ESTIMĂRI COLLIERS INTERNATIONAL PENTRU ANUL ÎN CURSInvestiţiile imobiliare au şanse să sară pragul de 1 miliard euro

Colliers: "404 milioane euro - valoarea investiţiilor imobiliare, în primul semestru"

Valoarea investiţiilor pe piaţa imobiliară a fost de 404 milioane de euro, în primul semestru al anului în curs, în creştere cu aproape 18% faţă de aceeaşi perioadă din 2017, conform Colliers International Romania. Specialiştii din cadrul Colliers arată că există şanse ca pragul de un miliard de euro să fie depăşit în acest an. Cele mai mari tranzacţii au fost încheiate în Bucureşti, pe segmentele de birouri şi retail (inclusiv prin vânzarea Oregon Park către Lion"s Head, vânzarea primei faze a proiectului Campus 6 către CA Immo, vânzarea Militari Shopping Center către asocierea Prime Kapital/MAS REI). O tranzacţie interesantă cu un inves­titor instituţional a fost încheiată în Cluj-Napoca, unde fondul britanic de investiţii First Property a cumpărat clădirea de birouri Maestro Business Center, potrivit sursei citate. Randamentele mai mari şi creşterea economică puternică din oraşele regionale sprijină tranzacţii viitoare în afara Capitalei.

Tot în primul semestru a crescut şi numărul de investitori, precum şi mărimea tranzacţiilor, subliniază Colliers, apreciind că valoarea medie a activelor vândute în primul semestru se ridică la aproximativ 40 de milioane de euro, faţă de 25 milioane euro în anul precedent. "Este, probabil, cea mai mare valoa­re medie din ultimul deceniu, un semn de maturizare a pieţei", evidenţiază specialiştii citaţi.

Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania, subliniază: "Disponibilitatea produselor investiţionale nu mai este o problemă, ceea ce ar trebui să facă posibilă o comprimare a randamentelor în următorul an şi jumătate în lipsa unor şocuri economice (interne sau externe), în contextul unui volum total de tranzacţii care ar putea atinge 0,5 miliarde euro în acest an, doar pe segmentul birourilor (de aproximativ trei ori mai mari decât 2017). Mai mult, există apetit tot mai mare în piaţă şi din partea investitorilor locali, care au beneficiat de pe urma creşterii economice din ultimii ani şi au mai mult capital disponibil pentru a-l aloca pieţei imobiliare".

Pe toate segmentele pieţei imobiliare au fost remarcate rezultate foarte bune în oraşele regionale, la sfârşitul primului semestru al acestui an, arată specialiştii Colliers International Romania. Aceştia menţionează că şi Bucureştiul a avut o evoluţie bună, iar perspectivele pentru restul anului rămân solide.

Peste un sfert din cererea totală de spaţii de birouri - generată de sectorul IT&C

De la începutul lui 2018, pe piaţa de birouri din Capitală au avut loc livrări de 33.000 mp, alţi peste 150.000 mp fiind aşteptaţi în semestrul al doilea. Oraşele regionale au fost mai active, Timişoara şi Cluj-Napoca adăugând în jur de 72.000 mp spaţii de birouri moderne. Altfel, în ton cu estimările consultanţilor Colliers, cererea totală de închiriere din Bucureşti a scăzut la 150.000 mp.

Cererea netă s-a situat la peste 84.000 mp, uşor peste nivelul de anul trecut şi un nou maxim post-criză pentru primul semestru. Interesul chiriaşilor s-a îndreptat către Centru-Vest şi zonele centrale (28%, respectiv 26% din cererea totală).

Silviu Pop subliniază: "Lipsa forţei de muncă va testa planurile ambiţioase ale dezvoltatorilor (peste 650.000 mp au fost anunţaţi pentru 2019 şi 2020 pentru piaţa de birouri din Bucureşti), în condiţiile în care chiriaşii concurează cu statul pentru angajaţi şi se luptă cu o rată scăzută a şomajului (puţin peste 2% pentru persoanele cu studii superioare). Având în vedere că lucră­rile de îmbunătăţire a infrastructurii progresează lent, zonele care oferă acces la un bun serviciu de transport public (pieţele centrale, Centru-Vest sau Floreasca/Barbu-Văcărescu) vor rămâne cele mai interesante. Atracţia pentru zonele periferice de nord din afara Bucureştiului se va păstra la un nivel redus, în timp ce noua linie de metrou din sud-vestul Bucureştiului ar putea deschide calea către noi pieţe de birouri".

Peste un sfert din cererea totală de spaţii de birouri a fost generată de sectorul IT&C, acesta fiind urmat de companiile din sectorul energetic şi industrial (aproape 25% din cererea totală). Companiile de co-working au închiriat suprafeţe record de 16.800 mp, cele mai mari provenind din două nume noi importante - Mindspace (12.000 mp) şi Spaces (3.000 mp). Cererea din partea acestui sector este deja de două ori mai mare decât pentru întreg anul 2017. Astfel de tranzacţii vor continua să apară în contextul în care România urmează tendinţa globală, apreciază sursele citate. Acestea arată că investitorii instituţionali sunt interesaţi de achiziţii de birouri din afara Bucureştiului.

Evoluţie explozivă pe piaţa industrială

În primele şase luni ale anului în curs au fost livraţi 330.000 mp de spaţii de depozitare moderne (excluzând spaţiile dezvoltate direct de către potenţiali chiriaşi). Livrările din Bucureşti au fost înregistrate cu precădere în zonele de vest şi nord, însumând peste 110.000 mp, Timişoara a adăugat 38.000 mp, iar Piteşti şi Ploieşti câte 20.000 mp fiecare. Tranzacţiile de închiriere raportate au fost puţin mai mici de 110.000 mp; specialiştii Colliers apreciază că tranzacţiile directe (neraportate) constituie o parte semnificativă a pieţei, în condiţiile în care rata de neocupare se menţine la valori foarte scăzute.

Până la sfârşitul anului, un total de aproximativ 750.000 mp de spaţii de depozitare ar putea fi livraţi pe piaţă, faţă de circa 500.000 mp din anul 2017. "Doar dezvoltatorii majori se aşteaptă să livreze 630.000 mp, iar dezvoltatorii mici/independenţi sunt şi ei destul de activi", arată sursa citată. În acelaşi timp, spaţiile de depozitare autonome, construite şi deţinute de mari companii industriale, FMCG sau retail, se ridică la peste 300.000 mp, conform Colliers, care menţionează că, de exemplu, se aşteaptă ca eMAG.ro să finalizeze anul aces­ta un depozit de 120.000 mp lângă Bucureşti, iar o parte semnificativă a acestuia ar putea fi subînchiriată pentru o perioadă de timp. Chiar dacă stocul de spaţii moderne de depozitare poate depăşi pragul de 4 milioane mp până la sfârşitul lui 2018, România continuă să se afle în urma celorlalte ţări din regiune, fapt ce sugerează că încă ar mai fi loc de creştere.

Cushman & Wakefield Echinox: "Piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice a depăşit pragul de 3 milioane de metri pătraţi"

Piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice a depăşit pragul de 3 milioane de metri pătraţi, ajun­gând, la jumătatea anului 2018, la 3,12 milioane, potrivit raportului Romania Industrial & Logistics Market S1 2018, realizat de Cush­man & Wakefield Echinox.

Aproape 90% din stocul actual este concentrat în Bucureşti şi alte cinci oraşe - Timişoara, Cluj, Ploieşti, Braşov şi Piteşti.

Piaţa industrială şi logistică din România a avut un început de an destul de precaut, arată sursele citate. Rodica Tarcavu, Partner, Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox, evidenţiază: "Observăm o evoluţie temperată a pieţei, atât din perspectiva construcţiilor, cât şi a tranzacţiilor semnate. Probabil că vom asista la nişte consolidări ale unor mari retaileri, în paralel cu transferul unor chiriaşi către propriile dezvoltări, toate aceste operaţiuni fiind analizate cu atenţie, planificate din timp şi corelate cu indicatorii de consum şi estimările viitoare de creştere ale business-urilor respective. Cererea are ritmul echilibrat şi sănătos, sec­torul industrial având un potenţial atrăgător şi în următorii 2-3 ani".

Capitala a rămas cea mai căutată destinaţie, având în vedere faptul că aproximativ 53% din volumul închirierilor au fost înregistrate aici. Î

n prima jumătate a acestui an, cererea a venit în special din partea companiilor din sectoarele logistică, e-commerce şi distribuţie - reprezentând aproximativ 73% din total.

Rata de neocupare a spaţiilor industriale s-a menţinut la un nivel scăzut, aproximativ 4%.

Chiriile de referinţă pentru uni­tăţi de clasa A variază între 3,75 şi 4,25 euro/mp/lună.

Pentru unităţi mai mari de 5.000 mp, nivelul chiriilor sunt mai scăzute şi pot ajunge până la 3,5-3,6 euro/mp/lună.

Taxa cu serviciile administrative (service charge), care acoperă impozitul pe proprietate, poliţa de asigurare, paza, mentenanţa tehnică şi peisagistica spaţiilor exterioare, variază între 0,6 şi 0,9 euro/ 3mp/lună.

Cushman & Wakefield Echinox: "Livrările de spaţii comerciale vor reveni pe un trend pozitiv, în a doua jumătate a lui 2018"

Livrările de spaţii comerciale vor reveni pe un trend pozitiv în a doua jumătate a anului 2018, când cel puţin 90.000 de metri pătraţi vor fi livraţi în patru oraşe, în timp ce în Bucureşti nu este programată nicio deschidere, arată un raport realizat de Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit companiei de consultanţă imobiliară, în primul semestru din 2018 au fost livrate spaţii noi însumând 14.000 de metri pătraţi, în cadrul proiectelor Bistriţa Retail Park şi Focşani Value Center, dezvoltate de Element Development, respectiv Prime Kapital.

Bogdan Marcu, Partner, Retail Agency în cadrul companiei, a declarat: "România a devenit, în ultimii ani, o piaţă stabilă care aduce câştiguri­ importante pentru majoritatea jucătorilor din retail. Putem spune acum că avem o piaţă care a atins un prim grad de maturitate şi predictibilitate şi, în măsura în care contextul economic va rămâne pozitiv ca până acum, ne aşteptăm la o cerere susţinută în continuare pentru noi spaţii de retail, atât în pieţele principale, cât şi în cele secundare sau terţiare. Credem că nivelul chiriilor headline din centrele comerciale va creşte în perioada imediat următoare din cauza ratelor mici de neocupare, a creşterilor de venituri raportate de principalii chiriaşi ai acestor centre şi a unui stoc restrâns de noi spaţii de retail. În plus, înregistrăm un aflux constant de noi retaileri care intră pe piaţa din România, ceea ce nu va face decât să crească cererea de spaţii comerciale în proiectele dominante şi consacrate".

Astfel, chiria headline a unui spaţiu de 100 de metri pătraţi situat într-un centru comercial dominant din Bucureşti atinge nivelul de 70-80 euro/mp/lună, în vreme ce în proiecte similare din oraşe precum Timişoara, Iaşi sau Cluj aceste spaţii ating valori de 35-40 euro /mp/lună, un nivel de 18-23 euro /mp/lună fiind atins pentru acelaşi tip de spaţii din oraşe terţiare, a mai adăugat domnia sa.

Specialiştii citaţi mai notează: "Trebuie menţionat faptul că stocul total de spaţii comerciale a înregistrat o scădere netă prin închiderea hipermarketului Carrefour şi a galeriei comerciale din cadrul proiectului Vitantis Shopping Center, la începutul acestui an, suprafaţa totală a proiectului în care mai sunt operaţionale magazinele Praktiker, Diego şi Casa Rusu fiind de 36.000 de metri pătraţi".

Stocul de spaţii comerciale moderne din afara Capitalei a ajuns la 2,43 milioane de metri pătraţi, în timp ce suprafaţa mall-urilor, parcurilor de retail şi a galeriilor comerciale din Bucureşti măsoară 1,19 milioane de metri pătraţi, mai spun reprezentanţii firmei din domeniul imobiliar.

Conform acestora, densitatea spaţiilor comerciale la nivel naţional a ajuns la 184 mp/1.000 locuitori, în vreme ce în Bucureşti a atins un nivel de 651 mp/1.000 locuitori, fiind de 3,5 ori mai mare faţă de media naţională.

Noi spaţii comerciale vor fi livrate de către dezvoltatorii NEPI Rockcastle şi Prime Kapital în Satu Mare, Baia Mare, Roman şi Slobozia, oraşe terţiare cu o cerere neacoperită de spaţii de retail modern. NEPI Rockcastle intenţionează să finalizeze, până la sfârşitul anului curent, extinderea proiectului Shopping City Sibiu, cu o suprafaţă de aproape 10.000 de metri pătraţi.

În Bucureşti, cel mai notabil eveniment din zona de retail din a doua jumătate a anului este des­chiderea celui de-al doilea magazin IKEA din România şi cel mare din Europa de Sud-Est, cu o suprafaţă totală de 37.000 metri pătraţi, pe bulevardul Theodor Pallady, urmând ca anul viitor zona comercială a Bucureştiului să se extindă spre nord, până în Baloteşti, unde este aşteptată deschiderea proiectului DN 1 Value Center, în timp ce proiectele Colosseum Retail Park, Promenada Mall şi Afi Palace Cotroceni vor intra în proces de extindere.

Colliers: "Rata de neocupare - aproape inexistentă în proiectele bune de retail"

În sectorul de retail, au fost livrate proiectele Bistriţa Retail Park - 15.000 mp şi Focşani Value Center - 6.400 mp, în prima parte a anului în curs. A doua jumătate a lui 2018 va fi mai încărcată, cu livrări de 168.000 mp în acest domeniu. Rata de neocupare a fost aproape inexis­tentă în proiectele bune de retail, ca urmare a faptului că brandurile existente continuă să se extindă, în timp ce alte nume noi intră pe piaţă: Pinko, Tumi, Sizeer, Obsentum, Karaca. O revenire notabilă a fost cea a Hugo Boss, care şi-a inaugurat un magazin în zona de high- street de lux din hotelul Radisson Blu. O altă intrare interesantă a fost cea a Momax, care şi-a deschis primul magazin din România în Timişoara, nu în Bucureşti. S-au extins, de asemenea, şi branduri româneşti precum S-karp, Gerovital, Bebe Tei, Cartofisserie.

În ceea ce priveşte dezvoltatorii, aceştia vor continua să vizeze oraşe regionale, inclusiv oraşe mai mici (cu mai puţin de 50.000 de locui­tori). Pe măsură ce concurenţa se intensifică şi consumatorii devin din ce în ce mai exigenţi, dezvoltatorii vor include renovări în proiectele lor, concentrându-se în special pe componentele de divertisment şi de food court, dar şi prin adăugarea de noi chiriaşi din zona de fashion. O altă tendinţă va fi adaptarea formatelor de retail mari (big box) la restricţiile de spaţiu ale centrelor comerciale, permiţând apropierea de zonele dens populate.

Preţurile solicitate pentru locuinţele disponibile spre vânzare în ţara noastră s-au majorat, per ansamblu, cu 1,4% în trimestrul al doilea din 2018, faţă de primul trimes­tru, iar aşteptările actuale ale proprietarilor sunt cu 4,7% mai ridicate faţă de aceeaşi perioadă din 2017, în condiţiile în care, în cel de-al doilea trimestru de anul trecut, avansul anual al preţurilor ajungea la 13%, se arată într-o analiză a Imobiliare.ro.

Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro, arată: "Începând din a doua jumătate a anului trecut, ritmul de creştere a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale a încetinit din cauza volatilităţii cererii pe segmentul Prima Casă, din cauza scăderii ofertei de proprietăţi existente, precum şi a numărului insuficient de locuinţe nou-construite".

Statisticile Imobiliare.ro arată un declin de 5% la nivelul marilor centre regionale ale ţării, faţă de peri­oada similară din 2017, în condiţiile în care doar trei dintre aces­tea au consemnat, de fapt, scăderi, res­pectiv Constanţa (-15%), Bucureşti (-8%) şi Braşov (-4%). Această tendinţă poate fi pusă pe seama influenţei crescute a ceea ce se întâm­plă în domeniul creditării. Dacă anul trecut mulţi români s-au grăbit să acceseze un credit Prima Casă din pricina fondurilor limitate, în 2018 lucrurile s-au mai potolit pe fondul creşterii susţinute a indicelui ROBOR, unii dintre potenţialii cumpărători preferând chiar să-şi amâ­ne decizia de achiziţie.

În Bucureşti, pretenţiile vânzătorilor s-au majorat cu 2,2% în intervalul aprilie-iunie, până la 1.280 euro/mp. Dintre marile oraşe analizate, Capitala se remarcă prin cea mai mică diferenţă de preţ la 12 luni, respectiv 4,4%. Aceasta se află la polul opus faţă de Cluj-Napoca şi în ceea ce priveşte evoluţia preţurilor din 2008 încoace. Aici, apartamentele au recuperat cel mai puţin din ieftinirile provocate de recesiune, acest tip de proprietăţi fiind, în momentul de faţă, cu aproape 40% mai scumpe decât în trimestrul secund din 2008.

Dintre reşedinţele de judeţ, cele mai mari creşteri pe segmentul apartamentelor au avut loc în Sfântu-Gheorghe (6,3%), Alexandria (6%), Piatra-Neamţ (5%), Târgovişte (4,8%) şi Buzău (4,5%). Aceste variaţii au fost vizibil mai temperate decât în primele trei luni ale anului, când Miercurea-Ciuc consemna un avans-record, de 17,8% (în ultimele trei luni, în capitala Harghitei a avut loc o creştere de 4,4%). La polul opus, Baia Mare a înregistrat o uşoară scădere (de 0,1%) a aşteptărilor vânzătorilor, lis­ta celor mai mici variaţii de preţ fiind completată de Oradea (un plus de 0,7%), Alba Iulia (+1%), Ploieşti (+1,2%) şi Satu Mare (+1,2%).