potenţialul pieţei locale de birouri este dat şi de faptul că dezvoltatori precum Speedwell sau Iulius Group au început construcţia unor noi proiecte chiar în această perioadă, în Bucureşti şi Timişoara, respectiv în Iaşi, în timp ce băncile continuă să finanţeze acest sector, iar piaţa tranzacţiilor a rămas activă".

Colliers: Piaţa de birouri nu va mai arăta la fel după criza "sanitară"

Cererea totală de spaţii de birouri în Bucureşti a scăzut cu aproape 28%, până la puţin peste 124.000 de metri pătraţi, în timp ce cererea nouă s-a redus la jumătate, după un an excepţional, sub 45.000 de metri pătraţi, în concordanţă cu estimările Colliers International. În general, consultanţii citaţi nu se aşteaptă la mişcări semnificative în privinţa contractelor noi, cu excepţia companiilor care sunt presate să se mute sau să se extindă, în contextul în care reprezentanţii acestora nu au claritate asupra modului în care se va desfăşura activitatea angajaţilor în viitor sau asupra modului în care va evolua business-ul.

Activitatea de construcţie din piaţa de birouri a continuat aproape normal în primăvară, chiar şi în contextul blocajului generat de pandemie, şi nu există întârzieri majore pentru clădirile planificate să se finalizeze în 2020, cu un potenţial de livrare a aproximativ 230.000 de metri pătraţi de spaţii, în principal deja contractate integral sau în cea mai mare parte pre-închiriate, conform datelor Colliers International.

În prima jumătate a anului au fost livraţi aproape 105.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri, cea mai mare parte fiind în primul trimestru al anului. Două treimi din suprafaţa totală livrată vine din proiectul Ana Tower şi din faza a treia a proiectului Campus al Globalworth.

"Scăderea cererii noi începe abia acum să se facă simţită, al doilea trimestru al anului înregistrând una dintre cele mai mici cifre ale acestui ciclu - doar 16.000 de metri pătraţi. Deşi primul semestru nu arată deloc rău, există încă o inerţie mare în joc şi, în plus, pe baza experienţei noastre, discuţiile pe marginea viitoarelor contracte de închiriere nu merg deloc într-un ritm bun. A doua jumătate a anului ar putea aduce, aşadar, o încetinire suplimentară a activităţii de închiriere a spaţiilor de birouri", spune Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory în cadrul Colliers International.

Pe lângă scăderea cererii în contextul în care companiile trebuie să facă faţă incertitudinilor, un alt aspect care ar putea pune presiune asupra cererii viitoare ar putea fi creşterea suprafeţelor aflate la subînchiriere. Acest lucru vine din faptul că unele companii care s-au mutat în ultimii ani au închiriat şi un spaţiu suplimentar care să acopere nevoia în cazul în care continuă angajările şi extinderea businessului; acum, când aceste planuri par să nu mai fie fezabile, e posibil să devină disponibile des­tul de multe spaţii pentru sub­închiriere. În plus, munca de acasă, fie câteva zile pe săptămână sau în regim permanent (în perioada aceasta de stare de alertă), ar putea de asemenea contribui la creşterea disponibilităţii unor spaţii ocupate anteriora, mai spus sursele citate.

Acestea arată: "Până în prezent nu s-au observat modificări majore în ceea ce priveşte chiriile, însă consultanţii Colliers International apreciază că este posibil să apară schimbări. Pe termen scurt, există mai multe aspecte care influen­ţează evoluţia chiriilor: în primul rând, întrucât chiriaşii ar putea să nu fie deschişi la mutări, pe fondul costurilor aferente, iar proprietarii actuali ar putea să nu fie la fel de flexibili să ofere chirii mai mici; între timp, companiile care doresc să ocupe noi spaţii (prin relocare sau cerere nouă) vor motiva probabil proprietariii să fie sensibil mai generoşi (în special prin stimulente/gratuităţi, mai degrabă decât cu reducerea chiriei contractuale). De asemenea, există destul de multe spaţii mari, complet echipate, disponibile pentru subînchiriere la chirii competitive".

Sebastian Dragomir explică: "În general, presiunile pe chirii par să crească, cu argumente pentru o evoluţie în acelaşi sens şi pe termen mai lung. Între timp, rata de neocupare a continuat să crească în prima jumătate a lui 2020, ajungând la sfârşitul lunii iunie la 11,25%, cu un punct procentual mai mare decât la sfârşitul lui 2019, majoritatea segmentelor de piaţă importante înregistrând o creştere a spaţiilor disponibile, cu excepţia zonelor Centru Vest (scădere modestă) şi Dimitrie Pompeiu (stagnare)".

O observaţie importantă este că, fără clădirile de birouri din zona Pipera Nord şi cele de clasă B, rata de neocupare e la un nivel confortabil, de sub 10% în cazul clădirilor de birouri de clasă A. Pe de altă parte, considerând situaţia actuală, cererea pentru închirierea de spaţii de birouri s-ar putea diminua în perioada următoare, la fel ca şi presiunea pe chirii. Rata de neocupare va urca, probabil, la 13-14% până la sfârşitul anului, cererea totală pentru 2020 stabilizându-se în jurul a 200.000 de metri pătraţi, aproape la jumătate faţă de 2019 şi sub media de 300.000 de metri pătraţi estimaţi iniţial pentru acest an. Din cauza creşterii timpului necesar pentru negocierea tranzacţiilor, dificultăţilor de călătorie a decidenţilor din companiile internaţionale, dar şi a incertitudinilor care ar putea să persiste şi anul viitor, 2021 s-ar putea să nu fie un an excepţional, dar ar putea totuşi să surprindă în sens pozitiv dacă revenirea accelerează, indicatorii de pe piaţa muncii oferind, deocamdată, pers­pective încurajatoare.

Deşi este posibil ca anul viitor să nu aducă prea multe schimbări, deoarece majoritatea companiilor nu se vor extinde şi nici nu vor lua decizii pe termen scurt, consultanţii Colliers International prevăd că piaţa de birouri nu va mai arăta la fel după criza "sanitară". Munca de acasă la scară largă va continua în companii, iar câteva zile pe săptămână de lucru remote oferite angajaţilor, împreună cu o optimizare a spaţiului închiriat, ar putea să conducă la o reducere a spaţiului necesar pentru birouri în viitor. Există, totuşi, câteva argumente care, cel puţin pentru unii angajatori, explică nevoia de mai mult spaţiu (de exemplu, dorinţa de a avea şi în pandemie un birou pentru toţi angajaţii, ceea ce necesită de fapt închirierea de spaţii suplimentare, mai ales dacă acest lucru este solicitat de către compania mamă). Mai mult, munca de acasă nu poate înlocui pe deplin importanţa pe care o au birourile, ca mediu pentru construirea de echipe, mentorat şi cultura corporativă.

Vlad Săftoiu, din cadrul C&W Echinox, ne-a spus că, în primul semestru al anului curent, au fost livrate noi spaţii de birouri, cu o suprafaţă totală de 108.000 mp în Bucureşti, o scădere faţă de peri­oada similară a anului trecut.

Chiria de referinţă pentru spaţiile de birouri din Capitală este de 19 euro/lună/mp în zona CBD (Central Business Center), în zonele centrale şi semi-centrale atingându-se valori cuprinse între 15 şi 18 euro/lună/mp. În principalele oraşe regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov), chiria de referinţă variază în general între 13 şi 15 euro/lună/mp.

În ceea ce priveşte livrările din a doua jumătate a anului, dezvoltatorii au în plan finalizarea a 108.000 mp, astfel că, în acest an, stocul ar depăşi borna de 3 mili­oane de metri pătraţi, la nivelul întregii pieţe din Bucureşti.

Raportul cerere/ofertă pe acest segment a consemnat o creştere, în trimestrul al doilea al acestui an, ajungând la 9,3% faţă de 8,7%, în primul trimestru, conform lui Alexandru David, Research Analyst JLL Romania.