ÎN ULTIMUL TRIMESTRU DIN 2020Piaţa locuinţelor noi a avut o revenire spectaculoasă

Conversia proiectelor de birouri în ansambluri rezidenţiale - o nouă tendinţă care se conturează în piaţă

Piaţa rezidenţială a fost unul dintre segmentele sectorului imobiliar cel mai puţin afectate de pandemie, apreciază specialiştii din domeniu.

Faptul că piaţa rezidenţială a rămas în picioare în ciuda crizei medicale şi economice se datorează în principal transformării locuinţei într-un spaţiu multidimensional, un spaţiu în care se desfăşoară acum mult mai multe activităţi decât în trecut, explică Andreea Hamza, senior director Living Department JLL Romania: "Dorinţa oamenilor de a-şi spori gradul de confort, atât prin optimizarea spaţiului locativ, dar mai ales prin achiziţia unei locuinţe noi a stat la baza evoluţiei specatculoase a pieţei rezidenţiale în acest an. După începutul promiţător din primele două luni ale anului, odată cu venirea pandemiei a urmat o perioadă de stagnare marcată de puternicul sentiment de incertitudine instalat la nivel general. Începând cu luna mai, piaţa şi-a reluat trendul ascendent marcat la începutul anului. Lunile octombrie, noiembrie şi decembrie au reprezentat luni record de vânzări, fapt ce a susţinut şi o revenire a creşterii preţurilor în trimestrul al patrulea, după două trimestre consecutive (al doilea şi al treilea) în care s-au înregistrat uşoare scăderi".

Piaţa locuinţelor noi a avut, în ultimul trimestru din 2020, o revenire spectaculoasă, cu o creştere semnificativă a activităţii de tranzacţionare înregistrată în perioada octombrie-decembrie. Mai mult decât atât, pe tot parcursul anului, atât activitatea de dezvoltare, cât şi cea de tranzacţionare au înregistrat un avans faţă de anul anterior.

Andreea Hamza ne-a transmis: "Motorul performanţei pieţei a fost tranformarea caselor într-un spaţiu multidimensional. Cumpărătorii au fost mai determinaţi să îşi securizeze locuinţe în dorinţa de a-şi creşte confortul, fie prin înlocuirea spaţiilor pe care le deţineau deja cu unele mai bune, fie prin cumpărarea primei locuinţe".

În termeni de livrări, per total, 2020 a performat foarte bine, având în vedere starea de nesiguranţă determinată de pandemie în special în al doilea trimestru al anului. Astfel, în 2020 au fost livrate aproximativ 10.000 de unităţi noi în Bucureşti şi 3.600 de unităţi în Ilfov. Dintre acestea, în trimestrul al patrulea au fost construite 3.900 de locuinţe noi în Bucureşti şi 1.060 în Ilfov.

Există proiecte care ar fi trebuit livrate în 2020, dar care au fost amânate pentru prima jumătate a acestui an sau chiar pentru anul viitor, în condiţiile în care restricţiile impuse au dus atât la încetinirea activităţii pe majoritatea şantierelor, cât şi la îngreunarea procesului decizional în a doua jumătate a anului 2020.

Nu au existat, însă, proiecte majore pentru care dezvoltatorii să fi anulat complet planurile de investiţii, astfel că, în a doua jumătate a anului, am văzut o creştere a activităţii de construcţii, în condiţiile în care au fost lansate noi faze ale unor proiecte începute, pe fondul evoluţiei surprinzător de bune a vânzărilor, mai arată sursa citată. Aceasta i-a motivat pe dezvoltatori să se implice activ şi în securizarea de noi terenuri pentru proiecte viitoare.

Specialiştii se aşteaptă la un nivel chiar mai mare al livrărilor, în acest an, ceea ce indică rezilienţa pieţei rezidenţiale la situaţia actuală.

Viorel Opaiţ, business development director JLL Romania, ne-a spus că unele proiecte au fost amânate, astfel încât să treacă această perioadă şi temporizarea să se suprapună mai bine cu revenirea pieţei. Anumite proiecte avansate au schimbat modelul (One Verdi, din birouri în rezidenţial) sau au limitat dezvoltarea (Openville Timisoara).

Andreea Hamza subliniază că, pe segmentul rezidential, nu au avut loc anulari de proiecte: "Trimestrul al doilea al anului a fost o perioadă de cumpănă în care mulţi dezvoltatori au analizat decizia de a continua investiţiile rezidentiale începute sau aflate în stadiu de proiect, punând "pe hold" procesul de dezvoltare. Până la sfârşitul anului, activitatea de dezvoltare şi-a reluat ritmul anunţat la începutul anului şi chiar mai accelerat".

Tururi virtuale ale locuinţelor

Există initiative pentru tururi virtuale ale locuinţelor şi anumiţi proprietari le-au implementat sau sunt în curs să o facă.Totusi, pentru o decizie clară se fac în continuare vizite fizice, cu respectarea normelor de distantare socială, conform reprezentanţilor JLL, care ne-au explicat: "În lunile martie şi aprilie au fost agenţii care au recurs la vizionari on-line de apartamente şi case, însă fără prea mare succes, fapt demonstrat şi de evoluţia tranzacţiilor în acea perioadă. Odată cu ridicarea restriciilor, s-a văzut şi o revenire graduală a tranzacţiilor, fapt ce confirmă importanţa vizionării fizice a unei viitoare locuinţe.

Acolo unde a fost cazul, conformarea la noile cerinte s-a facut prin întârziere sau reconversie de proiecte (cum am explicat mai sus), în anumite cazuri prin flexibilitate în contractare, cel putin pentru contractele pe termen scurt, negociere şi contractate online, însă este clar că multă lume aşteaptă să vadă impactul şi după finalul pandemiei".

În opinia domnului Hamza, contextul Covid-19 a redefinit anumite aspecte legate de locuinţe, îndeosebi în ideea optimizării spaţiilor, aspectele esenţiale fiind includerea unui spatiu dedicat muncii de acasă (birou) şi disponibilitatea unor spaţii exterioare mai generoase (terase, grădini), într-un cuvant - cresterea gradului de confort.

De asemenea, a fost observat un interes mai crescut pentru case cu grădini şi/sau posibilitatea accesării facilităţilor din cadrul unui ansamblu rezidential (parcuri, locuri de joacă special amenajate, magazine de proximitate), adică pentru confort - detaliul în jurul căruia gravitează noua viziune asupra rezidenţialului.

Marii dezvoltatori au devenit foarte atenţi la nevoile consumatorilor şi şi-au ajustat proiectele în funcţie de noile tendinte, în măsura în care proiectele aflate în dezvoltare au putut suferi modificări. Cu sigurantă vom vedea aceste tendinţe implementate în proiectele care se află acum în stadiu de planificare şi care urmează să fie livrate în următorii ani, apreciază sursele citate.

Cererea a crescut cu peste 30%, în ultimul trimestru din 2020 faţă de aceeaşi perioadă din 2019

Cererea de locuinţe noi a crescut cu peste 30%, în ultimul trimestru din 2020 faţă de aceeaşi perioadă din 2019, până la circa 9.000 de unităţi în Bucureşti şi 1.700 în Ilfov, presupunând că 60% din tranzacţiile din Bucureşti şi 90% din Ilfov, înregistrate oficial la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, au fost cu unităţi noi, susţin specialiştii citaţi. Aceasta reprezintă o creştere cu 69% comparativ cu treimestrul al treilea şi cu 33,5% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

Pentru tot anul, în Bucureşti numărul tranzacţiilor cu locuinţe noi a fost de circa 22.300, în timp ce în Ilfov au fost parafate 5.800 de contracte, pe baza prezumţiilor amintite mai sus. Faţă de 2019, a fost consemnată o creştere de 4,5%.

Pe piaţa rezidenţială au fost vândute 603.000 de proprietăţi la nivel national - o creştere de aproape 12% în comparaţie cu 2019.

În ceea ce priveşte preţurile, 2020 a marcat o creştere de 3,5%, fiind al cincilea an consecutiv de creştere.

"Pentru 2021 ne-am fi aşteptat la o creştere moderată a preţurilor, însă amânarea măsurii de majorare a nivelului maxim de preţ pentru care se aplică TVA de 5%, ne-a făcut să devenim mai rezervaţi în ceea ce priveşte previziunile. De aceea, ne aşteptăm ca preţurile să rămână stabile sau chiar să crească uşor în 2021, urmând tendinţa din 2020", a adăugat Andreea Hamza.

Conform www.analizeimobiliare.ro, cele mai mari preţuri medii solicitate la vânzarea unităţilor locative din România la finalul lui 2020 se înregistrau în Cluj-Napoca (1.810 euro/mp util, o creştere de 7,6% în ultimele 12 luni), pe locul secund fiind Bucureşti (1.470 euro/mp util, o valoare corespunzătoare unei creşteri anuale de doar 5,5%). Valorile medii din alte oraşe regionale importante variază între 1.080 euro/mp util în Iaşi şi 1.270 euro/mp util în Timişoara, creşterile de preţ fiind cuprinse în general în intervalul 2,5-8%.

Domnia să ne-a transmis: "Pe piaţa rezidenţială, cererea va ră­mâne puternică, în special pentru segmentele low-end şi high-end. Categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea creşterii pragului maxim pentru care se aplică 5% TVA la achiziţia de locuinţe şi ar putea îngheţa decizia de cumpărare până în 2022. Revenirea pieţei de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce numărul persoanelor care vor avea acces la vaccinuri va creşte şi vor fi ridicate restricţiile de călătorie. Transformarea locuinţei într-un spaţiu multidimensional va avea impact asupra designului viitorul al produselor rezidenţiale. Unii dezvoltatori de birouri îşi vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidenţial. Va apărea un nou produs pe piaţa rezidenţială - proiectele Built to Rent, adică locuinţe destinate în­chirierii. Vom vedea schimbări în ceea ce priveşte amenajarea locuinţelor şi designul proiectelor pentru a fi adaptate la noile cerinţe ale pieţei. Măsurile guvernamentale de sprijin fiscal ar putea dicta noi tendinţe pe piaţă şi ar putea încuraja revenirea inves­titorilor.

Este probabil să vedem o concentrare a pieţei în favoarea dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuinţe construite. Vor intr pe piaţă investitorii instituţionali, care vor remodela piaţa inchirierilor, prin implementarea de reguli clare şi a celor mai bune practici internaţionale, definind, astfel, noi standarde de închiriere. Va creşte cererea pe piaţa închirierilor de la generaţiile mai tinere care caută soluţii flexibile şi novatoare pentru un standard de viaţă mai ridicat".

În opinia lui Viorel Opaiţ, business development director JLL România, cel mai important efect al crizei prin vcare trecem este, probabil, disponibilitatea mai bună a forţei de muncă în sectorul construcţiilor.

Fiecare sector şi fiecare cartier din Capitală au avut o evoluţie diferită în funcţie de mai mulţi factori, mai arată sursele citate. Dintre aceştia, cei mai importanţi sunt reprezentaţi de proiectele noi de infrastructură anunţate sau executate în zona respectivă, dezvoltările imobiliare complementare rezidenţialului (birouri, retail, hotel & leisure) sau proiectele rezidenţiale nou livrate în zona respectivă, care, de multe ori, pot schimba percepţia rezidenţilor asupra zonei. Per total, există o cerere uşor mai mare decât oferta, sau, mai degrabă, o lipsă de aliniere a ofertei existente la cererea actuală, fapt ce se reflectă şi în creşterea constantă a preţurilor din ultimii şase ani, ne-au explicat reprezentanţii JLL.

Conform acestora, preţul mediu pe mp util pe Bucureşti a fost 1.465 euro la sfârşitul lui 2020, în creştere cu 3,5% faţă de 2019. Preţurile au înregistrat o creştere de 1,9% în ultimul trimestru al anului trecut, comparativ cu cel de-al treilea trimestru, ajungând la o medie de 1,465 euro/mp. După două trimestre consecutive în care a fost înregistrate o scădere uşoară a preţurilor, de sub 1%, creşterea din ultimul trimestru este un semn clar că piaţa rezidenţială nu a fost afectată serios de pandemia Covid-19. Mai mult decât atât, creşterea preţurilor din trimestrul al patrulea pare să compenseze scăderile din trimes­trele anterioare, confirmând stabilitatea pieţei rezidenţiale.