GALAŢIScăderea preţurilor apartamentelor nu a atras creşterea tranzacţiilor

Cererea mare a ridicat cu 15% preţul chiriilor din Galaţi

Deşi oferta locuinţelor scoase la vânzare este bogată, iar preţurile au început să scadă, cererea lipseşte în Municipiul Galaţi. Agenţii imobiliari susţin că dezechilibrul creat pe piaţa locuinţelor este cauzat de noile condiţii de acordare a împrumuturilor bancare, care au încetinit semnificativ ritmul acordării împrumuturilor.

În Galaţi, aproximativ 80% dintre cumpărători sunt tineri care apelează la împrumuturi bancare pentru a-şi achiziţiona o locuinţă. Odată cu înăsprirea condiţiilor de creditare, proprietarii au fost nevoiţi să lase din preţ astfel încât, la finele lunii septembrie, în Galaţi, s-a ajuns ca o locuinţă să coste la fel ca anul trecut, chiar dacă la începutul lui 2008 preţurile erau cu 20% mai mari ca în 2007. Cu toate acestea, nici scăderea preţurilor nu a reuşit să echilibreze cererea şi oferta.

Gabriel Baicu, administratorul agenţiei imobiliare "Retrocasa", ne-a declarat: "Deşi oferta este amplă şi variată, iar apartamentele se vând la preţuri accesibile, cererea lipseşte. Cred că preţurile locuinţelor vor continua să scadă şi în următoarele luni, dar chiar şi aşa nu se vor putea tranzacţiona într-un ritm mai alert pentru că nu vor exista cumpărători cu posibilităţi financiare care să le permită achiziţii".

Astfel, la finele lunii septembrie, un apartament cu două camere confort I, cu o suprafaţă de 55-60 mp, situat la un etaj intermediar într-un bloc din zona Siderurgiştilor Vest, una dintre cele mai solicitate din oraş, avea un preţ de vânzare de circa 65.000 de euro. Preţul scade până la 50.000 de euro pentru un apartament similar din centrul Galaţiului, unde se găsesc cele mai vechi blocuri din oraş (n.r. - construite în anii "60-"70).

"Preţurile cele mai mici din oraş le găsim în Ţiglina 1, unde deşi este o zonă centrală, apartamentele se vând cu sume cuprinse între 47.000 - 48.000 de euro deoarece blocurile au un grad ridicat de tasare", ne-a declarat Vali Bosna, agent imobiliar la "CasaBia".

La polul opus, respectiv, printre cele mai scumpe apartamente vechi din Galaţi, sunt cele situate în Mazepa 2, unde o locuinţă de 42 mp poate fi cumpărată la 57.000 - 60.000 de euro.

Reprezentantul "Casa Bia" susţine că preţul apartamentelor de trei camere confort I variază între 60.000 şi 90.000 de euro, în funcţie de cartier, vechimea blocului şi suprafaţă. Cele cu patru camere costau, la finele lunii septembrie, minim 85.000 de euro. Potrivit agenţiei "Info Galaţi", sunt şi oferte de apartamente cu trei camere la 120.000 de euro.

Se caută apartamentele mari, în zone cu facilităţi comerciale

Criteriile în funcţie de care gălăţenii aleg apartamentele sunt fie suprafaţa mare a locuinţei, fie zona în care este situat imobilul. Cele mai căutate zone din Municipiul Galaţi sunt Siderurgiştilor Vest, Doja şi Nae Leonard unde se găsesc blocurile cu apartamente generoase, existând astfel şi un echilibru între preţul cerut şi calitatea locuinţei. La fel de cerute de cumpărători sunt şi apartamentele situate în Micro 20 şi Micro 21, puternic dezvoltate din punct de vedere comercial, aici fiind cele mai multe dintre supermarket-urile construite în oraş.

Cei care caută o zonă liniştită şi cu mult spaţiu verde aleg apartamentele situate în Ţiglina 2, iar cei care vor o locuinţă în mijlocul Galaţiului şi nu sunt deranjaţi de aglomeraţie aleg Mazepa, zona în care sunt sucursalele băncilor mari.

Cererea mare a ridicat cu 15% preţul chiriilor din Galaţi

Creşterea exagerată a preţurilor apartamentelor vechi înregistrată la începutul lui 2008 şi măsurile mai dure de creditare adoptate de bănci în acest an au condus la o avalanşă de cereri de închiriere şi, în acelaşi timp, la o majorare a preţurilor practicate pe acest segment imobiliar. Astfel, dacă anul trecut cei mai mulţi dintre tineri ignorau chiriile preferând să-şi plătească rata la un credit ipotecar astfel încât după o perioadă de câţiva ani deveneau proprietari, în prezent situaţia este complet schimbată. Gabriel Baicu ne-a declarat: "Până în primăvara acestui an, s-a mers pe ideea că este mai rentabil să plăteşti rate la o bancă decât să stai cu chirie. Acum, de când s-au înăsprit condiţiile de creditare, au de profitat proprietarii care dau spre închiriere imobilele".

În acest context, încă de la începutul anului, s-a înregistrat o continuă creştere a cererii de pe piaţa chiriilor din Galaţi, determinând, în acest fel, o majorare de circa 15% a chiriilor. "De exemplu, dacă în septembrie 2007 se putea închiria un apartament cu două camere, mobilat, situat în cartierul Siderurgistilor Vest cu 190 de euro, acum preţul porneşte de la 220 de euro", ne-a explicat Valentin Scarlet, reprezentantul agenţiei "Credit Expert" Galaţi. În aceeaşi zonă, dar şi în cartierele vecine, chiria pe o lună pentru un apartament cu două camere, mobilat şi utilat poate ajunge chiar şi la 250 de euro.

Chiria, stabilită în funcţie de suprafaţa locuinţei

Având în vedere că cei care caută să închirieze un apartament sunt interesaţi mai mult de suprafaţa locuinţei şi dacă aceasta este mobilată şi utilată, şi mai puţin de zona în care este situat blocul, preţurile chiriilor din Galaţi sunt aproximativ la fel în fiecare cartier, fiind diferenţiate doar de numărul de camere ale apartamentului. Gabriel Baicu ne-a declarat: "O garsonieră nemobilată costă 150 de euro/lună, iar mobilată - 200 de euro. Apartamentul cu două camere nemobilat ajunge la 200 de euro, iar mobilat la 250-300 euro/lună. Cele cu trei şi patru camere nemobilate costă 250 - 350 euro/lună şi mobilate au chirii de 350 - 500 de euro/lună".

Deşi au păreri împărţite, cei mai mulţi expeţi imobiliari estimează pentru perioada viitoare o stagnare a preţurilor practicate de proprietarii care îşi dau apartamentele spre închiriere. Administratorul "Retrocasa" susţine că o viitoare creştere a chiriilor nu va fi semnificativă, întrucât ele sunt deja destul de ridicate. Tarife mult mai mari decât cele de la nivelul lunii septembrie ar fi peste gradul de suportabilitate al cererii.

Vali Bosna, reprezentantul agenţiei imobiliare "CasaBia", este de părere că preţurile chiriilor vor continua să crească. "Vor înregistra noi creşteri pentru că băncile au mărit dobânzile, iar tinerii nu îşi mai permit cumpărarea unui imobil cu ipotecă. Astfel că vor spori cererile de închiriere", consideră domnia sa.

Segmentul chiriilor de lux din Municipiul Galaţi nu dispune de o ofertă foarte bogată, tocmai pentru că nici cererea nu este foarte mare. Pentru sume cuprinse între 400 şi 700 de euro/lună, proprietarii oferă un apartament cu două sau trei camere, mobilat, utilat chiar şi cu jacuzzi, situat fie într-un bloc vechi fie într-unul construit în ultimii doi-trei ani, pe Faleză, Inelul de Rocadă sau în Mazepa, ne-a declarat Vali Bosna.

Preţurile terenurilor au stagnat

Dacă în cazul vânzării apartamentelor majoritatea tranzacţiilor sunt făcute de tinerii care obţin banii necesari în urma contractării unor credite, terenurile din Galaţi sunt căutate de persoane cu vârste cuprinse între 40 - 50 de ani, care doresc fie să îşi construiască un bloc sau chiar un cartier de locuinţe, fie hale sau spaţii de depozitare şi plătesc terenurile cu bani cash. Reprezentantul agenţiei imobiliare "CasaBia" ne-a declarat: "Cei care caută terenuri în oraş îi interesează să construiască case sau blocuri. O altă categorie de cumpărători sunt cei care caută terenuri la marginea municipiului, mai ales spre nordul judeţului unde deja s-au construit cartiere rezidenţiale. Şi aici vorbim de cartierul de vile din zona Arcaşilor, dar şi de cele care se construiesc la circa 15-20 km de oraş, în apropiere de Metro, cu deschidere pe DN 26. Cât despre cei care intenţionează să îşi construiască hale sau spaţii de depozitare, aceştia caută terenuri pe Drumul de Centură sau Drumul Viilor".

Domnia sa ne-a mai precizat că cele mai căutate zone pentru achiziţia de terenuri au rămas, la fel ca şi anul trecut, strada George Coşbuc, zona de centru a Galaţiului, strada Domnească - în cazul terenurilor situate în municipiu. De alt-fel, aceste zone sunt demult în atenţia ivestitorilor, care au început să ridice primele ansambluri rezidenţiale din oraş. De exemplu, pe strada Domnească, în apropiere de Spitalul Judeţean, compania "Silvano" construieşte ansamblul urbanistic"Privilegi", care este alcătuit din trei imobile cu regim de înălţime de până la 12 etaje. Tot pe strada Domnească, însă în partea opusă, compania "Beyler" construieşte primele patru blocuri al căror regim de înălţime ajunge la 14 etaje, urmând ca anul viitor să demareze construcţia primelor imobile cu 17 etaje.

În aceste zone, preţul pe metrul pătrat al terenurilor este de circa 350-400 de euro, la fel ca cel practicat anul trecut. Agenţii imobiliari gălăţeni susţin că, în 2008, nu s-au înregistrat creşteri semnificative de preţ pentru terenurile scoase la vânzare, spre deosebire de 2007, când preţurile terenurilor au crescut şi de trei-patru ori.

Zona de nord rămâne cea mai căutată de pe piaţa terenurilor

În cazul terenurilor situate în afara oraşului, cele mai căutate de către cumpărători se află la ieşirea din partea de nord a municipiului şi până în comuna Vânători, în special cele cu deschidere la DN26, pe o rază de circa 20 km. "În aceste zone, metrul pătrat de teren se vinde cu sume cuprinse între 120 şi 180 de euro/mp. În 2008, preţurile terenurilor au stagnat şi, în unele cazuri, chiar au şi scăzut", apreciază Vali Bosna.

Majoritatea investitorilor din zonă s-au axat pe construcţia de case. Astfel, pe lângă primele vile ridicate pe Arcaşilor de compania "Vega 93", anul acesta se află spre finalizare şi alte cartiere de vile, unul dintre cele mai cunoscute fiind "26 residence", ansamblu urbanistic ridicat de firma "Mailoo Construct". La circa 10 km de oraş, Master Residential construieşte primele blocuri din zonă, promovând în acelaşi timp, şi primele locuinţe pasive din Galaţi.

Cele mai scumpe loturi - pe Faleza Dunării

Cel mai scump teren din Galaţi se află pe Faleza Superioară a Dunării, unde metrul pătrat se vindea, la finele lunii septembrie, cu 500 de euro. În această zonă, sunt în execuţie blocuri de locuinţe, majoritatea investiţiilor fiind făcute de firma "Vega 93", unul dintre cei mai mari jucători de piaţa locală. La polul opus, se află terenurile situate în apropierea combinatului siderugic gălăţean, unde, din cauza poluării, metrul pătrat costa, în septembrie, doar 5 euro. Acelaşi preţ se menţine şi în zonele apropiate colosului siderurgic, cum ar fi comuna Şendreni. Aici, deşi s-a dezvoltat un cartier care cuprinde circa 100 de vile, metrul pătrat de teren se vinde cu maxim 40 euro.

Cerere mică pentru închirierea spaţiilor comerciale

Cerere mică şi ofertă bogată, preţuri în stagnare. Aşa se caracterizează piaţa spaţiilor comerciale. Astfel, anul 2008 nu a adus nimic spectaculos pe acest segment, unde, în general, s-au menţinut aceleaşi preţuri, respectiv de circa 150 - 200 de euro/mp în centrul oraşului cunoscut pentru vadul comercial bine dezvoltat. Preţurile erau, la finele lunii septembrie, de 15 - 20 de euro/mp/lună pentru celelalte zone ale Galaţiului şi de maxim 7 euro/mp/lună pentru spaţiile destinate depozitării de la marginea municipiului.

Nici în ceea ce priveşte cererea nu s-au înregistrat schimbări majore faţă de anul trecut. În prezent, cei care închiriază spaţii comerciale sunt proprietarii magazinelor de haine, baruri, sau reprezentanţii băncilor care îşi deschid noi filiale. "Cele mai căutate zone pentru închirierea spaţiilor comerciale sunt în centrul oraşului, pe arterele Brăilei, Domnească, Siderurgiştilor, iar cele mai puţin căutate sunt cele din Fileşti şi Drumul Viilor", ne-a explicat Vali Bosna. În acest context, oferta spaţiilor comerciale este foarte generoasă atât în zonele cu vad comercial, cât şi la marginea oraşului. Şi asta pentru că, ne-au explicat experţii imobiliari din oraş, în ultimul timp, foarte multe dintre fostele magazine fie au dat faliment, fie s-au mutat în centrele comerciale mai mari.