ÎN PANDEMIEInvestitorii nu sunt foarte entuziasmaţi de active precum clădirile de birouri sau hotelurile

Piaţa de investiţii imobiliare din România a totalizat, în primul semestru al acestui an, 309 milioane de euro, cu aproape 22% mai puţin faţă de perioada similară a anului trecut

Piaţa de investiţii imobiliare din România a totalizat, în primul semestru al acestui an, 309 milioane de euro, cu aproape 22% mai puţin faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit consultanţilor de la JLL România. Aceştia arată că mpactul pandemiei de COVID-19 asupra pieţei imobiliare a fost mai redus decât se aştepta, astfel că volumele investiţionale s-au menţinut la niveluri "sănătoase", atât în 2020, cât şi în prima jumătate a acestui an.

Tranzacţii începute în timpul pandemiei au fost închise în primul semestru din 2021, demonstrând că investitorii au încă apetit pentru proprietăţi comerciale în România, încurajaţi de revenirea rapidă a economiei. Comparativ cu anul trecut, numărul tranzacţiilor a crescut, în timp ce valoara medie a unei tranzacţii a scăzut la 21 milioane de euro.

Bucureştiul a continuat să fie destinaţia preferată a investitorilor, cumulând 69% din volumul total tranzacţionat în primul semestru, urmat de Timişoara, Iaşi şi Oradea, arată JLL.

Investitorii nu sunt foarte entuziasmaţi, în această perioadă, de anumite clase de active, preponderent cele afectate de pandemie, cum ar fi clădirile de birouri sau hotelurile. Acest lucru este valabil inclusiv la nivel global, ne-a spus Silviu Pop, Head of Research la Colliers România, într-un interviu. Conform specialistului, preţurile din piaţa imobiliară globală sunt impulsionate de două curente majore. Primul este reprezentat de teama de inflaţie şi dobânzi mai mari, în contextul în care, în perioade volatile, imobiliarele sunt văzute ca un activ de protecţie bun. În al doilea rând, şi preţurile materialelor de construcţii sunt mult mai mari acum, iar cos­turile de construcţie au crescut cu circa 13% în ultimii doi ani, anumite materiale vitale pentru construcţii, cum ar fi fierul, înregistrând creşteri chiar şi de 3-4 ori.

În acest context, România are o piaţă mai lentă, ca o consecinţă a caracterului foarte competitiv din zona ofertei. În ultimul deceniu, preţurile din zona rezidenţială din România au urcat, în medie, cu doar 10%, pe când la nivelul Uniunii Europene creşterea trece de 30%, potrivit lui Silviu Pop.

Cererea pe segmentele rezidenţial şi logistic a evoluat bine, datorită faptului că piaţa muncii a fost într-o formă foarte bună în perioada recesiunii cauzate de pandemia globală, ne-a spus consultantul Colliers, adăugând: "Astfel, au fost pierdute mult mai puţine slujbe decât în recesiunea din 2009-2010, iar mare parte au şi fost recuperate începând din a doua jumătate a anului trecut. Totodată, salariile în mediul privat au rămas la un nivel crescut şi au înregistrat chiar o creştere anualizată de peste 10%.

Astfel, cu o putere de cumpărare conservată în mare parte în ultimul an şi jumătate, plus faptul că România are cele mai supraaglomerate locuinţe din UE, era normal să continue tendinţa achiziţiilor de locuinţe în marile oraşe. Şi consumul privat şi-a revenit foarte repede (deja pe zona de bunuri nealimentare ne aflăm mult peste nivelul pre-pandemie de consum), iar mare parte din cererile de spaţii logistice sunt legate direct sau indirect de consumul privat. Ar fi de menţionat şi că pentru comerţul online este nevoie de spaţii logistice dedicate pentru a putea fi competitive, deci vorbim de o nouă categorie de cerere".

Pandemia a fost un catalizator în multe domenii, accelerând câteva tendinţe deja existente, completează specialistul, opi­nând căm dacă ne uităm la piaţa de birouri, cu siguranţă spaţiile office nu vor mai fi niciodată aşa cum le ştiam până acum, ceea ce înseamnă că acum este cel mai bun moment să se transforme şi să devină mai bune ca niciodată.

Fiecare companie va trebui să ia o decizie cu privire la modul de lucru în viitor şi, pornind de aici, va trebui să analizeze cât mai bine modul în care angajaţii vor lucra în momentul în care vor veni în birou şi să creeze acele tipuri de spaţii care să răs­pundă nevoilor acestora. Colliers vine în sprijinul companiilor pentru a le ajuta să identifice toate aceste aspecte prin serviciul Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic şi extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor.

Noul mod în care vor munci unii salariaţi post-pandemie reprezintă principala schimbare, consideră reprezentantul Colliers: "Fără să avem vreo certitudine, mizăm pe împământenirea unui sistem de lucru hibrid, cu muncă de la birou şi de acasă, deci un mix între cele două componente, care să depindă de la companie la companie. Din fericire pentru România, noi avem o piaţă de birouri moderne relativ subdimensionată pentru ce sector de servicii avem (raportat per capita, de exemplu, şi comparativ cu alte ţări), ceea ce sugerează că o să vedem o revenire a gradului de ocupare, chiar dacă pe termen mediu rata de neocupare va fi mai mare în cazul clădirilor de birouri din România.

De asemenea, tot pe termen mediu, din ce în ce mai multe centre comerciale non-dominante din oraşele mari vor avea probleme, opinează sursa citată: "Un mall mare, cu o selecţie mare de chiriaşi, îşi va păstra atractivitatea pentru cei care tocmai asta caută, dar pentru restul poate nu va mai merita efortul să se ducă într-un centru comercial nu foarte mare atunci cand pot comanda online. Totuşi, nu putem să nu remarcăm şi o oportunitate mare pe zona aceasta, care vizează spaţiile comerciale de tip retail park în oraşele mai mici, sub 150.000-200.000 de locuitori, care nu au prea multe centre comerciale moderne (sau deloc), mai ales că în multe din aceste oraşe comerţul online nu este folosit la scară mare.

Iar de aici şi o oportunitate mare a crizei (chiar provocare pe termen scurt): lipsa spaţiilor de depozitare la nivel naţional, nu doar lângă Bucureşti".

JLL: Creştere de preţuri pe piaţa rezidenţială nouă

Ultimul an şi jumătate a adus o creştere de preţuri, la nivel global, pe piaţa rezidenţială nouă, însă situaţia nu este valabilă pentru celelalte tipuri de active imobiliare - birouri, retail, indus­trial, ne-au informat specialiştii de la JLL România.

În ceea ce priveşte piaţă locală, vedem o creştere a preţului mediu de vânzare a locuinţelor de la 1.450 de euro/mp, la finele lunii iunie a anului trecut, la 1.540 euro/mp, la sfârşitul primului semestru al acestui an, ceea ce înseamnă un avans de 6%. Creşterea este determinată de o cerere puternică, pe fondul unui volum mai redus de livrări noi, dar, în acelaşi timp şi de scumpirea materialelor de construcţie şi, implicit, a costului construcţiilor, ceea ce pune presiune pe preţul locuinţelor, conform sursi citate.

Pe celelalte segmente de piaţă - birouri, retail şi industrial -, nu am văzut modificări ale preţurilor în ultimul an şi jumătate, fapt confirmat şi de evoluţia yieldurilor din această perioada. Astfel, la birouri, yieldurile s-au menţinut la 7%, iar pe industrial la 8%. Doar pe piaţa de retail am văzut o creştere a yieldurilor faţă de 2020, de la 7,0%, la 7,25%, potrivit consultanţilor JLL.

Aceştia ne-au transmis: "Pentru perioada următoare, am putea vedea o presiune pe yieldurile de pe piaţa de birouri şi cea industrială, în linie cu evoluţiile din regiune, însă orice modificare depinde de disponibilitatea şi condiţiile finanţărilor".

Provocările din domeniu au fost legate, în primul rând, de necunoscut şi de incertitudine, apreciază sursa citată, care subliniază că eunt încă multe necunoscute, care afectează planurile companiilor pe termen scurt şi mediu: "Suntem martorii unei noi normalităţi, la care trebuie să ne adaptăm atât afacerile, cât şi modul de a trăi şi de a lucra.

Criza a accelerat anumite tendinţe care se vedeau deja pe piaţă imobiliară - digitalizare, tehnologizare, construcţii şi spaţii sustenabile şi prietenoase cu mediul. Toate acestea au dus la o evoluţie, profesionalizare şi la o modernizare a pieţei".

În prezent, pe piaţa de investiţii sunt în diverse stadii de negociere tranzacţii totalizând circa 400 milioane de euro, mare parte cu proiecte de birouri.

Specialiştii JLL subliniază că România îşi păstrează avantajul competitiv în Europa Centrală şi de Est, din punct de vedere al preţurilor activelor imobiliare, astfel că, într-un scenariu optimist, în acest an volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale - birouri, spaţii industriale, logistice, hoteluri - ar putea să fie comparabil cu cel din 2020, când a înregistrat un nivel de circa 900 milioane de euro.

Deocamdată, în ciuda aşteptărilor din piaţă, yieldurile pentru birouri şi spaţii logistice/indus­triale se menţin la acelaşi nivel de un an, la 7%, respectiv 8%, în timp ce la retail yieldurile au crescut cu 25 puncte de bază, la 7,25%.

Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România, subliniază: "România oferă oportunităţi foarte atrăgătoare in segmentul proprietatilor imobiliare comerciale din perspectiva preturilor. Nivelul yieldurilor se menţine mult peste cel înregistrat în perioada de vârf anterioară, res­pectiv 2007, dar şi mult peste cel consemnat în restul regiunii. Adăugând şi că nivelul chiriilor este în mare neschimbat de foarte mulţi ani (chiar şi zece în cazul birourilor), observăm că preţurile pe metrul pătrat pentru birouri, hale sau spaţii de retail au crescut doar marginal în ultimii cinci ani (între 0 şi 10% cumulat) în contrast izbitor cu creşterile susţinute din zona de rezidenţială. Prin urmare, ne aş­teptăm ca oportunitatea aceas­ta să se reflecte în perioada urmatoare într-un volum de tranzacţionare mai mare, deşi, pe termen scurt, adică în 2021, investiţiile nu vor depăşi, cel mai probabil, nivelul din 2020.

Presiunea pe care ne asteptam să o vedem pe yieldurile proprietăţilor industriale, şi potenţial pe birouri, în linie cu evoluţiile regionale, depinde în mare măsură de disponibilitatea finanţărilor şi a condiţiilor de finanţare, de evolutia indicatorilor macroeconomici, dar şi de sustenabilitatea măsurilor luate la nivel politic".

În opinia celor citaţi, investitorii au încă apetit pentru proprietăţi comerciale în România, încurajaţi de revenirea rapidă a economiei.

Cea mai mare tranzacţie înregistrată în prima jumătate a anului a fost vânzarea clădirilor Campus 6.2 & 6.3 din zona Centru-Vest din Bucureşti, în care JLL a reprezentat vânzătorul Skanska. Cele două clădiri interconetate au o suprafaţă totală de 38.000 mp şi au fost achiziţionate de compania austriacă S-Immo pentru aproximativ 97 milioane de euro. Potrivit datelor publice, tranzacţia a fost închisă la un yield sub cel considerat prime în România, în special datorită particularităţilor proprietăţii, respectiv prezenţa unor chiriaşi puternici şi a unor contracte de închiriere semnate pe termene foarte lungi.

O altă tranzacţie notabilă pe piaţa de birouri din ţara noastră a fost vânzarea primei faze a proiectului The Light, localizat, de asemenea, în subpiaţa Centru-Vest din Bucureşti, de River Development către Uniqa RE şi achiziţia Bucharest Financial Plaza, din centrul Capitalei, de către Immofinanz de la BCR. Res­tul tranzacţiilor cu clădiri de birouri a implicat proiecte mai mici şi oraşe secundare şi terţiare din România. Volumul tranzacţiilor cu birouri a totalizat 197 milioane de euro, în primul semestru al acestui an.

Pe piaţa industrială şi de logis­tică, vânzarea către CTP a portofoliului Catalyst, constând în patru proprietăţi - două la Timişoara, una la Arad şi una în Caransebeş, a reprezentat cea mai mare tranzacţie pe acest segment.

Alte trazacţii majore cu proiecte industriale şi de logistică au fost preluarea parcurilor Indus­trial Park West Arad şi Industrial Park West Oradea de către Globalworth de la Globalvision, vânzarea depozitului H.Essers din Oradea către Connectronics şi achiziţia Solo Logistic Park din Iaşi de către fondul suedez de investiţii, Oresa, care a marcat intrarea pe piaţa locală de real estate a unui nou investitor.

Activitatea pe acest segment al pieţei este limitată de lipsa de produse disponibile la vânzare, în condiţiile în care piaţa este dominată de jucători strategici, care în foarte puţine cazuri vor să vândă.

Pe piaţa de retail, singura tranzacţie semnificativă închisă în primul semestru este vânzarea unui portofoliu de proiecte de tip big box în câteva oraşe terţiare din ţară, cumpărate de Praktiker Real Estate şi Lidl de la Portico Invesment.

Capitalul local a reprezentat aproape 10% din totalul investiţiilor, în timp ce investitorii stră­ini au fost implicaţi în restul volumului, cei din Austria fiind de departe cei mai activi.

Piaţa rezidenţială din România nu se încadrează în tabloul unui potenţial boom imobiliar

Ultimele date Eurostat ilustrea­ză o creştere anuală de 5,8% a preţurilor locuinţelor la nivelul întregii Uniuni Europene, la finalul trimestrului întâi din 2021. România a înregistrat una din cele mai mici creşteri, de doar 1,4%, comparativ cu multe ţări din regiune, ce au consemnat creşteri mai mari, precum Bulgaria (+7,5%), Cehia (+11,9%), Ungaria (+4,6%) sau Polonia (+7,2%), fapt ce demonstrează că piaţa imobiliară rezidenţială din România nu se încadrează, cel puţin momentan, în acest tablou al unui potenţial boom imobiliar, sunt de părere analiştii de la Cushman & Wakefield Echinox.

Aceştia subliniază: "Pandemia şi măsurile adoptate pentru combaterea acesteia au avut un impact puternic asupra sectorului imobiliar, mai ales în perioada iniţială a stării de urgenţă (martie - mai 2020), când munca de acasă a devenit o normă şi multe spaţii de birouri şi comerciale au fost închise pe fondul restricţiilor impuse de autorităţi.

Ulterior, piaţa imobiliară a dat dovadă de rezilienţă, în sensul în care cererea şi oferta nu au înregistrat scăderi semnificative pe pieţele de birouri şi retail, în vreme ce segmentele de spaţii logistice şi rezidenţiale au consemnat creşteri substanţiale în ceea ce priveşte tranzacţiile, beneficiind de contextul crizei sanitare".