ESTIMĂRILE CONSULTANŢILOR:Piaţa spaţiilor logistice va avea o evoluţie liniară şi în acest an

DTZ: "Până nu avem coridorul rutier Arad-Constanţa complet, nu putem vorbi de un interes bine conturat din partea investitorilor"

JLL: "Vestul ţării va atrage noi dezvoltări datorită industriei auto"

În ultimii cinci ani, piaţa spaţiilor logistice a avut o evoluţie liniară, ne-a declarat Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial al companiei de consultanţă imobiliară DTZ.

Domnia sa estimează: "Pentru acest an, anticipăm că se va păstra acelaşi ritm lent de dezvoltare şi o atitudine extrem de prudentă atât din partea dezvoltatorilor, cât şi a chiriaşilor. În continuare, vor fi foarte puţine dezvoltări speculative, în Timişoara - proiectul VGP cu încă 170.000 mp şi Ploieşti - cu Ploieşti West Park - care se va extinde cu 10.000 - 20.000 mp, suprafaţă destinată firmelor de producţie şi distribuţie mici şi mijlocii. În Bucureşti, este posibil ca Immofinanz să demareze prima etapă de construcţie a parcului LogCenter Mogoşoaia, cu o suprafaţă de 20.000 mp".

Potrivit datelor furnizate de DTZ, VGP va avea un portofoliu de 34.000 mp dezvoltaţi, Ploieşti West Park - aproximativ 150.000 mp dezvoltaţi spre închiriere, iar Immofinanz va adăuga la portofoliul de parcuri logistice un nou proiect, având în totalitate peste 70.000 mp construiţi în Ploieşti, Timişoara şi Bucureşti.

Industria auto începe să devină cel mai important sector de activitate al economiei autohtone, consideră reprezentanţii companiei de consultanţă JLL. "Noi unităţi de producţie vor continua să se deschidă, în special în partea de vest a ţării datorită avantajelor clare pe care le are şi anume apropierea de Europa Centrală si de Vest - cea mai importantă piaţă de export a ţării noastre, infrastructura prezentă şi plănuită şi disponibilitatea unei forţe de muncă bine pregătită. Ne aşteptăm ca, datorită previziunilor extrem de pozitive ale comerţului cu amănuntul, companii de 3PL vor deveni din ce în ce mai interesate de spaţii unde se vor putea dezvolta", se arată într-un raport al JLL.

Datorită accesului anevoios la credite, cele mai multe proiecte viitoare vor fi construite doar în baza unor precontracte, mai afirmă analiştii companiei.

Rodica Tarcavu ne-a mai declarat: "Atât timp cât nu există cerere reală, piaţa dezvoltărilor imobiliare de tip industrial şi logistic nu se va dinamiza. Proiectele s-au dezvoltat în zonele cu infrastructură creată, deşi, până nu se va finaliza întregul segment de autostradă Arad - Constanţa (coridorul IV de transport rutier) pentru ca România să poată fi uşor străbătută, nu putem vorbi de un interes foarte bine conturat din partea investitorilor".

Domnia sa ne-a menţionat că şi infrastructură feroviară mai trebuie îmbunătăţită: "Atât timp cât un vagon face mai bine de 12 ore din vestul ţării către sud, sud-est, nu este rentabil să se folosească acest tip de transport decât ocazional şi pentru anumite tipuri de mărfuri - cereale, carburanţi, etc. În general, infrastructura s-a îmbunătăţit în ultimii ani, iar unele oraşe precum Ploieşti şi Cluj au oferit facilităţi pentru dezvoltări industriale. Sunt, însă, multe alte aspecte de îmbunătăţit şi anticipăm că piaţa spaţiilor logistice şi industriale va avea o evoluţie prudentă, iar deciziile investitorilor pe acest segment se vor baza pe analize atente şi strategii bine conturate pe termen lung".

Companiile de producţie şi distribuţie domină cererea din vestul ţării

Cererea de spaţii industriale provine de la companii de producţie şi distribuţie în zonele de vest ale ţării şi în Ploieşti, iar în Bucureşti, fiind o piaţă cu precădere de consum, cererea este generată de companii de logistică şi retail, ne-a spus Rodica Tarcavu.

"Oferta este reprezentată de dezvoltatori privaţi, fonduri de investiţii străine cu resurse financiare şi know-how extins în domeniu", a adăugat domnia sa.

Conform raportului JLL, în primul trimestru din 2014, spaţiile logistice închiriate la nivel naţional au fost de aproximativ 48.000 mp. Mai mult de jumătate din totalul închirierilor a fost reprezentat de cererea nouă, restul fiind reprezentat de renegocieri şi înnoiri de contracte.

Specialiştii JLL susţin că cererea s-a concretizat în contracte semnate în Bucureşti, Deva, Arad şi Timişoara. În Bucureşti, în primele trei luni, suprafaţa totală de spaţii industriale închiriate a fost de aproximativ 19.000 mp, respectiv 40% din întreaga suprafaţă totală închiriată la nivel de ţară.

Cea mai mare tranzacţie din primele trei luni ale anului a fost înnoirea contractului Carrefour (20.700 mp) în Deva Logistic Center, conform JLL.

Chirii între 3-4 euro/mp/lună

Chiriile spaţiilor de logistică "prime" sunt cuprinse între 3,6-4 euro/mp/lună, arată raportul JLL pentru primul trimes|ru. Chiriile spaţiilor dedhcate industriei uşoare sunt la nivelul de 3,5-4,25 euro/mp/lună.

În cazul spaţiilor industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 mp, chiriile sunt mai mici, în jurul a 3,5 euro/mp/lună.

"Volumul stimulentelor financiare a continuat să fie semnificativ, în special pentru suprafeţe mari şi durate lungi", au declarat reprezentanţii JLL.

Şi oficialul DTZ ne-a spus că nivelul chiriilor este situat în intervalul 3 -4 euro/mp/lună, factorii cu impact important în stabilirea preţurilor fiind suprafeţele închiriate, specificaţiile cerute de ocupanţi, solvabilitatea şi numele chiriaşilor, flexibilitatea şi nevoia dezvoltatorilor de a genera venituri din respectivele proprietăţi.

Rodica Tarcavu ne-a precizat că stocul total de spaţii industriale depăşeşte 1,5 milioane mp: "Vorbim în general de depozite clasa A, din care 850.000 mp se află în Bucureşti şi câte 200.000 mp sunt dezvoltaţi în Timişoara şi, respectiv, Ploieşti. În Capitală, gradul de ocupare a spaţiilor logistice este de 88%. Arad are un procent mai scăzut de ocupare de aproximativ 75%, iar în alte oraşe - poli industriali ai ţării, există procent de ocupare de 100% - Braşov, Cluj -, iar în Timişoara şi Ploieşti - 95%".

Două proiecte industriale speculative importante au fost inaugurate oficial în trimestrul I din 2014, în ţara noastră, afirmă analiştii JLL, care au precizat: "În martie 2014, Lear Corporation a deschis o unitate de producţie de scaune destinate industriei auto de 12.000 de mp în Solo Industrial Park în Leţcani, lângă Iaşi. VGP a finalizat încă 7.200 mp în Timişoara".

JLL a raportat, în ultimul trimestru al anului trecut, finalizarea construcţiilor depozitului de 11.000 mp dezvoltat în Ploieşti West Park şi depozitului de 10.000 mp inaugurat de VGP în Timişoara, ambele acum ocupate integral.

Un număr de proiecte importante sunt în construcţie şi se preconizează a fi finalizate până la finalul anului. JLL a amintit investiţia Bosch într-o unitate de producţie şi un centru de cercetare în Tetarom III în Jucu, lângă Cluj-Napoca. Consiliul Judeţean Cluj, proprietarul parcurilor industriale Tetarom, a început lucrările la Tetarom IV pe un teren de 80 de hectare în Feleacu. Conform datelor JLL, alţi 25.000 de mp vor fi livraţi în Ploieşti West Park.

TRW Automotive Holdings Corp. plănuieşte să inaugureze o unitate de producţie de airbaguri destinate autovehiculelor, de 4.000 mp în Roman, mai spun reprezentanţii JLL. În Timişoara, VGP a planificat extinderea proiectelor cu încă 10.000 mp.