Estimări optimiste pe piaţa imobiliară, pentru acest an

Chiar şi într-un context macroeconomic fragil şi cu o situaţie geo-politică destul de complicată în regiune, dezvoltatorii şi chiriaşii au continuat să fie activi pe piaţa imobiliară, fapt dovedit atât de dinamica livrărilor de noi proiecte, cât şi de nivelul cererii de spaţii imobiliare, ne-au transmis specialiştii de la Cushman & Wakefield Echinox .

Aproximativ 850.000 de metri pătraţi de noi spaţii imobiliare moderne (birouri, spaţii de retail, parcuri industriale şi de logistică) au fost livrate la nivel naţional, pe parcursul anului trecut. Cererea de spaţii de birouri a consemnat un nivel record, pe piaţa indus­trială volumul tranzacţionat a depăşit din nou pragul de un million de metri pătraţi, iar pe segmentul de retail livrările de proiecte au creat condiţiile pentru deschiderea de noi magazine şi intrarea în premieră a unor branduri pe piaţă locală, arată sursele citate.

Vlad Săftoiu, Head of Research în cadrul companiei, ne-a spus că cea mai mare tranzacţie încheiată în 2023 a fost vânzarea de către Mitiska REIM a portofoliului său de parcuri de retail din România (133.600 mp GLA) către fondul britanic de investiţii M Core, pentru 219 milioane de euro, o tranzacţie de referinţă ce reprezintă un record pentru sectorul de retail în ultimii zece ani şi care a marcat intrarea grupului britanic în România. Alte tranzacţii relevante au fost vânzarea, într-un proces de tip sale & lease back, a portofoliului de spaţii industriale deţinut de FM Logistic în România, cu o suprafaţă totală de 98.000 mp GLA, către CTP, pentru aproximativ 60 de milioane de euro sau vânzarea One Herastrau Office pentru 21 milioane euro.

Singurul aspect unde s-au resimţit acut efectele situaţiei macroeconomice, în special ale costurilor crescute de finanţare, este cel al investiţiilor imobiliare, investiţii ce au înregistrat un recul important comparativ cu 2022. România nu este singura ţară din regiune care s-a confruntat cu această situaţie, toate pieţele din Europa Centrală şi de Est consemnând contracţii severe ale volumelor tranzacţiilor cu active imobiliare generatoare de venit. În acest context, randamentele de referinţă ale proprietăţilor imobiliare au înregistrat creşteri pe toate planurile, în 2023.

Piata imobiliară şi-a menţinut atractivitatea în rândul chiriaşilor pe toate segmentele comerciale. Chiriile pe piaţa activelor generatoare de venit (birouri, industrial şi retail) au crescut, anul trecut, pe toate segmentele. În cazul segmentului industrial, chiriile de referinţă au ajuns la 4,70 euro/mp/lună, în creştere de la 4,50 euro/mp/lună la finalul anului 2022, în timp ce pe segmentul birourilor din Bucureşti nivelul chiriei de referinţă s-a majorat de la 20 euro/mp/lună la 22 euro/mp/lună. În ceea ce priveşte centrele comerciale, maximul chiriei a crescut cu circa 5%, până la 80-85 euro/mp/lună.

În opinia lui Vlad Săftoiu, anul acesta ar trebui sa fie unul de stabilizare pe toate palierele (cerere şi ofertă), iar presiunile legate de costul de finantare, implementarea noului model de lucru sau inflaţie să se diminueze treptat. "Din această perspectivă, nu vedem motive de îngrijorare în ceea ce priveşte potenţialul de dezvoltare a acestui sector al economiei, ci dimpotrivă, ne aşteptăm ca cele mai bune oportunităţi să fie exploatate de dezvoltatori, chiriaşi şi investitori. Pe de altă parte, rămâne o necunoscută, şi anume blocajul proceselor de autorizare din Bucureşti, care va avea în continuare un impact negativ asupra dezvoltării de noi proiecte de birouri din oraş, cel puţin până se va ajunge la o rezoluţie pe această temă".

Colliers: "În zona tranzacţiilor imobiliare, împrumuturile vor rămâne pentru mulţi ani semnificativ mai costisitoare decât erau în 2020-2022"

Regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE), cu cele şase economii majore ale României, Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei şi Slovaciei, rămâne activă şi în 2024, fiind aşteptată o triplare a dinamicii produsului intern brut (PIB) în zonă, până la aproximativ 2,5%, faţă de mai puţin de 1% anul trecut, previzionează consultanţii Colliers. Parcurile de retail rămân un motor de creştere în regiunea ECE, dar consultanţii Colliers văd un interes crescut şi pentru mall-urile de dimensiuni mari. De asemenea, livrările limitate de noi birouri vor avea ca efect creşterea ratei de ocupare a spaţiilor libere, în special a celor moderne şi conforme cu standardele ESG, iar o altă oportunitate majoră de care Româ­nia şi ţările vecine ar trebui să profite din plin este legată de tendinţa de relocalizare (re/near-shoring) a firmelor occidentale din diverse zone ale lumii mai aproape de "casă", pentru diversificarea riscurilor.

Deşi ritmul de creştere va fi destul de diferit de la o ţară la alta, avansul este aşteptat să rămână pozitiv în toate ţările ECE-6, în 2024. Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers, pune creşterea anticipată a PIB-ului de aproximativ 2,5% pe seama mai multor factori. Printre aceştia se numără îmbunătăţirea situaţiei externe, fiind preconizată o redresare a zonei euro, scăderea inflaţiei şi a ratelor dobânzilor faţă de vârfurile atinse în perioada 2022-2023, precum şi un nivel solid al investiţiilor.

Relocările de operaţiuni în ţări mai apropiate şi mai prietenoase, o tendinţă despre care se vorbeşte încă din 2021 şi 2022, au deveni o realitate vizibilă începând cu 2023, după cum punctează şi consultanţii Colliers, menţionând că toate ţările din regiune au deja investiţii semnificative în economie, care se situează confortabil peste media ciclului precedent. Mai mult, Republica Cehă, Polonia şi România au înregistrat în 2023 valori record ale nivelului capitalului brut investit. Aceste aspecte indică o evoluţie pozitivă pe termen mediu, în condiţiile în care investiţiile de acum vor duce la angajări, la creşteri salariale şi la o putere de cumpărare în creştere, iar o parte din efectele favorabile ar trebui să fie vizibile încă din acest an.

În zona tranzacţiilor imobiliare, chiar dacă se anticipează o eventuală scădere a dobânzilor la băncile centrale majore, nu s-a ajuns încă acolo, iar împrumuturile vor rămâne pentru mulţi ani de acum înainte semnificativ mai costisitoare decât erau în perioada 2020-2022. În plus, există şi problema legată de nivelul valorilor de capital, care a scăzut constant în ultimul an şi jumătate şi, ca atare, mulţi investitori aşteaptă o ocazie mai bună pentru a cumpăra, în timp ce vânzătorii preferă să îşi păstreze activele dacă este posibil. În consecinţă, cel puţin în prima jumătate a lui 2024, consultanţii Colliers se aşteaptă la o continuare a perioadei slabe pentru investiţii în regiunea ECE. Totuşi, în cea de-a doua jumătate a anului, este posibil să observăm o revigorare timidă, în condiţiile în care ratele dobânzilor vor scădea în zona euro şi în SUA începând cu trimestrul al doilea al anului, iar activitatea economică se va menţine la niveluri decente. Revenirea activităţii investiţionale poate fi susţinută şi de vânzările de active ajunse pe piaţă în contextul unei refinanţări dificile a împrumuturilor.

Digitalizarea şi tranziţia către o economie verde nu reprezintă doar oportunităţi, ci şi factori cheie care influenţează în mod esenţial evoluţia sectorului imobiliar în direcţii inovatoare şi durabile. Dacă până acum discuţiile despre "Inteligenţa artificială" (AI) s-au axat în mare parte pe potenţialul învăţării automate (machine learning), este evident că ne îndreptăm acum către aplicaţii practice, subliniază specialiştii citaţi. Aceştia arată că aspecte precum AI multimodal, care ar putea îmbunătăţi considerabil productivitatea, devin realitate, în timp ce soluţiile de birouri inteligente care facilitează relaţia dintre chiriaş şi proprietar sunt în plină dezvoltare. Toate aceste aspecte ar trebui să sprijine regimul de lucru hibrid existent pe piaţa birourilor. Cu toate acestea, consultanţii Colliers sunt de părere că temerile legate de dispariţia modelului de lucru la birou s-au dovedit a fi mult exagerate, deoarece majoritatea companiilor au nevoie în continuare de interacţiuni faţă în faţă cu angajaţii lor, nu doar în regiunea ECE, ci în întreaga lume.

În opinia celor de la Crosspoint Real Estate, 2023 a fost un an dificil pentru piaţa de investiţii imobiliare. La nivel european, datele preliminare indică un volum total de investiţii cu peste 50% mai scăzut, comparativ cu 2022. România a atras investiţii în valoare de aproximativ 500 de milioane de euro, cu 60% mai puţin faţă de anul precedent.

Anul trecut, pe piaţa din România au fost încheiate 23 de tranzacţii de investiţii, cu o valoare medie de 21,5 milioane euro. Zece dintre acestea, în valoare totală de peste 300 milioane euro, au fost intermediate de agenţii imobiliare, tranzacţiile directe totalizând puţin peste 185 milioane euro.

Filip & Company: "2024 va fi un an atât al provocărilor, cât şi al oportunităţilor"

Ioana Roman, partener la Filiop & Company, şi Mihaela Ispa, counsel la aceeaşi companie, anticipează faptul că anul 2024 va fi un an atât al provocărilor, cât şi al oportunităţilor: "Avem în vedere alegerile la nivel european, naţional şi la nivelul Municipiului Bucureşti, precum şi alegerile din SUA, care vor avea cu siguranţă un impact şi asupra Europei; aşteptăm cu mare interes intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, care îşi propune să reformeze procedura de autorizare a proiectelor imobiliare; de asemenea, sperăm la mai multă predictibilitate legislativă şi la o deschidere mai mare din partea autorităţilor către piaţă şi investitori. De asemenea, noul an vine şi cu noi oportunităţi - ne referim aici la aderarea la spaţiul Schengen, proiectele majore de infrastructură care urmează să fie implementate sau iniţiate, confirmarea României ca un pol de stabilitate în regiune, existând premise de creştere şi investiţie. Investitorii vor avea în continuare un interes pentru domeniul imobiliar, având în vedere că sunt diverse proiecte aflate deja de ceva timp sub lupa mai multor potenţiali cumpărători de ceva timp".

În opinia surselor citate, pentru încurajarea investiţiilor suplimentare în România, trebuie bifate trei cerinţe: simplificarea procedurii de autorizare, clarificarea şi eficientizarea planificării urbane şi reducerea costurilor tranzacţionale şi administrative: "În ciuda obstacolelor legislative/birocratice şi economice existente, sunt numeroase oportunităţi de exploatat pe piaţa imobiliară din România şi suntem încrezători că investitorii interesaţi de proiecte sustenabile şi valoroase vor identifica oportunităţile potrivite pe piaţa din România".

Situatia geo-politică are mai degrabă un impact indirect decât unul direct asupra pieţei imobiliare

Perspective optimiste pentru anul în curs au şi reprezentanţii iO Partners, care subliniază că "investiţiile totale în active imobiliare comerciale, cuprinzând spaţii de birouri, retail, spaţii logistice, industriale şi hoteluri, în Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia şi România, au cumulat 5,1 miliarde euro în 2023 - cea mai mică sumă anuală din ultimul deceniu". Polonia, România şi Slovacia au înregistrat cea mai semnificativă scădere în volumele anuale de tranzactionare, suferind o reducere de aproximativ 60% faţă de anul precedent. În Cehia a existat o scădere mai mică, de doar 27%, în timp ce Ungaria a avut un declin anual de 30%, conform datelor furnizate de iO Partners în cadrul unui raport lansat în colaborare cu JLL.

În 2023, investiţiile cumulate din cele cinci ţări au scăzut cu 54% faţă de 2022. Sentimentul negativ a fost un fenomen global în pieţele imobiliare comerciale, generat de condiţii financiare restrictive şi perspective economice incerte. Inflaţia persistentă, costurile ridicate ale capitalului, împreună cu ratele mai mari de neocupare şi o majorare mai lentă a chiriilor, au determinat o creştere a precauţiei în rândul tuturor participanţilor de pe piaţă, inclusiv a creditorilor, vânzătorilor şi cumpărătorilor, conducând la o restrângere semnificativă a lichidităţii, susţin reprezentanţii iO Partners.

România a înregistrat o contracţie accentuată în activitatea de investiţii pentru toate clasele de active, inclusiv o reducere a numărului şi dimensiunii tranzacţiilor. Este totuşi important de menţionat că piaţa românească a avut o performanţă excepţională în 2022, atingând un nivel record de 1,2 miliarde de euro şi stabilind, astfel, un nivel de referinţă ridicat pentru comparaţia anuală. Cu toate acestea, România se remarcă prin realizarea celei mai mari tranzacţii din regiune, respectiv achiziţia portofoliului de 25 de parcuri comerciale ale Mitiska REIM de catre LCP, o tranzacţie intermediată cu succes de echipa de Capital Markets a iO Partners.

"În România, volumul de investiţii imobiliare a fost de aproximativ 500 de milioane de euro în 2023, o scădere de 47% faţă de media ultimilor cinci ani. Interesul pentru sectorul de retail a revenit în 2023, reprezentând 58% din acest volum, o tendinţă care anticipăm că va continua. Numărul de tranzacţii, de peste 5 milioane de euro încheiate în România în 2023, a scăzut cu o treime şi a ajuns la 24. În plus, dimensiunea medie a tranzacţiilor a ajuns la 20,7 milioane de euro, înregistrând o scădere de aproximativ 40%. Investitorii locali au fost responsabili doar pentru 23% din volumul de investiţii", a menţionat Andrei Drosu, Senior Consultant la iO Partners.

O tendinţă observată în 2023 a fost lipsa tranzacţiilor mari - cele care depăşesc pragul de 100 de milioane de euro, ceea ce a afectat semnificativ volumele anuale de tranzacţii. În contextul unei lichidităţi semnificativ reduse şi a condiţiilor dificile de finanţare, s-a observat o rapidă recalibrare a preţurilor în toate categoriile de active imobiliare comerciale din regiune. Randamentele prime au înregistrat modificări anuale cuprinse între 50 şi 100 de puncte de bază în aproape fiecare categorie de active şi, în opinia consultanţilor imobiliari, au atins deja sau sunt aproape de a atinge nivelul maxim din acest ciclu.

Dacă ne îndreptăm atenţia către Polonia, cea mai mare piaţă din regiune, remarcăm faptul că a experimentat şi cel mai semnificativ recul, atingând cel mai scăzut nivel din 2009, cu un volum total de tranzacţii de aproximativ 2 miliarde de euro. Sectorul industrial a dominat, cu 967 de milioane de euro, cea mai importantă tranzacţie fiind achiziţia istorică a NREP, care a preluat o participaţie de 80% în 7R.

Cel mai probabil, anul 2024 va fi similar comparativ cu 2023 în privinţa cererii pe segmentul de spaţii de birouri şi cel de spaţii industriale, conform specialiştilor din piaţă.

Andrei Văcaru, CEE Head of Capital Markets la iO Partners, subliniază: "Anul 2024 a început într-o notă mai optimistă, cu prognoze de accelerare a creşterii economice la nivel global, precum şi în Europa Centrală şi de Est, anticipându-se o scădere a costurilor de împrumut şi pe fundalul unei performanţe robuste a pieţelor bursiere. Acest lucru se reflectă şi într-o activitate tranzacţională mai intensă pe piaţa imobiliară la începutul anului. Prin urmare, ne aşteptăm la mai multă lichiditate şi la apariţia unor noi repere de preţ care ar trebui să reducă diferenţa dintre aşteptările vânzătorilor şi ale cumpărătorilor".

Pe segmental spaţiilor de birouri din Bucureşti, specialiştii se aşteaptă la o creştere punctuală a ratei de neocupare, pe fondul redimensionării spaţiilor chiriaşilor existenţi, ceea ce va aduce spaţii suplimentare în piaţă, urmată de o perioadă de reducere progresivă a ratei de neocupare, pe fondul livrărilor foarte reduse din următorii doi ani. Pe piaţa spaţiilor industriale, cererea şi oferta vor fi cel mai probabil echilibrate, în 2024, iar dezvoltatorii îşi vor calibra livrările de spaţii noi în funcţie contractele de pre-închiriere securizate. Sursele citate estimează mai puţine livrări speculative (fără pre-închirieri). Pe piaţa rezidenţială este previzionată o contracţie a cererii în prima jumătate a anului 2024, ca efect al noilor modificări fiscale aplicate începând cu ianuarie 2024 (creşterea cotei reduse de TVA şi creşterea taxelor pe tranzacţii). Uşoare îmbunătăţiri ar putea să apară în a doua jumătate a anului, pe fondul diminuării inflaţiei şi implicit a dobânzilor bancare.

Consultanţii citaţi susţin că situatia geo-politică nu are neaparat un impact direct pe piaţa imobiliară, ci mai degrabă indirect, de exemplu prin inflaţia ridicată şi dobânzile bancare mai restrictive, care des­curajează investiţiile şi extinderea companiilor.

Piaţa prezintă inflexiuni, perioade cu cerere în creştere sau în scădere. "Nu considerăm că la momentul de faţă avem o criză în imobiliare, în condiţiile în care avem volume de tranzacţionare semnificative pe toate segmentele", conchid specialiştii în domeniu.