Sectorul imobiliar rezidenţial prezintă semne de îmbunătăţire în 2011 comparativ cu anul precedent. În ceea ce priveşte locuinţele noi din marile ansambluri din Bucureşti începutul anului 2011 este promiţător deoarece preţurile au rămas relativ constante în ultimele luni şi, prin urmare, pare că piaţa a atins punctul de minim. Estimările cu privire la creşterea de aproximativ 1,5% a PIB-ului pentru anul acesta contribuie la sporirea încrederii în piaţa de apartamente, argumentează doamna Daniela Marin, associate în cadrul departamentului de consultanţă şi evaluari al "Colliers International".
Aceasta după ce în 2010 piaţa de apartamente s-a menţinut la un nivel de activitate similar celui din anul 2009. În prima jumătate a anului 2010 s-a simţit chiar un interes crescut pentru piaţa imobiliară şi, implicit, şi pentru apartamente. Dar, creşterea TVA-ului şi reducerile salariale au avut influenţe negative, iar în intervalul iunie - august volumul tranzacţiilor a fost scăzut. Însă, către finalul anului, tranzacţiile cu apartamente au reînceput, mai spune doamna Marin.
Primul trimestru din 2011 a fost mai dinamic, cel puţin la nivelul Capitalei, potenţialii cumpărători manifestând un interes crescut în încheierea tranzacţiilor, fără a înregistra însă un progres semnificativ comparativ cu 2010. "Şi în 2011 va predomina reticenţa cumpărătorilor de a achiziţiona locuinţe noi, dublată de teama dezvoltatorilor de a demara proiecte noi. De altfel, în ultimii doi ani şi jumătate nu au fost livrate noi proiecte rezidenţiale importante ca dimensiuni", atrage atenţia doamna Mihaela Pană, şefa departamentului Rezidenţial din "DTZ Echinox".
Pe parcursul anului 2010 şi în primul trimestru al anului 2011 cererea a rămas sub ofertă pe piaţa rezidenţială locală, fapt ce s-a reflectat în evoluţia descrescătoare a preţurilor pe parcursul anului 2010. "Din ultimul trimestru al anului trecut se remarcă o scădere lineară, această tendinţă menţinându-se şi în primul trimestru al acestui an. Este un semn al echilibrării raportului dintre cerere şi ofertă pe piaţa rezidenţială", consideră domnul Răzvan Muntean, director general "Imopedia.ro".
În 2010 preţurile au scăzut cu 18-20%
Preţurile practicate pe piaţa rezidenţială nu au mai înregistrat reduceri majore în ultimele perioadă, intrând într-o zonă de relativă stabilitate, începând cu proprietăţile de lux. În urma unei analize efectuate de Departamentul de Consultanţă din cadrul "Colliers International" asupra proiectelor mari din Bucureşti (cu peste 200 de unităţi), preţul mediu la sfârşitul anului 2010 era de 1.070 euro pe mp construit, în scădere cu aproximativ 18% faţă de nivelul înregistrat la sfârşitul anului 2009, respectiv 1.300 euro pe mp.
Potrivit aceleiaşi surse, pentru locuinţele vechi, la sfârşitul anului 2010 preţul mediu pe mp construit era de 910 euro, în scădere cu 20% faţă de nivelul înregistrat la sfârşitul anului 2009.
Pe segmentul rezidenţial de lux, reprezentat de locuinţe ale căror caracteristici constituie un superlativ pentru piaţa rezidenţială, în ceea ce priveşte locaţia, condiţiile, finisajele şi facilităţile, cu disponibilitate extrem de limitată, încă de la jumătatea anului trecut s-a simţit o stabilizare a preţurilor, susţine doamna Mihaela Pană. Astfel, sumele alocate achiziţionării unei locuinţe variază, în funcţie de zonă, între 1.700 euro pe mp (în zone precum Piaţa Victoriei, Mihai Eminescu, Polonă, Florească) 2.000 euro pe mp (în Dorobanţi/Floreasca, Herăstrău, Domenii) şi între 2.500-3.000 euro pe mp (în Aviatorilor, Primăverii, Kiseleff).
Pentru segmentul rezidenţial care se adresează clasei medii, preţurile de achiziţionare a unei locuinţe se poziţionează între 800 euro pe mp şi 1.300 euro pe mp, în funcţie de zonă, mai spune doamna Pană.
În Bucureşti, preţul mediu pentru apartamentele vechi este în prezent de 1.139 euro pe mp, în timp ce în cazul apartamentelor noi este de 1.334 euro pe mp. "În 2008 şi 2009 preţurile au fost în cădere liberă. Începând din trimestrul al treilea din 2010 şi până în prezent scăderea a fost moderată", precizează domnul Răzvan Muntean.
Chiriile pentru locuinţe de lux ţin cont de calitate
Chiriile proprietăţilor situate în zonele premium ale Capitalei, cu vechime de câţiva ani, care nu întruneau toate criteriile unei reşedinţe de lux, s-au micşorat cu 10 - 15%. Pentru imobilele noi, însă, care oferă toate facilităţile şi confortul unei locuinţe exclusiviste, nivelul chiriilor nu a scăzut prea mult. Au existat negocieri, în situaţiile în care potenţialul chiriaş a optat pentru un contract pe un termen mai lung şi a oferit condiţii financiare avantajoase pentru proprietar (avans, depozit, plată trimestrială etc). "Considerăm că 2011 nu va aduce schimbări majore faţă de anul 2010 în ceea ce priveşte nivelul chiriilor pentru această categorie de nişă", afirmă doamna Mihaela Pană.
Domnia sa atrage atenţia că nu orice proprietate situată într-o zonă exclusivistă poate fi încadrată în segmentul de lux. Pe lângă locaţie, valoarea chiriei este determinată şi de anul construcţiei, privelişte, suprafaţă, compartimentare, finisaje, amenajare, facilităţi etc.
Astfel, în cazul apartamentelor din imobile noi, cu suprafeţe între 120-150 mp utili, respectiv cu două dormitoare, valoarea chiriei se situează între 1.500 - 2.200 euro lunar; pentru apartamente cu trei dormitoare, cu suprafeţe între 160 - 250 mp utili, nivelul chiriei variază între 2.500-4.000 euro lunar. Bugetul poate depăşi 5.000 euro pe lună în cazul penthouse-urilor, duplex-urilor, triplex-urilor.
Vilele au un regim special, numărul restrâns al ofertelor şi zona în care sunt amplasate determină nivelul chiriei. Aceasta poate varia între 3.000 şi 20.000 euro lunar, în funcţie de suprafaţă, amenajări, renovări. Perimetrul în care se regăsesc cele mai prestigioase vile cuprinde Primăverii, Aviatorilor, Dorobanţi-Capitale, Kiseleff, Herăstrau, completează doamna Pană.
Anul 2011 va fi stabil
Anul 2011 este pus de consultanţii imobiliari sub semnul stabilităţii în privinţa preţurilor practicate. "Pentru anul 2011 estimăm că preţurile vor rămâne aproximativ constante sau cel mult vor mai înregistra o uşoară scădere. Ţinând cont de estimările pozitive cu privire la evoluţia economiei, ne aşteptăm ca anul acesta preţurile să se stabilizeze foarte aproape de nivelul înregistrat la sfârşitul lui 2010", a declarat doamna Daniela Marin.
Mai mult decât atât, nu există motive pentru o creştere a preţurilor, consideră domnul Răzvan Muntean: "Nu cred că vom asista în acest an la schimbări radicale pe piaţa rezidenţială. Încă nu se pune problema creşterii preţului, nu există fundamente în piaţă pentru aşa ceva, respectiv o cerere dublată şi de posibilităţi financiare de a achita locuinţele. Consider că pe parcursul anului se va menţine un trend descendent al preţurlior, dar aplatizat. Piaţa începe să se echilibreze şi nu vom mai vedea acele scăderi dramatice din anii trecuţi".
Domnia sa atrage atenţia că, în continuare, piaţa este dominată de locuinţele vechi (70-80%), care încă sunt mult mai accesibile nivelului de venit din prezent, atât din punct de vedere al preţului de achiziţie, cât şi al costului ulterior de întreţinere.
Proprietarii de locuinţe noi "vor încerca pe cât posibil să îşi minimizeze pierderile apelând la diverse soluţii - fie finanţare la dezvoltator, fie închiriere sau soluţii de - închiriere pe o anumită perioadă cu opţiunea de cumpărare, iar o parte din chiria plătită se transformă în avans", explică directorul general "Imopedia.ro".
Pe segmentul rezidenţial de lux nivelul preţurilor nu va suferi fluctuaţii semnificative în 2011. "În acest moment, preţurile sunt în stagnare, situaţie care se va menţine cel mai probabil pe toată perioada acestui an. Cu toate acestea, situaţia se poate modifica în condiţiile în care băncile adoptă o atitudine favorabilă în ceea ce priveşte creditarea şi pe fondul revigorării economice, ce va transmite mai multă siguranţă cumpărătorilor", subliniază doamna Mihaela Pană.
Programul Prima Casă a avut o influenţă majoră
Pe segmentul rezidenţial adresat clasei medii comportamentul cumpărătorilor a suferit modificări. "Dacă în urmă cu doi-trei ani aceşti cumpărători doreau să achiziţioneze apartamente cu suprafeţe generoase, în imobile noi, aceiaşi cumpărători doresc astăzi să achiziţioneze apartamente cu suprafeţe mult mai mici, de preferinţă tot imobile noi. Astăzi, cumpărătorii sunt limitaţi din punct de vedere al coşului de achiziţie pe care îl pot acoperi şi mult mai atenţi la costurile de întreţinere a acestor apartamente", precizează doamna Mihaela Pană.
Cererea s-a concentrat în ultimii doi ani şi jumătate pe locuinţele cu preţurile cele mai mici, prin urmare pe apartamentele cu două camere şi către garsoniere. Efectele programului Prima Casă s-au simţit pe piaţă, dar mai ales la nivelul apartamentelor vechi. Conform datelor primite de la Fondul Naţional de Garantare, de la momentul lansării programului, în iunie 2009, au fost acordate aproximativ 36.700 de garanţii la nivel naţional. Dintre acestea aproximativ 30% au fost acordate pentru achiziţionarea de locuinţe noi.
Peste 65% dintre căutările de apartamente prin portalul "imopedia.ro" din ultimul an au fost şi continuă să fie plafonate la bugetul de 75.000 euro, adică in jurul valorii de garantare a programului Prima Casă. Dinamica cererilor de apartamente este dependentă de soluţiile de finanţare din piaţă, fie venite din sistemul guvernamental, fie din cel bancar, menţionează domnul Răzvan Muntean.
Raportat la segmentul rezidenţial de lux, cererea nu a suferit însă schimbări radicale, fiind concentrată pe apartamente spaţioase, în locaţii deosebite. Cu toate acestea "dacă în urmă cu doi-trei ani în majoritatea lor achiziţiile erau cu scop investiţional, acum achiziţiile sunt realizate de către utilizatorii finali aproape integral", completează doamna Pană.
Numărul locuinţelor noi de vânzare se ridică la 5.000-7.000 în Bucureşti
În prezent, există un stoc consistent de locuinţe noi la vânzare. Astfel, în cele 35 de proiecte (cu peste 200 de unităţi) din Bucureşti analizate de "Colliers International" sunt disponibile aproximativ 4.500 de apartamente direct de la dezvoltatori. În plus faţă de acestea, pe piaţă mai sunt 2.000 - 2.500 de apartamente disponibile de la investitori.
Conform unei analize efectuate de "DTZ Echinox", după anul 2000, au fost construite în Bucureşti aproximativ 14.500 unităţi, livrate în cadrul a 47 de proiecte rezidenţiale noi, finalizate în perioada 2006 - 2010. Din stocul total finalizat pe piaţă, în prezent, aproximativ 5.000 de unităţi sunt disponibile spre vânzare, reprezentând circa 35% din livrările efectuate. Acest stoc disponibil estimat cuprinde atât proiecte active, cât şi ansambluri aflate în stare de insolvenţă. Volumul crescut de unităţi disponibile se datorează numărului ridicat de apartamente finalizate în 2009 şi nu în perioada premergătoare crizei financiare, 2009 fiind şi anul de vârf din punct de vedere al livrărilor de unităţi rezidenţiale noi, subliniază reprezentantul "DTZ".
Numărul total de locuinţe din Bucureşti este estimat la aproape 800.000 de unităţi, reprezentând 9,5% din totalul de unităţi înregistrat în România. Prin urmare, Bucureştiul prezintă un stoc de 409 locuinţe la mia de locuitori, puţin peste media generală înregistrată la nivelul statelor membre ale Uniunii Europene care au aderat în 2007, acestea înregistrând o cotă de aproximativ 400 unităţi la 1.000 locuitori în perioada 2002 - 2003 şi peste media de 387 unităţi la mia de locuitori valabilă la nivelul României.
O altă caracteristică a pieţei rezidenţiale din România constă în numărul ridicat de proprietăţi ocupate de proprietari, peste 95% în 2002, un procent foarte mare în contextul mai larg al Uniunii Europene. Conform estimărilor "DTZ Echinox", Capitala ar mai putea absorbi circa 80 de locuinţe la mia de locuitori, care reprezintă un necesar teoretic de 200.000 de unităţi rezidenţiale, însă puterea de cumpărare scăzută a bucureştenilor indică o cerere activă mult mai mică.
Piaţa rezidenţială îşi va reveni ultima
Ţinând cont de stocul existent de locuinţe disponibile, piaţa de apartamente este una dintre cele mai puţin atractive la momentul de faţă pentru investiţii. Mai mult, conform un studiu realizat de "Colliers" pe alte crize financiare din lume, a rezultat că piaţa de apartamente este ultima care îşi revine. Cu toate acestea, mai există zone în Bucureşti sau oraşe care nu dispun de o ofertă suficientă de locuinţe noi şi care au potenţial, apreciază doamna Daniela Marin.
Ultimii doi-trei ani nu au adus noutăţi în ceea ce priveşte dezvoltarea de noi proiecte rezidenţiale. "Majoritatea investitorilor au încercat să finalizeze proiectele care fuseseră demarate înainte de criză, alţii au ales să îşi conserve terenurile pe care le achiziţionaseră pentru astfel de dezvoltări. Pe de altă parte, mulţi investitori se orientează acum către vânzarea portofoliilor de terenuri", explică doamna Mihaela Pană, de la DTZ Echinox.
Pe segmentul rezidenţial de lux, dezvoltatorii locali "au început timid, în prima parte a acestui an, să se pregătească pentru demararea de noi proiecte, mai mici, dar interesante în contextul actual al pieţei", adaugă doamna Pană.
