ÎN PRIMUL SEMESTRU AL ANULUICererea pentru spaţii de birouri moderne s-a contractat cu circa 10%

Stocul de spaţii moderne de birouri a trecut de pragul de 3 milioane de metri pă­traţi în Bucureşti, la jumătatea anului, la aceştia adăugându-se peste 0,8 milioane metri pătraţi din principalele patru pieţe din afara Capitalei (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov), ne-au spus analiştii din cadrul Colliers. Silviu Pop, Head of Research la Colliers România, ne-a transmis: "În zona industrială probabil am trecut de pragul de 5,5 milioane metri pătraţi. Atât în cazul clădirilor de birouri, cât şi al spaţiilor industriale, vorbim despre aproape dublarea stocului, dacă ne raportăm la nivelul de prin 2014-2015. În zona de spaţii moderne comerciale, am trecut de 4 milioane metri pătraţi la nivel naţional. Ar fi de menţionat că în toate aceste trei domenii mari, România are un stoc de spaţii imobiliare, raportat la populaţie, mult sub valorile occidentale şi chiar sub al celor din regiunea noastră (Polonia, Ungaria), ceea ce semnalează că se menţine potenţialul de dezvoltare pe termen lung.

Potrivit lui Silviu Pop, după câteva achiziţii importante realizate în prima jumăptate a anului, urmează alte tranzacţii majore cu clădiri de birouri, dar şi câteva spaţii industriale şi chiar din retail, şi în a doua parte a anului. Deşi venim după o peri­oadă oarecum dificilă pentru economie, piaţa investiţională este foarte activă, apreciază consultantul.

Rata de neocupare pe piaţa de birouri era, la sfârşitul primului semestru al acestui an, de 12,8%, faţă de 9,3% în perioada similară a anului trecut, subliniază consultanţii JLL România. Aceştia arată că raportul cerere/ofertă este reflectat de rata de neocupare din piaţă, adăugând: "Am putea remarca tranzacţia prin care Skanska a vândut Campus 6.2-6.3 către S Immo, dar şi cea prin care River Development a vândut The Light One către Uniqua Real Estate".

Pe piaţa de birouri avem în mod clar o piaţă a chiriaşilor, subliniază specialiştii Colliers, apreciind: "În Bucureşti nu e exclus ca rata de neocupare să sară de 20% până la finalul anului viitor, cifră în care nu includem şi stocul sesizabil de spaţii de birouri deja amenajate şi care caută să fie subînchiriate (probabil peste 3% din stocul de birouri din Bucureşti).

În zona de industrial este tot o piaţă a chiriaşilor, dar de data aceasta, din alte motive, în principal datorită pieţei foarte concurenţiale pe zona ofertei (a dezvoltatorilor). În ceea ce priveşte spaţiile comerciale, dacă ne uităm la centrele din oraşele mai mici, unde nu există o ofertă deosebită, sau la marile centre comerciale dominante, atunci ratele de neocupare sunt foarte scăzute. Şi pe zona de rezidenţial remarcăm o piaţă destul de concurenţială, dacă ţinem cont de faptul ca preţurile locuinţelor noi abia dacă au ţinut pasul cu majorarea costurilor de construcţie".

Potrivit raportului de piaţă al Colliers pentru primul semestru din 2021, cererea totală pentru spaţii de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, până la 112.000 de metri pătraţi, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, iar cererea nouă a fost de aproximativ 38.000 de metri pătraţi, în scădere cu 15% la sfârşitul primului semestru şi cu 22% faţă de perioada similară din 2019. Consultanţii Colliers au observat că firmele au început deja organizarea, redimensionarea şi reconfigurarea birourilor pentru a se potrivi nevoilor unei lumi post-COVID şi faptul că piaţa muncii îşi revine rapid ar trebui să protejeze într-o oarecare măsură piaţa de biro­uri şi, în special, clădirile de birouri clasa A, ocupate de companii solide de tip blue-chip, cu cifre de afaceri semnificative.

"În prima jumătate a anului au fost livraţi doar 36.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri. Finalizarea Campus 6.2 de către Skanska (aproape de 19.800 de metri pătraţi) şi a Tiriac Tower din portofoliul Ţiriac Imobiliare (16.500 de metri pătraţi) sunt completările majore care au ridicat stocul modern de birouri al Bucureştiului peste nivelul de 3 milioane de metri pătraţi. Cum estimarea iniţială pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 de metri pătraţi de noi birouri moderne, se anunţă o a doua jumătate a anului destul de aglomerată, deşi unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022", subliniază raportul citat.

Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers, a declarat: "Managerii încă explorează noul sistem de lucru post-pandemic, mixul dintre birou şi munca la distanţă fiind decis de fiecare companie în parte. Aceştia abordează nevoile imobiliare cu precauţie, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează nevoia unor spaţii mai mici de birouri în viitor. În general, cererea nouă scăzută de birouri poate fi explicată şi prin faptul că există noi preocupări cu privire la noul val de coronavirus, în special pe fondul faptului că România ar putea fi lovită mai puternic decât majoritatea ţărilor din regiune, din cauza unei rate de vaccinare mult mai scăzute. În prezent, între 10 şi 20% dintre angajaţi lucrează din birouri în mod constant, iar mult aşteptata întoarcere la birouri pentru cel puţin 50% dintre angajaţi va mai avea probabil de aşteptat cel puţin câteva trimestre. Contextul actual este totuşi un bun moment pentru companii să-şi transforme birourile şi să le adapteze la viitorul mod de lucru".

Piaţa este mult mai dezvoltată decât în 2014, când stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri pătraţi, faţă de puţin peste 3 milioane de metri pătraţi în prezent. Totuşi, clădirile mai noi şi cu specificaţii tehnice calitative stau mult mai bine la capitolul grad de ocupare generală, datorită atractivităţii lor, dar şi pentru că sunt închiriate de companii solide, dintre care destul de multe continuă să se extindă.

Consultanţii Colliers apreciază că piaţa de birouri este în mod clar în favoarea chiriaşilor, şi, prin urmare, au observat presiuni asupra nivelului agreat al chiriei, deşi mai degrabă la niveluri nete efective decât la nivelul chiriilor brute. Aceştia mai menţionează că, deşi chiria medie netă pentru Bucureşti este probabil cu aproximativ 10% mai mică decât înainte de pandemie, această dinamică a fost generată de clădirile mai vechi şi mai puţin calitative, care au fost forţate să ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau păstrarea chiriaşilor. De asemenea, stocul de spaţii pentru subînchiriere, de cel puţin 80.000 de metri pătraţi, potrivit măsurătorilor Colliers, oferă alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune şi mai mare presiune pe spaţiile de birouri mai puţin competitive. În cazul clădirilor noi, la standardele moderne comparabile cu pieţele dezvoltate din Europa de Vest sau SUA, lucrurile nu s-au schimbat şi, probabil, nu se vor schimba prea mult din punct de vedere al chiriei. IT&C-ul rămâne motorul pieţei, cu aproape jumătate din tranzacţiile raportate, dar o contribuţie semnificativă au în 2021 şi serviciile industriale şi alte servicii profesionale.

Piaţa de birouri din Bucureşti rămâne destul de complicată, dar consultanţii Colliers apreciază că efectele pandemiei nu au fost uniforme. Pentru unii, următorii câţiva ani vor fi buni, în timp ce alţii vor avea de suferit. Decalajul dintre proiectele vechi şi mai puţin calitative şi clădirile mai vechi/noi se va lărgi probabil pe toate fronturile: chirie, grad de ocupare, randament investiţional.

Sebastian Dragomir a conchis: "Întrebările cu privire la viitor rămân şi, ca o observaţie pur empirică, consultanţii noştri au sesizat (inclusiv în contractele încheiate) că destul de multe companii par să se gândească la faptul că, după pandemie, este posibil să nu aibă mai mult de 50-60% din angajaţi la birou în acelaşi timp. Acest lucru, împreună cu un procent de 10-15% pentru potenţialele creşteri viitoare de personal, înseamnă că ar trebui ca spaţiul de birouri ocu­pat în prezent să se scadă cu 20-30% la reînnoire. Totuşi, această situaţie este departe de a fi o regulă, iar deciziile sunt luate de la caz la caz, deoarece companiile care s-au extins des­tul de mult recent (cum ar fi companiile IT&C) ar putea foarte bine să-şi păstreze spaţiul actual la reînnoirea contractului, iar nevoia redusă de birouri, cauzată de sistemul de lucru hibrid, ar fi echilibrată de noi angajări".

Sondajele Eurostat arată intenţii de angajare pe termen scurt deja peste media istorică - deci se află într-o perioadă de extindere - pentru majoritatea sectoarelor de servicii comerciale, cu unii indicatori de angajare deja la niveluri comparabile cu maximele pre-pandemice. Cu alte cuvinte, piaţa muncii este, de fapt, un element pozitiv pentru evoluţia pieţei de birouri.

Această piaţă provocatoare, plus costurile de construcţie mult mai mari, vor diminua probabil entuziasmul pentru noile dezvoltări, în timp ce, începând cu 2022, livrările vor rămâne sub 100.000 de metri pătraţi pe an, ceea ce ar trebui să accelereze eventuala recuperare a pieţei de birouri locale. Consultanţii Colliers consideră că oferta redusă de birouri moderne din Bucureşti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung şi se aşteaptă mai degrabă ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică).

Urmează să fie finalizate noi tranzacţii pe piaţa de birouri

Preţurile de vânzare a spaţiilor de birouri moderne, aflate în zone atractive, variază, în general, între 2.000 şi 3.000 de euro/mp închiriabil în Bucureşti şi 1.500-2.000 euro/mp închiriabil în principalele oraşe regionale, ne-au spus specialiştii de la Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit acestora, cea mai mare tranzacţie din punct de vedere valoric din acest an a fost reprezentată de vânzarea proiectului de birouri Hermes Business Campus din Pipera, de dezvoltatorul belgian Atenor către fondul de investiţii Adventum Group: "De asemenea, podiumul este completat de alte două tranzacţii cu imobile de birouri, şi anume cele aferente clădirilor Campus 6.2 şi Campus 6.3 (97 milioane euro) şi The Light One (56 milioane euro), toate cele trei cladiri fiind situate în zona Politehnica din Bucureşti. Segmentul de birouri a fost, astfel, cel mai dinamic, din punct de vedere investiţional. Ne aşteptăm ca în partea a doua a anului să asistăm la finalizarea altor tranzacţii importante, urmând ca volumul total investiţional din 2021 să fie apropiat de cel al anului precedent".

În prezent, se află în construcţie noi proiecte de spaţii de birouri în Bucureşti, ce însumeză pes­te 375.000 de metri pătraţi, proiecte ce urmează a fi livrate în următoarele 18-24 luni. Printre cele mai importante, consultanţii citaţi menţionează One Cotroceni Park, J8 Office Park, @Expo, Globalworth Square, U Center sau Equilibrium II.

În prima jumătate a anului curent au fost semnate contracte de închiriere de spaţii de birouri de aproximativ 119.000 de metri pătraţi în Bucuresti, fapt ce reflectă o creştere de circa 23% faţă de perioada similară din 2020.