PREVIZIUNI FORBES PENTRU 2022-2023Boom-ul imobiliar se va sfârşi când vor creşte dobânzile ipotecare

Preţurile locuinţelor din ţările OCDE au urcat cu 9,4% în primul trimestru din 2021, în ritm anual

Boom-ul actual al preţurilor locuinţelor se va încheia în 2022, posibil la înce­putul anului 2023, atunci când vor creşte ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare, potrivit unei analize Forbes, care menţionează că nu există o bulă ce stă să se spargă, iar preţurile vor scădea de la nivelurile maxime generate de achiziţiile "de panică".

Conform sursei, boom-ul imobiliar mondial a generat achiziţii frenetice, preţuri mari şi o mulţime de îngrijorări în rândul potenţialilor proprietari de case, dar, cu toate acestea, nu asistăm la o bulă întrucât o bulă nu în­seamnă pur şi simplu creşterea preţurilor. Cheia boom-ului actual stă în dobânzile ipotecare scăzute şi în dorninţa de schimbare a tipului de locuinţă deţinut, notează Forbes.

Scăderea dobânzilor ipotecare în 2020 a determinat, în SUA - spre exemplu, reducerea plăţilor (ratelor) lunare pentru o casă cu 12%, ceea ce le-a permis multor persoane să cumpere case acum, mai degrabă decât mai târziu, când aveau planificat, conform Forbes, care subliniază: "În plus faţă de ratele mici la creditele ipotecare, unii oameni s-au gândit că vor munci de la distanţă şi în viitor, astfel că şi-au dorit mai mult spaţiu şi s-au mutat dintr-un apartament într-o casă pentru o singură familie. Alţii au considerat viaţa urbană mai puţin distractivă în noul context al pandemiei, aşa că s-au îndreptat spre suburbii, unde casele sunt mai frecvente decât apartamentele".

Solicitarea crescută pentru case a condus la creşterea preţurilor, dar cu toate acestea, oferta nu s-a putut adapta la fel de repede precum cererea. Constructorii de locuinţe au accelerat producţia în a doua jumătate a anului 2020, dar după câteva luni s-au confruntat cu constrângeri de aprovizionare. Loturile gata construite au fost cumpărate, forţa de muncă pentru construcţii a fost tot mai greu de găsit, distanţarea fizică a făcut lucrătorii mai puţin productivi, iar preţurile materialelor au crescut, generând actualul boom.

Conform sursei, este probabil ca ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare să crească atunci când pieţele financiare vor anticipa o inflaţie mai mare şi măsuri din partea băncilor centrale care să contracareze inflaţia.

Pandemia a alimentat cel mai mare boom al preţurilor locuinţelor din ultimii 30 de ani

Preţurile locuinţelor sunt în plină expansiune în aproape toate marile economii ale lumii, în urma pandemiei de Covid-19, consemnând cea mai importantă creştere din ultimii 30 de ani, conform unei analize realizate de Financial Times (FT), care atrage atenţia, însă, că această evoluţie realimentează preocupările economiştilor cu privire la potenţialele ameninţări la adresa stabilităţii financiare.

Analiza arată că, în rândul celor 40 de ţări pentru care colectează date Organizaţia pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE), numai trei au consemnat scăderea preţurilor locuinţelor în termeni reali în primele trei luni din 2021, această rată fiind cea mai mică din 2000 până acum.

Potrivit sursei, în primul trimes­tru al anului 2021, creşterea anuală a preţurilor locuinţelor în grupul OCDE al celor mai bogate ţări a atins 9,4% - cel mai rapid ritm din ultimii 30 de ani -, pe măsură ce economiile şi-au revenit după recesiunile severe provocate de coronavirus, anul trecut.

În opinia analiştilor, ratele dobânzilor - care sunt la niveluri minime record -, economiile acumulate în timpul lockdown-ului impus de pandemie şi dorinţa de mai mult spaţiu a celor care lucrează de acasă au alimentat tendinţa de creştere a preţurilor locuinţelor.

Pe termen scurt, creşterea preţului locuinţelor poate fi "un lucru bun pentru economie, deoarece persoanele care deţin deja case se simt mai bogate şi pot cheltui mai mult datorită evaluării activelor lor", declară Claudio Borio, şeful departamentului monetar şi economic de la Banca Reglementelor Internaţionale (BIS). Domnia sa continuă: "Cu toate acestea, dacă tendinţa persistă, s-ar putea transforma într-un boom nesustenabil care ar putea, în cele din urmă, să împingă preţurile în sens invers, în special atunci când este în­soţit de o expansiune puternică a creditului".

Deniz Igan, directorul adjunct al diviziei macrofinanciare din departamentul de cercetare al Fondului Monetar Internaţional (FMI), a remarcat "o creştere puternică a preţului locuinţelor în ultimul an, în majoritatea ţărilor din emisfera nordică".

Potrivit analizei, datele naţionale sugerează că tendinţa de creştere a continuat în al doilea trimestru, la scară largă. În SUA, spre exemplu, în luna aprilie, preţurile locuinţelor au crescut cu cea mai rapidă rată anuală din ultimii aproape 30 de ani. O creştere puternică a persistat, de asemenea, în Marea Britanie, Coreea de Sud, Noua Zeelandă, Canada şi Turcia.

Enrique Martinez-Garcia, economist senior la Federal Reserve Bank din Dallas, spune că aceas­tă evoluţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară se datorează stimulentelor fiscale şi monetare acordate de stat în timpul pandemiei.

Claudio Borio, BIS: "Condiţiile financiare relaxate au dus la creşterea preţurilor într-un ritm neobişnuit de rapid"

"Condiţiile financiare extrem de relaxate au dus la creşterea preţurilor locuinţelor într-un ritm neobişnuit de rapid, într-o perioadă de activitate economică slabă", spune Claudio Borio, şeful departamentului monetar şi economic de la Banca Reglementelor Internaţionale, amintind de dobânzile scăzute.

Costurile reduse ale împrumuturilor fac achiziţiile de case mai accesibile în raport cu chiriile şi cu alte investiţii, notează analiza, subliniind că, în plus, multe gospodării, în special cele care aveau deja o situaţie bună, au acumulat economii importante de la începutul pandemiei, deoarece lockdown-ul a limitat cheltuielile.

"O mare parte din acest venit suplimentar a fost alocat pieţei imobiliare", a menţionat Enrique Martinez-Garcia, economist senior la Federal Reserve Bank din Dallas.

În acelaşi timp, tot mai multe persoane au decis, în contextul restricţiilor impuse de pandemie, să se mute la casă, de multe ori în proprietăţi mari aflate în locuri mai liniştite.

Această tedinţă a fost "amplificată de lipsa ofertei şi de creşterea preţurilor clădirilor", potrivit lui Mathias Pleissner, economist la agenţia de evaluare Scope Ratings, care aminteşte că "stocurile de construcţii" s-au micşorat pe măsură ce costul materialelor precum oţelul, cheresteaua şi cuprul a crescut rapid.

Brett House, economist-şef adjunct la Scotiabank din Canada, avertizează cu privire la "un dezechilibru structural între cerere şi oferta din stocul de locuinţe, care se va accentua în lunile următoare".

Adam Slater, Oxford Economics: "Proprietăţile din economiile avansate - supraevaluate cu aproximativ 10% în comparaţie cu tendinţele pe termen lung"

Preţurile medii ale locuinţelor din ţările OCDE cresc mai repede decât veniturile, ceea ce face ca locuinţele să fie mai puţin accesibile, notează analiza FT, menţionând că acestea cresc, de asemenea, mai repede decât chiriile.

Adam Slater, economist principal la Oxford Economics, spune că proprietăţile din economiile avansate au fost supraevaluate cu aproximativ 10% în comparaţie cu tendinţele pe termen lung, ceea ce face ca acest boom să fie unul dintre cele mai mari de după 1900. Totuşi, Adam Slater menţionează că avansul nu este nici pe departe atât de mare precum cel din perioada premergătoare crizei financiare din 2008-2009.

Cu toate acestea, Adam Slater subliniază că unii factori care determină creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară au fost tem­porari, cum este cazul stimulentelor fiscale acordate de guverne sau întreruperea lanţurilor globale de aprovizionare, ca urmare a întârzierilor din porturi. Adam Slater adaugă: "Creşterea creditului este, acum, mai mică decât înainte de criza financiară globală, ceea ce sugerează un risc mai mic de fali­ment în comparaţie cu anii 2006-2007".

Creşterea creditelor ipotecare a fost determinată în mare parte de persoanele cu poziţii financiare solide, iar în majoritatea ţărilor avansate gospodăriile sunt mai puţin îndatorate decât înainte de criza financiară, sugerând un risc mai mic ca situaţia să urmeze aceeaşi cale, res­pectiv să apară un val de falimente şi vânzări de locuinţe la preţuri foarte mici, conform FMI.