Legea dării în plată naşte controverse pe piaţa imobiliară

Caragea: "Economia reală cere ca preţurile să fie reduse cu încă 50%"

BNR: "Un efect semnificativ al implementării Legii dării în plată va fi reducerea creditării imobiliare"

Legea dării în plată, aprobată recent de Parlament, a constituit, în ultimele luni, motivul unor controverse accentuate legate de evoluţia pieţei imobiliare.

Dacă unii economişti susţin că această iniţiativă care urmăreşte stingerea integrală a unui credit în momentul cedării garanţiei către bancă va bloca piaţa imobiliară, din contră, alţi analişti sunt de părere că legea va normaliza sectorul.

De asemenea, în timp ce anumiţi specialişti insistă pe ideea că preţurile imobilelor vor scădea, iar investitorii se vor speria şi vor renunţa la afacerile din ţara noastră, chiriile urmând să crească, sunt persoane care afirmă că piaţa este încă sus şi că mai este suficient loc pentru scăderea preţurilor.

Reprezentanţii Institutului de Relaţii Internaţionale şi Cooperare Economică (IRICE) au precizat că Legea dării în plată va normaliza piaţa imobiliară: "Trebuie înţeles adevărul fundamental că piaţa imobiliară nu trebuie să fie o piaţă dedicată marilor afaceri, tunurilor şi excrocheriilor, obiectivul normal al acestei pieţe este să ofere locuinţe celor care au nevoie de ele. Or, exact aici loveşte legea dării în plată - în marii exploatatori imobiliari, în cei care vor să facă profit de la o lună la altă, în cei care speculează, şi, în schimb, îi va readuce în piaţă pe cei care au nevoie de o casă".

Profesorul Anton Caragea apreciază că este normal ca preţurile să scadă drastic şi că "este perfect că se întâmplă aşa, deoarece preţurile nu trebuie stabilite de speculatori, ci de economia reală şi aceasta cere ca preţurile să fie reduse cu încă 50%". În opinia domniei sale, Legea dării în plată va normaliza piaţa locuinţelor.

Mulţi dintre experţii imobiliari subliniază că această piaţă va scădea încă înainte să apară Legea dării în plată, aceasta fiind o tendinţă normală într-o ţară săracă. Tendinţa era previzibilă încă din toamna lui 2015, când specialiştii din domeniu au înţeles că 2015 şi 2016 vor aduce scăderi de preţuri "sensibile şi radicale", ce permit repunerea în activitate a pieţei imobiliare, cu reduceri de 25-30%, pe diverse segmente ale sectorului.

Conform estimărilor, reducerile vor continua şi în această primăvară şi vară cu valorile obişnuite, de sezon, de 10-15%.

Zilişteanu: "Creditele vor deveni mai puţin accesibile, iar cererea solvabilă va scădea"

Trebuie să plecăm de la aşa numita "cerere solvabilă" şi să vedem care sunt cei care vor şi cei care pot să se finanţeze ca să cumpere locuinţe, este de părere Radu Zilişteanu, expert pe piaţa imobiliară.

Domnia sa consideră: "Având în vedere că băncile măresc avansul, vor creşte şi dobânzile pentru creditele ipotecare, pentru că va trebui să încorporeze şi noul risc. De aceea, creditele vor deveni mai puţin accesibile, punând presiune pe cererea solvabilă din piaţă, care va scădea".

Domnul Zilişteanu preconizează că cei dezavantajaţi de Legea dării în plată sunt cei care vor dori să-şi ia credite, persoanele cu bani cash urmând să fie avantajate, pentru că vor putea să-şi cumpere locuinţe mai ieftine. Acest lucru se va întâmpla în contextul în care preţurile acestora vor scădea, în momentul în care se vor da imobile în plată, banca dorind să scape cât mai repede de acestea şi, astfel, oferta potenţându-se.

Radu Zilişteanu ne-a mai spus că şi cei tineri, care îşi cumpără locuinţe prin Programul Prima Casă, vor mai fi avantajaţi, pentru că acest program guvernamental a fost eliminat de sub efectele legii. Cu toate acestea, specialistul menţionează că unităţile locative achiţionate prin Prima Casă ocupă un segment foarte mic din piaţă, respectiv 20.000 de tranzacţii pe an, din totalul de 700.000 de tranzacţii care au fost efectuate anul trecut, conform Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Unele bănci au majorat deja avansul la creditele ipotecare

Unii analişti bancari estimează că Legea dării în plată va distorsiona semnificativ piaţa imobiliară, "permiţând unui număr restrâns de deţinători de lichidităţi semnificative (numerar sau depozite) avantajul inechitabil de a profita de scăderea preţurilor imobiliare şi de a face investiţii speculative, cu risc zero, beneficiind de prevederile legii pentru a ceda, fără restricţii, imobilele către băncile creditoare, în cazul în care investiţiile nu aduc randamentul scontat".

Mai multe bănci din ţara noastră au majorat avansul la creditele ipotecare sau au anunţat că vor înăspri condiţiile de creditare, în contextul aprobării Legii dării în plată.

Deputatul liberal Daniel Cătălin Zamfir, iniţiatorul proiectului legislativ, consideră că preţurile locuinţelor ar putea să scadă dacă băncile îşi menţin politica de a mari avansurile. "Creditul fiind prohibitiv, în aceste condiţii, evident că va scădea puţin piaţa imobiliară. Pe termen scurt va fi un oarecare şoc în piaţă, însă este mai sănătos aşa. Dacă îi ceri unui om un avans mai mare, îl şi protejezi pe termen lung, pentru că riscul ca el să ajungă în situaţia în care să nu poată să plătească este mai mic, plătind un avans mai mare. Tot dezmăţul creditării din perioada 2007-2008 a adus sute de mii de oameni în această situaţie groaznică, tocmai pentru că nu a fost o prevenţie aici".

Reprezentanţii Băncii Comerciale Române (BCR) au transmis că Legea dării în plată va distorsiona piaţa imobiliară şi sectorul ipotecar, va îngreuna creditarea şi va conduce la scăderea dobânzilor la depozite.

Analiza BCR privind impactul Legii dării în plată relevă consecinţe "semnificative, de la contracţia pieţei ipotecare, la distorsionarea pieţei imobiliare şi până la impactul advers asupra condiţiilor de locuit ale familiilor din România".

Specialiştii de la BCR subliniază că vom avea de-a face cu o contracţie semnificativă a pieţei ipotecare şi imobiliare, cu aproximativ 60%, reprezentând aproximativ 160.000 de clienţi care nu vor dispune de un avans suficient pentru contractarea unui credit.

Plata unui avans de 35-40% din valoarea unei locuinţe şi promulgarea Legii dării în plată vor avea implicaţii negative directe în piaţă, iar achiziţia unui imobil va deveni aproape imposibilă, susţin reprezentanţii Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România (Urbanis).

Asociaţia consideră că promulgarea legii de către preşedintele Klaus Iohannis ar avea efecte dramatice, ducând piaţa imobiliară în perioada crizei. Urbanis estimează că, de la o creştere a PIB, estimată în anul 2015 la 4%, s-ar putea ajunge la o scădere, precum în 2009, de minus 7%.

BNR: "Scăderea preţurilor bunurilor imobiliare poate avea consecinţe importante asupra consumului"

Proiectele legislative, printre care Legea dării în plată, conduc la un risc sistemic sever, avertizează Banca Naţională a României, subliniind că este pentru pima dată când identifică un astfel de risc.

Implementarea Legii dării în plată are un impact asupra stabilităţii financiare şi asupra funcţionării instituţiilor de credit în primul rând prin aplicarea retroactivă a legii, incluzând contractele în derulare, apreciază BNR, menţionând: "Contractul este legea părţilor semnatare şi numai acestea pot, prin bună înţelegere, să decidă modificarea acestuia. Suplimentar, impactul Legii dării în plată asupra instituţiilor de credit ar putea fi semnificativ, ca urmare a recunoaşterii pierderilor generate de diferenţele dintre valoarea de piaţă a bunurilor imobile şi valoarea în sold a creditelor. Un alt efect semnificativ al implementării Legii dării în plată va fi reducerea creditării imobiliare. De asemenea, accesul populaţiei la credit va scădea, băncile anunţând deja modificări, precum creşterea avansului (până la 35-40%), scăderea maturităţii creditului (cu până la 10 ani), diminuarea valorii creditului acordat şi/sau majorarea costurilor de finanţare".

Un alt efect important al implementării Legii dării în plată va fi scăderea preţurilor bunurilor imobiliare, estimează Banca Centrală, care se aşteaptă ca, cel puţin pe termen scurt, preţurile imobiliare să scadă cu până la 10%.

Printre altele, BNR susţine că scăderea preţurilor bunurilor imobiliare poate avea consecinţe importante asupra consumului şi asupra accesului populaţiei la creditare.