Evaluarea bunurilor în primele luni ale lui 2022

(Interviu cu Radu Timbuş, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR)

Reporter: În ce punct se află piaţa evaluatorilor după doi ani de pandemie?

Radu Timbuş: Vrând nevrând, evaluatorii autorizaţi şi-au continuat activitatea, inclusiv în perioada incipientă, de totală incertitudine şi risc, cauzată de pandemie. Era perioada în care "raportările financiare" şi "impozitarea clădirilor" erau lucrări pe rol şi trebuia dusă la bun sfârşit, astfel încât fructificarea rapoartelor să se facă în termen şi aceas­tă rotiţă (dependentă de noi şi importantă în bunul mers economic) să nu fie blocată.

La fel, nici creditarea nu a fost blocată, chiar dacă se punea problema la un moment dat (din motive de incertitudini şi lipsă de predictibilitate).

Efortul (dublat de risc) a fost deosebit, mai ales că activitatea noastră implica şi inspecţie şi documentare în teren. Practic, fiecare dintre noi şi-a regândit programul de inspecţii, a discutat cu clienţii/destinatarii modul de tratare/elaborare a ipotezelor desprinse din limitarea inspecţiilor doar la exterior dacă a fost cazul, totul adaptat în spiritul standardelor de evaluare.

Şi dacă acest lucru a ţinut de noi, reacţiile pieţelor specifice (cu reacţii diferite ca semn şi amplitudine, dar şi caracteris­tici) a trebuit să fie foarte bine cunoscute pentru a fi mai apoi analizate şi cuantificate în rezultatul evaluărilor noastre (alt efort suplimentar, înţeles mai puţin de cei neimplicaţi).

Ulterior, lucrurile s-au mai aşezat (comparând cu nivelul de incertitudine şi risc de la care am plecat noi), prin prisma scăderii presiunii timpului alocat inspecţiilor şi limitărilor implicate de acestea, dar au început să apară şi să se extindă aspecte legate de scăderea gradului de utilizare a unor active, evidenţierea unor neadecvări funcţionale, pe lângă cele mai vechi, cunoscute, dar acutizate acum, apărând altele, mai noi, provenite din necesitatea de aliniere la noile cerinţe şi preferinţe manifestate pe piaţă.

Unele alinieri au putut fi uşor implementate, altele cu costuri semnificative, dar am semnalat că există şi zona în care "piaţa" (prin noile percepţii ale participanţilor) a condus proprietarii (împreună cu evaluatorii) la analiza/concluzia schimbării destinaţiei activelor.

Pe de altă parte, au existat active care, din contră, au început să fie mult mai importante şi chiar cerute la închiriere, atin­gând un grad de ocupare şi/sau utilizare spre capacitatea maximă (şi extinsă cu investiţii, în perioada pandemiei).

Noi am fost prezenţi, practic, în toate momentele şi pe toate segmentele de piaţă, înţelegând cerinţele şi anticipând unele schimbări necesare, raţionamentul profesional şi experienţa de cuantificare a normalităţii şi preferinţelor pieţei, evidenţiindu-ne acele schimbări care vor deveni permanente. Deci piaţa va reseta "utilitatea activelor" bazată pe noile preferinţe.

În concluzie, ne-am asumat ris­curile deplasărilor pentru ins­pecţii, am analizat şi înţeles modificările apărute pe fiecare piaţă specifică, am anticipat/prevăzut şi am primit confirmarea ulterioară de reaşezare a unor caracteristici principale la noul context specific fiecărui domeniu. A fost un efort cumulat pe toate palierele activităţii noastre.

Practic, am căutat soluţiile pentru a ne putea desfăşura activitatea, fără să ne plângem.

Ceea ce nu am reuşit a fost să ne întâlnim şi să socializăm "la sală", cum obişnuiam în cadrul evenimentelor profesionale şi al programului de pregătire continuă, chiar dacă am dorit foarte mult şi s-a încercat acest lucru.

Această nereuşită a fost parţial compensată de extinderea şi ridicarea pe un palier calitativ superior a programului şi activităţilor "online". Acest model "online" nu era o noutate pentru noi, ANEVAR fiind în legătură continuă şi cunoscând activităţile şi soluţiile organizatorice implementate de alte organizaţii internaţionale. De aceea am spus "extindere şi consolidare" a activităţilor "online" şi fructificarea lor acolo unde aceste procese s-au optimizat şi au fost agreate de membri.

Pe de altă parte, dorim să revenim cât de repede şi cât de mult la întâlnirile noastre de la sală, care au contribuit şi ele la consolidarea Asociaţiei în aceşti 30 de ani de existenţă. Am reuşit organizarea la sală, în patru oraşe, a primului seminar din 2022, Evaluarea pentru impozitare şi alte noutăţi. Acesta a fost un succes atât ca prezenţă a membrilor dornici de socializare, cât şi ca volum şi calitate a informaţiilor transmise (spre şi dinspre sală).

Reporter: Ne aflăm într-un moment de boom imobiliar? Urmează o cădere?

Radu Timbuş: În experienţa acumulată timp de 30 de ani de piaţă liberă, am văzut şi înţeles ceea ce transmit standardele internaţionale şi cele europene, dar am trăit implicaţi în "realităţile româneşti".

Practic, am văzut şi ce înseamnă formarea (faza incipientă a) unor pieţe, efectul lipsei trans­parenţei lor şi a informaţiilor de piaţă, riscurile unor situaţii juridice şi urbanistice neclare, "efectul de domino" pornind de la materii prime şi utilităţi neaccesibile sau prea scumpe, sau momentele de "ko" (a entuziaştilor investitori) când un plan de afaceri s-a generat la dobândă de 15% si a ajuns galopant la 250%, şi multe alte anomalii şi situaţii atipice.

Am fost prezenţi pe piaţă şi la momentul crizei anterioare şi am văzut efectele sale mai mici sau mai mari în amplitudine, în funcţie de piaţa specifică şi calitatea activului (corespondenţei lui cu preferinţele pieţei).

Dacă anterior crizei se vindeau, încă din fază de proiect, proprietăţi imobiliare fără nicio garanţie juridică reală şi certificată şi erau supuse tranzacţionării (şi chiar finanţării de către bancă) tot felul de apartamente, edificate la limita legii (sau în afara ei), imediat după apariţia crizei în România se ajunsese la cealaltă extremă, în care nenumărate proiecte în curs/aproape de finalizare, dezvoltate cu respectarea tuturor cerinţelor, având şi transparenţa juridică necesară, au ajuns să "suporte" prudenţa excesivă din partea cumpărătorilor, manifestată oricum prea târziu şi asupra imobilelor care nu prezentau risc scăzut juridic, tehnic şi economic.

Ce putem să constatăm astăzi? În primul rând memoria scurtă a cumpărătorilor (parţial normală pentru că s-au schimbat şi participanţii de pe piaţă, paradoxal mai informaţi, dar poate mai puţin analitici şi precauţi) şi, din nou, proprietăţi neclar definite juridic şi urbanistic au fost tranzacţionate ca şi cum ar exista o normalitate (la cotaţii identice cu cele ale imobilului fără probleme)... este clar că acestea, odată cu orice mişcare negativă pe piaţa imobiliară, devin cel mai puţin vandabile, cumpărătorii neasumându-şi riscuri (mai ales dacă nu sunt ipotecabile), eventual doar la cotaţii multe inferioare, speculative.

Creşterea constantă din marile oraşe (aici mă refer la adevăratele oraşe mari, pentru că la noi există tot felul de "municipii" care reprezintă cel mult echivalentul unui "cartier" din marile oraşe şi sunt un fel de comune declarate de fapt ca oraşe...) are cât de cât o susţinere economică şi este bazată pe puterea de cumpărare, dar şi aici accesibilitatea la surse ieftine de creditare a crescut cererea. Există statistici locale şi naţionale care analizează structura celor care achiziţionează un apartament nou, sau o casă ori teren în zona de dezvoltare şi de aici rezultă că pre­ponderente sunt achiziţiile cu aport semnificativ de finanţare.

Scumpirea creditelor şi/sau îngrădirea accesului la acestea va avea ca efect direct scăderea cererii solvabile (mai ales pe segmentele de piaţă unde achiziţiile depindeau de credite).

Să nu uităm că, încă de acum 15 ani, nişte terenuri au fost tranzacţionate speculativ, în aşteptarea presiunii de extindere a intravilanului şi dezvoltarea localităţii.

Astăzi încă mai sunt zone în care tot nu s-a ajuns dezvoltarea urbană anticipată atunci, chiar dacă urbanismul nu a fost schimbat.

Fenomenul (speculativ) se repetă acum în unele oraşe mici şi cu siguranţă şi acolo unele zone vor prezenta un avantaj faţă de celelalte pe care le vor devansa, iar presiunea investiţională nu va fi deosebit de mare, mai ales dacă economic "nu se mişcă nimic".

În multe alte oraşe mici, în ultimii 30 de ani, nu s-a construit semnificativ de către dezvoltatori în scopul de a vinde şi/sau închiria persoanelor interesate. Au mai apărut în ultimii 2-3 ani câţiva dezvoltatori care, printr-un "marketing bun", au reuşit să valorifice o parte din imobile către un segment de cumpărători mai puţin avizaţi (induşi în eroare prin prezentarea doar de limite superioare şi fără trimitere şi la limite inferioare de piaţă: comparându-le nu cu oferta competitivă din micul oraş, ci prin prezentarea cotaţiei ca fiind mult mai mică faţă de marile oraşe şi faţă de costurile investiţionale mari, vehiculate în presă).

Odată ajunşi la bănci, mulţi dintre ei s-au lovit de opinia obiectivă a evaluatorilor şi a departamentelor de risc (cunoscătoare de tranzacţii asimilate), care fructifică şi alte informaţii de pe piaţa specifică concurenţială. Unii au renunţat la achiziţie, alţii, dacă au putut, au negociat (mulţumind ulterior evaluatorilor pentru opinia independentă), dar unii au "mers înainte" cu preţul la care au bătut pal­ma (convinşi fiind de buna in­ves­tiţie, alţii asumându-şi o cotaţie pentru o proprietate pe care şi-au dorit-o expres). Dintre aceştia din urmă, o parte au "acuzat" evaluatorii şi în zadar le-a fost explicat că investiţia poa­te fi şi nerecunoscută de piaţă sau că unele dotări şi finisaje superioare şi/sau de lux, dacă au fost implementate fără o analiză prealabilă au condus la situaţia ca piaţa să nu le recunoască, să nu le plătească, pentru că participanţii majoritari pe piaţă le percep ca supraadecvări, de care nu au nevoie sau pe care nu şi le permit şi, în concluzie, nu le vor plăti.

Cu privire la ceea ce urmează... Fiecare evaluator îşi asumă şi susţine previziunile, bazate pe aspecte relevante şi ipoteze rezonabile.

Aici aş vrea să precizez că setul de instrumente, tehnici şi metode aplicate de evaluatorii autorizaţi în concordanţă cu standardele de evaluare, cu tipul imobilului şi scopul raportului, asigură reuşita unui evaluator bine documentat şi ancorat în piaţa specifică, iar raţionamentul logic, concis şi clar transmis în raport (în susţinerea opiniei) asigură înţelegerea acestuia de către clienţi.

Mai mult, sunt foarte multe voci care folosesc termenul "preţul de piaţă", dar foarte pu­ţini ştiu că există şi alte tipuri de valori (ipotezele fundamentale pe care se vor baza valorile raportate) pentru că există alte situaţii de (reală sau presupusă) tranzacţionare care nu se încadrează în definiţia "valorii de piaţă".

Deseori, clienţii vorbesc des­pre valoarea de piaţă, dar de fapt definesc sfera altor tipuri de valoare cum ar fi: valoarea de investiţie/subiectivă (un tip al valorii specific entităţii, ea reflectând situaţiile şi obiectivele financiare ale acesteia), valoarea sinergiei (reflectă caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un anumit cumpărător) sau valoarea echitabilă (între anumite părţi identificate cu avantajele şi dezavantajele fiecăreia).

În rapoartele noastre se va regăsi foarte clar definit tipul de valoare opinat, iar în cazul altui tip al valorii decât cel "de piaţă", vor exista comentariile necesare pentru a nu se face confuzii.

Un aspect pozitiv, pe care l-am putea remarca în unele zone, este faptul că în ultima perioadă responsabilitatea autorităţilor a crescut, cazurile de dezvoltare în afara urbanismului, certificări superficiale pe parcursul edificării clădirilor sau situaţii juridice neclare, toate descoperite îndeosebi după vânzarea imobilelor către terţi, s-au diminuat.

În perioada de criză şi imediat după aceea stigmatul acestor probleme a persistat şi a afectat suplimentar acel moment de criză (dacă toată lumea, autorităţile responsabile, şi-ar fi făcut treaba, acest palier negativ putea fi evitat).

De altfel, un urbanism bine definit şi respectat nu ar conduce la apariţia unor vecinătăţi nefavorabile ce penalizează valoarea unor imobile anterior dezvoltate (este tot din zona autorităţilor, mai ales că altfel de imobile nu răsar peste noapte). Şi ... văzând ce se întâmplă, lipsa viziunii şi controlului fac ca imobile valoroase să fie influenţate negativ (nu de criză ci) de noile investiţii avizate şi implementate impropriu.

Ca aspecte de actualitate, alinierea utilităţilor la piaţa liberă scoate la iveală imobilele supradimensionate (volume fără utilitate, dar care trebuie "încălzite") precum şi pe cele prost executate şi/sau ineficiente energetic (pentru niciuna dintre acestea din urmă nu este nevoie de o criză pentru a se alinia negativ acolo unde le este locul).

Ca o concluzie, şi o vedem nu spectaculoasă, dar sigură şi logică, în favoarea transparenţei, şi pentru a fi în cunoştinţă de cauză inclusiv participanţii de pe piaţă mai puţini iniţiaţi, în loc de zvonuri şi marketing agresiv, aş putea spune că acolo unde nu există o susţinere economică reală, extinsă, consolidată şi de perspectivă, să analizeze cu mare atenţie oferta competitivă şi cererea solvabilă.

Acest lucru trebuie făcut nu doar cu una-două oferte şi nici luând în considerare doar câţiva cumpărători, şi aceia atipici, pentru că acestea sunt date/surse insuficiente în definirea unei pieţe.

Mai mult, este bine de ştiut că valoarea este creată şi susţinută de interacţiunea a patru factori: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare. Deci în lipsa cunoaşterii pieţei apare o mare probabilitate ca aceste cotaţii să fi urcat fără fundamentare şi dacă vor cădea, vor "cădea de sus".

Continuând ideea de mai sus, dacă pe lângă creşteri artificiale (nefundamentate economic) avem de-a face şi cu neadecvări evidente şi cu manifestare imediată şi extinsă (supradimensionare, supraadecvare, eficienţă energetică scăzută), ar putea apărea oricând probleme.

În plus, dacă un evaluator i-a comunicat unui investitor: "Ai grijă că, în condiţii normale, nu merită atât, sau: acesta este un obiectiv greu de valorificat pe piaţa liberă...", chiar dacă nu sună ca un răspuns aşteptat (de confirmare a unei intenţii investiţionale), este totuşi opinia unui specialist.

Cât despre celelalte domenii (nu doar rezidenţialul), investiţii imobiliare pe alte pieţe specifice, am remarcat pozitiv iniţiativele clienţilor noştri care au demarat (imediat cu apariţia crizei sanitare) analize cu privire la optimizarea utilizării, conversii pentru adaptarea la noile cerinţe sau chiar schimbarea destinaţiei.

Vom fi în continuare alături de clienţii noştri, cu opiniile noas­tre profesionale, cu independenţa şi obiectivitatea noastră, cu corectitudine, transparenţă şi bună credinţă, aşa cum am făcut-o de mulţi ani şi la bine şi la greu.

Opinii de informare, pentru garantare, pentru impozitare şi raportare financiară şi în alte situaţii în care ni s-a solicitat opinia obiectivă, am făcut-o, iar clienţii, în cunoştinţă cauză, au luat propria lor decizie, în funcţie şi de alţi factori, deseori subiectivi.

Aş mai completa cu faptul că foarte mulţi se uită la cotaţiile imobiliare rezidenţiale cres­cânde, dar noi privim şi către clienţii noştri din industrie, agricultură, turism, servicii (şi alte domenii, în general, din mediul privat). Ei sunt cei ce asigură salariile şi motivaţia de locuire în zona apropiată serviciului (generând dorinţa şi puterea de cumpărare, factori ai cererii pentru zona de rezidenţial), ei sunt cei care plătesc taxele şi impozitele aferente unui buget care susţine infrastructura pe care se ridică rezidenţialul.

Poate pe ei ar trebui să-i ferim de "criză" şi "căderi", acolo unde încă mai există şi sunt în picioare. Şi ca exemplu la cele de mai sus: Observăm "tragedii" recente în orăşele de unde pleacă un angajator care plătea 300 de salariaţi. Acolo oare căderea nu a început?

Citim statistici despre zone întregi cu puternică tendinţă de depopulare, datorate atât migraţiei, cât şi sporului natural negativ. Acolo, căderea ar putea apărea oricând, dacă nu este de mult existentă.

Şi creşterile de achiziţii imobiliare în marile concentrări urbane, dacă ştim că vin, ca pondere achizitori, circa 30-35% din zona cumpărătorilor stabiliţi aici din alte zone, oare, acele zone de obârşie ale lor, ce trend valoric rezidenţial vor avea, dacă nu sunt deja în cădere?

Cred că pe cât de mari sunt cotaţiile în marile oraşe, pe atât de mici şi fără cerere şi perspectivă sunt cele din localităţile aflate în ansamblul lor "în cădere".

Lăsând cele de mai sus ca teme de reflecţie... lansăm o ipoteză de lucru în care autorităţile cunosc toate aceste aspecte, se preocupă de ele şi au deja planuri de viitor, variante şi scenarii alterative.

Reporter: Cum au evoluat preţurile pe piaţa imobiliară în marile oraşe?

Radu Timbuş: Desigur, există tot felul de statistici care definesc (grosier) evoluţia pieţei, cu "concluzii generale" de creştere a acesteia.

Noi, ca evaluatori, suntem foar­te atenţi şi precauţi la ceea ce reprezintă lansarea unei statistici/informaţii, transmisă deseori ca "de senzaţie" şi nu aşa cum se prezintă în analiza specifică.

Rar, şi doar cu titlul general, în analizele noastre de piaţă facem trimitere la o evoluţie a pieţei "în ansamblul ei".

În toate rapoartele noastre de evaluare noi trebuie să facem trimitere la piaţa specifică a bunurilor, deci ne orientăm atent şi ne concentrăm spre segmentul de piaţă din care face parte bunul evaluat (şi extindem acolo unde se analizează alternative de utilizare). Din păcate, în defavoarea societăţii şi a trans­parenţei, unele zone din mass- media lansează "ştiri bombă" despre evoluţii (şi despre tendinţe), extrapolând informaţia de pe o zonă de piaţă (imobiliară, în speţă) la întreaga piaţă.

Acest lucru bulversează în special zonele/segmentele care nu au avut aceeaşi dinamică cu majoritatea celorlalte segmente, nici ca amplitudine şi, deseori, nici ca semn.

În general, publicul larg urmăreşte evoluţia pieţei rezidenţiale şi aici apar tot felul de indici, statistici şi concluzii fără niciun fel de segregare pe componenţe de piaţă.

Este posibil ca, per ansamblu, evoluţia pieţei să fie undeva (principial vorbind) la o creştere de 10% pentru un interval de timp, dar această creştere, dacă ar fi corect prezentată, ea rezultă ca o medie ponderată şi nu este "indicator universal" pe care-l putem extrapola pe toate segmentele. Două exemple aş da, iar ele aproape că pot constitui nişte extreme şi este clar că cel puţin statistic nu poţi compara una cu alta, şi atunci degeaba faci o medie cu ele...

Zona rezidenţialului de lux, sau asimilat lui, unde deseori cotaţiile sunt la niveluri greu explicabil de mari. Pe această piaţă, reperele funcţionalităţii, rarităţii şi utilităţii sunt diferenţiat privite (percepute şi cuantificate) faţă de apartamentele uzuale. Desigur, aici întâlnim intervenţia masivă a subiectivismului cumpărătorului şi/sau a utilizatorului chiriaş.

Dacă a plătit conştient un surplus pentru plăcerea lui pe care "şi-o permite" sau pentru dorinţa lui expresă "că-i place", oare în caz de revânzare viitoare un alt cumpărător va avea aceeaşi plăcere/dorinţă pentru care este dispus să plătească sau va avea propriile viziuni? Este clar un segment aparte.

Comentariile/opiniile trebuie filtrate şi analizate. Spre exemplu, recent a existat o băşcălie virală cu privire la o garsonieră de 11 mp, evidenţiindu-se practic dimensiunea infimă şi (în viziunea lor) inutilitatea spaţiului. Este foarte clar că cei care au comentat nu sunt din segmentul din piaţă interesat de astfel de imobile. Opinia lor (nefiind participanţi pe piaţă), la urma urmei, nici nu prea contează în formarea cotaţiilor de pe aceas­tă piaţă (unde puterea de cumpărare necesară este mult mai mică, iar segmentul de cumpărători sau chiriaşi este din această zonă de solvabilitate. Înainte de vechea cădere a pieţei, aceste garsoniere erau în topul pieţei ca preţ unitar (euro/mp) finanţat în marile oraşe, dar în momentul în care a venit criza şi, suplimentar, s-a limitat accesul la credit (lovind direct în segmentul de cumpărători interesaţi) cotaţiile lor s-au prăbuşit cu un procent mult mai mare decât cel mediu al apartamentelor medii (şi aici noţiunea/calibrarea despre ce înseamnă "medie" ar trebui dezvoltată şi definită). Asta, de fapt, trebuie să reţină participanţii de pe această piaţă şi nu poziţiile unora care poate câştigă banii destul de uşor, ale altora care poate nu au nimic buzunare, dar îi învaţă pe alţii unde să investească, sau care au un apartament de 45 de mp primit de la stat şi care azi, în orăşelele lor, valorează cam cât această garsonieră. În plus, ironia nu trebuie să te supere, pentru că şi ea face parte din cotidianul românesc. Pe de altă parte viral fiind, teoretic ar putea genera un stigmat pe acest segment, dar personal nu cred acest lucru.

Nu toate pieţele evoluează similar. Nici măcar un indice strict pe un anumit tip de piaţă, pe rezidenţial, pe comercial, pe industrial sau pe agricol nu este suficient, fiind necesară o analiză cel puţin pe sub-pieţe, dacă nu mai restrâns personalizată.

Este clar că piaţa apartamentelor mici are diferenţieri faţă de cele mari, apartamentele vechi faţă de cele noi (care au şi alte particularităţi), evoluţia apartamentelor nu se suprapune peste cea a caselor din cartierele tradiţionale şi a vilelor din cartierele noi de dezvoltare, aşa cum terenurile din diferite zone de dezvoltare nu evoluează identic.

Piaţa comercială are şi ea clar definite segmente care încep să se aşeze şi care, la rândul lor, au evoluţii şi trenduri diferenţiate (simplu gândind diferenţierea spaţiilor centrale, a celor de cartier, a supermarketurilor, hipermarketurilor, a celor de tip Mall, a celor din noile concentrări rezidenţiale şamd).

Cât despre industrial... zonele tradiţionale, acolo unde mai este industrie, sunt concurate de zone noi de dezvoltare, cu hale optimizate la standarde moderne. Dar să nu uităm că deseori sunt achiziţionate proprietăţi industriale pentru potenţialul lor (în speţă al terenului) de conversie pentru altă funcţie. Şi o astfel de tranzacţie (pentru schimbarea destinaţiei), pe ce piaţă o definesc cei care ne furnizează statisticile?

Revenim la evoluţia din marile oraşe, unde desigur dinamica este evidentă pe segmentul rezidenţial, dar totuşi diferenţiată între clădiri vechi şi noi, între zone strategic şi raţional edificate, sprijinite de infrastructura locală şi cele dezvoltate haotic într-un urbanism "neclar şi diferenţiat aplicat".

Pe de altă parte, remarcăm eforturile proprietarilor de clă­diri administrative în adaptarea la noile preferinţe manifestate în rândul ocupanţilor/utilizatorilor tipici, ca să nu mai amintim despre încercările la care au fost supuşi cei din Horeca.

În toate aceste cazuri, noi, evaluatorii, am fost aproape de clienţii noştri mai ales prin contribuţia la analize şi alternative de optimizare valorică a spaţiilor (orice evaluator de proprietăţi imobiliare trebuie să analizeze în raportul său cea mai bună utilizare, alternative rezonabile şi probabile care maximizează potenţialul şi care să fie permisibile legal, fizic posibile şi cu fezabilitate financiară).

Altfel de analize (realizate de noi împreună cu clienţii noştri) au contribuit la transformarea unor hoteluri în locuinţe (invers faţă de acum 30 de ani când căminele de nefamilişti, care se pretau, erau transformate în hoteluri), a unor birouri care se transformă în clinici/ spitale şamd.

Din nou, segmentarea pieţei şi definirea clară a pieţei specifice sunt necesare şi definitorii, iar noi, evaluatorii, asta urmărim în fiecare raport al nostru. Consumul mare de timp şi de raţionament al comparabilităţii este evident, iar ceea ce se vede în rapoarte este doar o selecţie de informaţii relevante.

Şi... revenind la indici şi evoluţii, cele două exemple de mai sus s-ar raporta, aparent, ca tranzacţii (şi/sau investiţii) pe piaţa hotelieră, respectiv de birouri, dar practic uitându-ne la realitate (destinaţia viitoare) sunt aspectele pe cele două pieţe, iar investiţiile sunt dinspre rezidenţial şi medical (segment în care apar şi aspecte legate de active necorporale analizate la pachet cu valoarea strict a proprietăţii imobiliare, alt aspect de fină analiză a evaluatorilor).

Reporter: Din ce zone/sectoare aveţi cele mai multe cereri?

Radu Timbuş: Dacă ne referim la numărul de lucrări de evaluare, ponderea cea mai mare vine din "evaluarea pentru garantarea împrumutului". Pentru acest scop, guvernat de standardele şi ghidurile bine calibrate, aliniate la cerinţele europene şi internaţionale, există volume mari pe retail (în general rezidenţial), dar şi pe corporate, unde sunt diverse obiective/active finanţate sau propuse pentru garantare.

Aparent simple pentru cei mai puţini avizaţi, rapoartele pentru garantare trebuie să includă şi comentarii asupra factorilor relevanţi pentru estimarea de către creditori a performanţelor garanţiei pe perioada creditului.

Eforturi suplimentare de documentare, dar şi riscuri suplimentare provin şi din multiplele situaţii de neclaritate juridică, urbanistică, de sistematizare, acces şi utilităţi samd, "anormalităţi de pe la noi" (despre care manualele nici nu îşi pun problema că ar exista, atât timp cât "legea este lege" şi a existat filtrul prealabil al autorităţilor responsabile) care pot influenţa/denatura o tranzacţie normală fără condiţionări, aşa cum se defineşte valoarea de piaţă. Evaluatorii noştri sunt, însă, ancoraţi lângă realităţile pieţei pe care lucrează.

Rapoartele de evaluare pentru garantare se înregistrează într-o bază de date gestionată de ANEVAR - respectiv, BIG.

Un alt segment important îl reprezintă "raportarea financiară", adică evaluările solicitate pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării rapoartelor sau a situaţiilor financiare ale întreprinderilor sau ale altor entităţi. Cea mai încetăţenită mediului de afaceri este determinarea valorii unui activ sau a unei datorii pentru înregistrarea acesteia în situaţia poziţiei financiare, dar noi contribuim cu lucrări şi în alte scopuri contabile.

Abilităţile evaluatorului sunt recunoscute şi ele provin şi din faptul că rapoartele efectuate pentru a fi incluse într-o situaţie financiară trebuie să fi realizate astfel încât să respecte cerinţele Standardelor de Raportare Financiară aplicabile.

Este zona în care clienţii sunt direct interesaţi în cunoaşterea unor cifre juste, ancorate în realitatea momentului (re)evaluării.

Contribuţia evaluatorilor la zona de impozitare a clădirilor este şi ea importantă.

Tratamentul unitar, respectarea standardelor şi ghidului specific ca scop (impozitarea clădirilor - GEV 500), coroborat cu faptul că rapoartele de evaluare pentru impozitarea clădirilor se înregistrează şi ele între o bază de date gestionată de ANEVAR - respectiv BIF - au adus un confort autorităţilor în analiza şi fructificarea rapoartelor.

Aici este înregistrat un număr semnificativ de rapoarte, datorită numărului mare de contribuabili şi de clădiri supuse impozitării (la valori provenind din rapoarte de evaluare).

Aportul evaluatorilor autori­zaţi se regăseşte şi în Justiţie (în zona estimării valorilor: "de piaţă", sau "echitabilă" sau alt tip definit de standarde, pretabil speţelor).

Apropierea de standardele de evaluare şi de aplicarea metodelor şi tehnicilor adecvate încadrate în cele trei abordări unanim recunoscute (piaţă, venit, cost) a adus un beneficiu incontestabil cel puţin prin faptul că abordările sunt guvernate de standarde, metodologiile trebuie să fie clar transparente şi ancorate/documentate în piaţă, pe lângă faptul că rapoartele de evaluare care invocă aplicarea standardelor pot fi supuse unor "verificări de conformitate cu standardele".

Evident că, încă, în Justiţie există tot felul de "metode administrative" de calcul (inclusiv cu ajustări necontrolabile, strict la latitudinea celui care le aplică), total neancorate în piaţă şi nicidecum în realităţile actuale ale pieţei specifice (unele chiar având ca sursă cotaţii impuse de Stat la o anumită etapă). Aces­tea sunt de cele mai multe ori sursa nemulţumirilor părţilor, şi astfel încarcă şi instanţele, prelungind termenele de soluţionare.

Un lucru pozitiv este că mediul de afaceri, autorităţile şi publicul larg, cei implicaţi în actul de Justiţie, pun din ce în ce mai mult accent pe standardele de evaluare, pe specializările şi competenţele necesare, pe identificarea şi suprapunerea obiectivelor cu termenii de referinţă ai unei evaluări clare şi relevante cauzei.

Evaluarea în cadrul procedurii de insolvenţă este şi ea prezentă. Experienţa a arătat că participarea evaluatorilor în colectivele extinse coordonate de practicienii în insolvenţă şi în procesul de reorganizare a condus la găsirea unor soluţii de optimizare şi fructificare activelor şi menţinerea la "linia de plutire" .

Specialiştii noştri sunt numiţi şi în cadrul procedurilor de executare silită atât de către executorul judecătoresc, cât şi de către ANAF pentru estimarea valorilor bunurilor executate, definindu-se altfel un preţ corect de pornire la licitaţie, ancorat în (şi în concordanţă deplină cu) piaţa locală, aşa cum prevede procedura/legislaţia.

Există o mică pondere provenind şi din lucrările efectuate pentru autorităţile publice. Aici ar putea fi amintite: vânzări, achiziţii, garantarea (cu reeşalonarea) datoriilor către stat, stabilirea chiriei lor şamd).

Evaluarea pentru fuziuni şi achiziţii de părţi sociale completează paleta de rapoarte întocmite de evaluatorii autorizaţi.

Aceste rapoarte, mai complexe, sunt puţine la număr comparativ cu celelalte tipuri, dar numărul lor creşte odată cu dezvoltarea firmelor private şi a pieţelor.

Produsul de consultanţă oferit de colegii noştri cu competenţe în domeniu este apreciat şi agreat de părţile direct interesate, părţi care recunosc obiectivitatea, independenţa şi profesionalismul evaluatorului, regăsite şi în tratarea speţei de evaluare.

Să nu uităm, însă, de segmentul de "verificare a evaluării", pentru că avem şi astfel de specializări.

Se oferă astfel posibilitatea celor îndreptăţiţi la utilizarea raportului de evaluare să apeleze la o verificare a lui. Evident că şi evaluarea şi verificarea sunt guvernate de aceleaşi standarde.

Am remarcat un confort la beneficiarii de rapoarte, iar persoanele îndreptăţite şi autorităţile statului apelează la corpul nos­tru de verificatori, găsind astfel un răspuns la rezervele exprimate cu privire la raportul cerut a fi verificat.

Numărul rapoartelor de verificare creşte şi nu din cauza creşterii numărului rapoartelor cu neconformităţi, ci datorită cuprinderii acestui instrument în procedurile de prevenţie şi de control ale firmelor şi autorităţilor statului.

Reporter: Cum credeţi că va evolua piaţa evaluatorilor?

Radu Timbuş: În mod normal piaţa evaluărilor trebuie să creas­că, desigur treptat, nu spectaculos. Ea trebuie să aibă acest trend atât pe palierul dezvoltării economice, cât şi pe cel al conştientizării publicului de necesitatea cunoaşterii realităţilor ca bază a oricăror decizii economice luate. Ca să fiu mai clar şi concis, pe lângă evoluţia economică pozitivă, apar şi schimbările de management şi mentalitate de aliniere la piaţa liberă, unde este de notorietate că opinia unui specialist/consultant în evaluare este absolut necesară (spre deosebire de mediul de dinainte de 1989, când preţuri şi cotaţii erau stabilite deseori în afara conceptului de piaţă şi în niciun caz de "piaţa liberă").

Să nu uităm că evaluarea nu este doar pentru segmentul de imobiliar, ci şi pentru cel de afaceri şi pentru cel de echipamente, iar prin cadrul asigurat de ANEVAR există şi activitatea de verificare a evaluărilor, standardele adoptate de noi asigurând publicul larg de urmărirea respectării principiilor etice fundamentale ale profesiei de evaluator: integritate, competenţă profesională, obiectivitate, independenţă, imparţialitate, transparenţă, confidenţialitate şi, nu în ultimul rând, comportament profesional impecabil.

Reporter: Mulţumesc!