Piaţa imobiliară - rezistentă în faţa pandemiei

Piaţa imobiliară din România a dat dovadă de rezistenţă în faţa pandemiei, în sensul în care majoritatea proiectelor anunţate pentru 2020 au fost livrate la termen, lucru aşteptat şi pentru 2021, ne-a spus Cushman Vlad Saftoiu, Research Analyst Cushman & Wakefield Echinox.

Mai mult, segmentul de industrial şi logistic a înregistrat cel mai bun an din istorie, atât în ceea ce priveşte volumul noilor livrări cât şi al tranzacţiilor de închiriere semnate, un trend pozitiv ce este previzionat a rămâne constant în perioada următoare, fapt datorat creşterii puternice atât a comerţului online, cât şi a segmentului de comerţ cu predominanţă alimentară (hipermarketuri, supermarketuri).

Sursa citată ne-a precizat că, până în prezent, cu puţine excepţii, nu au existat schimbări ale destinaţiilor unor proiecte imobiliare majore şi nici anularea/amânarea acestora pe termen nedefinit: "În acelaşi timp, considerăm că următoarele 12-18 luni vor fi determinante în acest sens, deoarece, în funcţie de evoluţia tendinţei de a lucra de acasă, dezvoltatorii vor reanaliza decizia de începere a lucrărilor aferente unor noi proiecte de birouri. Piaţa de retail va avea, de asemenea, de înfruntat o perioadă de incertitudini cauzate de prelungirea pandemiei şi a anumitor restricţii".

Investiţiile în piaţa imobiliară din România au crescut, anul trecut faţă de 2019, cu 28%, în ciuda contextului pandemic, iar piaţa a închis 2020 cu o valoare totală a tranzacţiilor de aproape 900 de milioane de euro, ceea ce reprezintă aproximativ 8,5% din volumul total de investiţii de 10,4 miliarde euro înregistrat de cele mai mari şase ţări din Europa de Est, arată Colliers în raportul "CEE Investment Scene Q1-Q4 2020". Astfel, ţara noastră aproape şi-a dublat ponderea în totalul investiţiilor din regiune, faţă de anul precedent, şi a ajuns în liga mare, după Polonia şi Republica Cehă, dar înaintea Ungariei, Slovaciei şi Bulgariei.

Laurenţiu Lazăr, Managing Partner la Colliers România, subliniază: "O caracteristică a regiunii în ansamblu - inclusiv a României - este faptul că, cel puţin până acum, nu am văzut o schimbare semnificativă către vânzări de active aflate într-o situaţie dificilă, pentru că majoritatea proprietarilor au fie planuri pe termen lung, fie aşteaptă ca lucrurile să se stabilizeze. Acesta este o schimbare faţă de recesiunea din 2009-2010 şi ar putea sugera că revenirea ulterioară de acum ar putea fi mult mai rapidă decât a fost după acea criză. Decalajul de randament investiţional mai generos al României, combinat cu randamentele scăzute pentru alte tipuri de active, sunt de bun augur pentru activele locale în următorii ani".

Sectorul birourilor a fost dominant în toată regiunea, în 2020, în ceea ce priveşte tranzacţiile, cu o pondere de 41% din volumul total al investiţiilor, urmat de spaţiile industriale şi logistice, care cresc în mod semnificativ, pe măsură ce investitorii se diversifică în acest sector rezistent la Covid-19 (32%), şi departe de sectoarele de Retail şi ospitalitate (12%).

Bucureştiul are unul dintre cele mai mari randamente investiţionale din regiune pentru clădirile de birouri - de 7%, comparativ cu cel mult 4,25% în Praga, 4,65% în Varşovia sau 5,25% în Budapesta. Mai departe, chiriile se menţin relativ stabile, potrivit datelor Colliers, la 18 euro pe metru pătrat în clădirile premium din cele mai bune zone (şi o medie de aproximativ 14 euro pe metrul pătrat), respectiv între 11 şi 14,5 euro pe metru pătrat în alte zone din ţară.

Colliers: Revenire puternică în următoarele 12 luni

Pentru următoarele 12 luni, sondajul Colliers pentru investitori arată o revenire puternică. Apetitul investitorilor rămâne mare şi în acest an, dar vor exista provocări care ţin de activele disponibile şi de impactul Covid-19. În regiunea EMEA, birourile atrag un interes solid, deşi investitorii devin din ce în ce mai selectivi, preferând pieţele mari lichide şi marile oraşe ale Europei.

De asemenea, investitorii văd oportunităţi în achiziţia de terenuri sau suprafeţe mai mari, precum cele ocupate de magazinele universale şi de a le transforma utilitatea pentru clădiri rezidenţiale, birouri, şi chiar spaţii de logistică. Este evidentă o cerere importantă în segmentul centrelor de date, tot mai mulţi investitori căutând să încheie parteneriate cu operatori specializaţi, deoarece activele care produc venituri în Europa sunt limitate. Activitatea este de aşteptat să se concentreze din nou în jurul marilor centre ale regiunii.

Valoarea medie a unei proprietăţi tranzacţionate anul trecut a fost de aproximativ 38 milioane euro, segmentul de birouri fiind de departe cel mai căutat de investitori, reprezentând circa 86% din volumul total şi o valoare medie per proprietate de 56 milioane euro.

Ţara noastră continuă să atragă atenţia investitorilor, iar mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună faţă de estimările iniţiale ar putea declanşa schimbări neaşteptate de preţuri, apreciază specialiştii de la CBRE.

Gijs Klomp, Head of Investment Properties, CBRE Romania, transmite: "Pandemia de Covid-19 a fost un eveniment de tip black swan cu impact semnificativ asupra pieţei de investiţii imobiliare. Investitorii şi-au redobândit în cele din urmă încrederea şi au realizat că lucrurile vor reveni la normalitate. Am asistat, printre altele, la o nouă intrare pe piaţa românească, o extindere importantă a portofoliului din partea unui jucător important, mai exact S IMMO şi am văzut câteva tranzacţii creative în toate sectoarele pieţei".

Deşi finalizată în 2020, vânzarea portofoliului NEPI Rockcastle a fost înregistrată în 2019, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, arată CBRE. Tot anul trecut s-a încheiat şi cea mai mare tranzacţie de investiţii negociată în 2019, prin finalizarea acordului între AFI Europe cu NEPI Rockcastle pentru trei clădiri de birouri din Bucureşti (Floreasca Business Park, The Lakeview şi Aviatorilor 8) şi una din Timişoara (City Business Park), cu un volum total estimat de 308 milioane euro.

CBRE: Optimism prudent pentru 2021

Potrivit CBRE, previziunile pentru 2021 rămân moderat optimiste, deoarece o serie de tranzacţii au fost semnate în 2020 şi se vor încheia în 2021, iar alte câteva tranzacţii se află în diferite etape de negociere. Investitorii continuă să caute oportunităţi în sectorul industrial, dar oferta rămâne extrem de limitată. Sectorul de retail, în special anumite sub-segmente considerate mai defensive, continuă să atragă interes, facilitând încheierea unor tranzacţii şi în acest sector.

Cel mai probabil, piaţa românească de investiţii imobiliare va beneficia în continuare de cerere din partea investitorilor străini, arată CBRE. Investitorii se vor confrunta şi în 2021 cu dificultăţi privind utilizarea fondurilor proprii, deoarece oferta de capital depăşeşte oportunităţile de investiţii din întreaga lume. Concurenţa pentru proprietăţi de tip prime pe alte pieţe din Europa Centrală şi de Est rămâne acerbă şi indică faptul că România rămâne pe radarul investitorilor.

"Să nu uităm că în România oferta de produse imobiliare aflate la vânzare este în continuare scăzută, în special sectorul industrial se confruntă cu o lipsă majoră de o produse, asociată cu o cerere mare (latentă). Mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună decât cea estimată iniţial poate declanşa fluctuaţii surprinzătoare de preţuri în 2021", a subliniat Gijs Klomp.

Conform CBRE, locaţia rămâne unul dintre principalele criterii pentru investitorii dornici de expansiune. Birourile rămân cel mai căutat produs imobiliar de către investitori, însă există o creştere a interesului pentru sectorul industrial, arată sursa citată.

Caracteristicile pieţei imobiliare în pandemie

Andreea Hamza, senior director Living Department JLL România, a identificat următoarele caracteristici ale pieţei imobiliare, în pandemie:

- Interesul investitorilor institutionali de a intra pe piata din Romania pe produse multifamily;

- Switch-ul de la office către rezidential al unor dezvoltatori;

- Apariţia (cel puţin pe hârtie) a proiectelor de tip "built- to-rent";

- Interes crescut de achiziţii de noi terenuri pentru dezvoltări rezidenţiale;

- Apariţia investitorilor speculativi care "vânează" chilipiruri, aşteptările lor fiind în majoritatea cazurilor nerealiste, deoarece piaţa rezidenţială este în plină ascensiune;

- Schimbări în preferinţele cumpărătorilor;

- Amânarea cu încă un an a deciziei de majorare a plafonului maxim pentru care se aplică TVA de 5% la achiziţia unei locuinţe, care a adus un uşor dezechilibru pe segmentul "middle-upper";

- Chiriile au înregistrat scăderi de 10% -15%, ca o consecinţă a ofertei crescute provenite din apartamentele care anterior erau închiriate în regim hotelier şi care sunt acum închiriate pe termen lung şi, în acelaşi timp, ca urmare a unui nivel redus al cererii pe fondului învăţământului online şi a lucrului de acasă.

Potrivit lui Viorel Opaiţ, business development director JLL România, există proiecte importante în toate segmentele imobiliare, unul dintre motivele principale fiind contractarea parţială sau totală a lor acestora.

La rândul său, Andreea Hamza, senior director Living Department JLL România, ne-a transmis: "Sunt foarte multe proiecte mari aflate în desfăşurare pe piaţa rezidenţială în toate sectoarele Bucureştiului şi pe toate segmentele de piaţă. Doar anul trecut au fost livrate pe piaţă peste 100 de proiecte noi sau faze noi din proiecte mai ample, în Bucureşti şi Ilfov totalizând peste 13.600 de unităţi".

Pe segmentul rezidenţial, randamentele pentru Bucureşti se situează între 4% şi 5% pentru zona high-end şi 6,5-7,5% pentru zona de middle. Aceste randamente sunt considerate foarte atractive de către investitorii instituţionali, în condiţiile în care, în ţările din Europa de Vest randamentele rezidenţiale sunt situate undeva sub 3,5%, iar în Europa Centrală nu depăşesc 5,5%.