PROIECT EDITORIAL SUSŢINUT DE GENESIS PROPERTYProvocări în construcţii şi imobiliare, după Coronavirus

Sectorul construcţiilor şi cel al imobiliarelor nu scapă neatins de criza produsă de noul Coronavirus, după cum susţin specialiştii din domeniu. Activitatea din aceste segmente a încetinit şi urmează să frâneze şi mai mult, chiar după terminarea crizei, apreciază experţii consultaţi de noi.

Implicaţiile sociale şi efectele asupra pieţei imobiliare a COVID-19 ar putea fi resimţite şi în anii următori, deoarece vor avea loc schimbări semnificative asupra modului de a trăi şi de a lucra, apreciază experţii din cadrul JLL. Aceştia arată că munca la distanţă, cumpărăturile online, deglobalizarea lanţurilor de aprovizionare, iniţiativele de sustenabilitate şi integrare a tehnologiei ar putea fi modificate fundamental de această criză globală. Raportul "COVID-19: Real Estate Implications" realizat de JLL menţionează: "Focarul COVID-19 are un impact semnificativ asupra economiei globale. În acest moment, toată lumea este de acord că acesta va fi un şoc puternic pentru economie în prima jumătate a anului 2020, urmat de o revenire în lunile ce vor veni. În acelaşi timp, cu cât focarul creşte şi per­sistă o perioadă mai mare de timp, cu atât şansele unui impact de mai lungă durată asupra economiei globale şi, prin extensie, asupra pieţelor imobiliare sunt mai mari".

Previziunile pentru piaţa de birouri tradiţionale sunt că acestea vor avea o evoluţie constantă, deşi este probabil să sufere pe termen scurt, deoarece chiriaşii sunt preocupaţi de continuitatea business-urilor şi de problemele de sănătate şi de bunăstare, care au devenit în aces­te timpuri mai presante decât nicioadată. Acest lucru va determina, cel mai probabil, un grad mai mare de prudenţă în ceea ce priveşte luarea deciziilor, apreciază JLL, menţionând: "Cu toate acestea, ne aşteptăm ca cererea nouă să îşi revină în momentul în care situaţia va fi mai puţin intensă.

Pe de altă parte, proprietarii care negociază în prezent contracte de închiriere ar trebui să accelereze dis­cuţiile şi, eventual, să ofere mai multe facilităţi pentru a încheia tran­zacţiile. Este de aşteptat ca ratele de utilizare a birourilor să scădă pe măsură ce tot mai mulţi angajaţi vor lucra de acasă, astfel proprietarii care au încheiate contracte de închiriere pe termen scurt fiind cei mai vulnerabili. Operatorii de spaţii de tip co-working, în special, pot fi în pericol, dacă chiriaşii decid să renunţe la contractele pe termen scurt".

JLL: "Investitorii vor fi mai precauţi"

Din punct de vedere investiţional, în general, sectorul imobiliar rămâne într-o poziţie favorabilă, beneficiind de capital semnificativ înainte de acest şoc, sunt de părere specialiştii citaţi, adăugând: "Aceşti factori ar trebui să contribuie la o conservare a valorii activelor imobiliare şi ar putea ajuta la o revenire rapidă a pieţei.

Însă, investitorii vor redeveni precauţi, având în vedere nivelul de incertitudine, şi îşi vor îndrepta atenţia, probabil, către activele care le oferă venituri mai stabile (birouri şi multihousing) sau celor de genul data center. De asemenea, aceştia vor examina mai atent a activele precum hoteluri, retail şi spaţii de birouri flexibile (co-working)".

În aceste condiţii, experţii JLL văd o scădere a apetitului pentru inves­tiţii în retail şi în active din domeniului hotelier, sectoare care au reprezentat aproximativ 24% din activitatea globală de investiţii imo­biliare din 2019.

"În retail, vedem o creştere a numărului de cumpărători care s-au mutat în online, pe măsură ce exis­tă o reticenţă din ce în ce mai mare de a merge în magazine. Ne aşteptăm ca retailerii să pună mai mult accent pe un model flexibil de vânzare cu amănuntul (online, precum şi în magazine fizice). În acest sens, este nevoie de o consolidare a parteneriatelor dintre proprietarii de spaţii de retail şi chiriaşi pentru a face faţă noilor cerinţe", mai arată sursele citate.

Conform acestora, întreruperea lanţurilor de aprovizionare globale reprezintă un impact major asupra sectorului industrial şi logistic. Lanţurile de aprovizionare sunt revizuite, consolidate sau reînnodate acolo unde au fost perturbate.

Mutarea către cumpărături online, în special pentru alimente, ar putea rămâne permanent o caracteristică a sectorului de retail, ceea ce la rândul său va stimula cererea de spaţii logistice, conchid sursele citate.

Proiectele mari, în general cele care ţin de domeniul public, continuă încă, dar cu dificultăţile aferente, ne-a spus Cristian Erbaşu, pre­şedintele Federaţiei Patronatelor Societatilor din Construcţii (FPSC) şi proprietar al companiei Construcţii Erbaşu. Domnia sa ne-a explicat că, în acest moment, trebuie respectate regulile impuse de ordonanţele militare, atât în ceea ce priveşte transportul şi modul de organizare pe şantier, dar şi interacţiunea şi dis­tanţă socială. Toate acestea sunt impedimente care se regăsesc în desfăşurarea activităţii pe şantiere. În ceea ce priveşte munca de birou, şi companiile de construcţii s-au reorganizat, angajaţii încercând să lucreze de acasă, în funcţie de posibilităţile tehnice ale firmelor, ne-a mai spus Cristian Erbaşu, apreciind: "Multe impedimente se vor agrava pe măsură ce starea de urgenţă va continua. Este bine că există unele facilităţi, dar şi acestea rezolvă doar o parte din probleme, nu foarte multe. Companiile, chiar dacă au scăpat poate de povara salariilor şi a altor cheltuieli, totuşi rămân cu unele cheltuieli pe care nu au cum să le acopere. Ceea ce trebuie reţinut este faptul că, pentru constructori, este posibil ca perioada şi mai grea din punct de vedere economic să urmeze după criză, la o anumită distanţă, pentru că până nu apar proiecte de lucrări pe piaţă, aceştia vor parcurge o perioadă des­tul de lungă şi grea, în care nu vor avea de lucru".

Erbaşu: "Poblema forţei de muncă nu se va soluţiona,în perioada care urmează"

În opinia lui Cristian Erbaşu, problema forţei de muncă nu se va soluţiona în perioada care urmează. Domnia sa ne-a explicat: "Toţi spun că se va soluţiona în parte sau total problema forţei de muncă, pentru că au venit foarte mulţi români care lucrau în afara ţării. Nu este adevărat că ar fi venit foarte mulţi muncitori din construcţii, în această perioadă. Cei mai buni nu au venit, iar cei care au venit este posibil să vrea să plece înapoi, dacă nu vor găsi de lucru în România, dar vor primi de lucru în afară. Este o problamă de supravieţuire. Au venit cei care lucrau zilieri, la negru, care nu sunt cei mai calificaţi dintre lucrătorii români plecaşi în vestul Europei. Trebuie subliniat că privatul, în perioada următoare, probabil că va fi extrem de reticent şi prudent în a investi în orice fel de lucrări, in­clusiv în imobiliare".

Domnul Erbaşu apreciază că, mai timid, dar pe segmentul rezidenţial va continua activitatea, în schimb piaţa office va fi foarte rezervată, iar pe retail probabil că va fi un stopaj pe câţiva ani.

Casa Socială a Constructorilor (CSC), condusă de Cristian Erbaşu, a extins posibilitatea să facă protecţie socială muncitorilor din construcţii şi pe perioada de urgenţă, după cum ne-a spus domnia sa. Acesta a subliniat că este greu de prevăzut dacă se va apela la CSC şi după ce va trece starea de urgenţă: "Va trebui să cerem din nou o schimbare a legii CSC, iar banii din Casă sunt tot ai constructorilor şi ei se vor diminua sau se vor termina, la un moment dat".

Înainte de criza produsă de noul Coronavirus au avut loc două evenimente importante legate de creditare, a ţinut să sublinieze expertul imobiliar Ion Radu Zilişteanu, doctor în economie. Conform domniei sale, unul dintre cele două evenimente este legat de majorarea dobânzilor de pe piaţa interbancară, atât ROBOR, cât şi IRCC având niveluri ridicate. De asemenea, "BNR a decis, anul trecut, plafonarea gradului de expunere, prin limitarea procentuală a proporţiei din venituri pe care o poţi utiliza pentru rambursarea creditului. Acestea două au condus la credite mai puţine, contractate pe perioade mai lungi şi, deci, o scădere a cererii solvabile pe piaţă, după cum a explicat domnul Zilişteanu. Acesta ne-a precizat că, drept urmare, au început să se manifeste stagnări de preţuri în piaţă: "Acum, că vine criza, piaţa imobiliară este foarte dependentă de mediul economic general, iar această stagnare s-ar putea transforma într-o scădere importantă a preţurilor din imobiliare. Scăderile nu vor mai fi atât de drastice ca în 2008, pentru că, atunci, un mp de apartament la periferia Bucureştiului era 2200 de euro. Când a început criza a scăzut pe la 800 de euro, iar acum este pe la nivel de 1000 de euro".

Urmare a acestei crize, creditele neperformante vor creşte în volum, estimează expertul imobiliar Ion Radu Zilişteanu, doctor în economie, subliniind că agenţiile imobiliare au problema că potenţialii clienţi nu mai vor să meargă pe teren să vizioneze locuinţe.

În acest context, perspectivele sunt destul de sumbre, preconizează domnia sa, adăugând: "Epidemiologii spun că în toamnă vom mai avea un val de manifestare a noului Coronavirus, dar nu la fel de important ca acesta. Este foarte important cum va reporni, ulterior, economia. Perspectivele sunt des­tul de negre, mai ales în contextul în care o parte din proiectele imobiliare s-au oprit. Criza din 2008 a schimbat comportamente. Şi această criză va schimba comportamente, dar tabloul va fi altul, după terminarea ei".

Niculae Duşu, Celco: "Riscurile ar putea să apară din cauza lipsei finanţărilor"

Industria producătoare de BCA nu va avea probleme în perioada în care este prevăzută starea de urgenţă, consideră, Niculae Duşu, preşedintele Grupului Celco. Domnia sa ne-a transmis că relaţiile cu furnizorii se desfăşoară normal şi că toate fabricile de BCA livrează către clienţi. În schimb, apar impedimente în cazul investiţiilor, prin luarea măsurilor de distanţare impuse legal. Acestea sunt măsuri de responsabilitate din partea părţilor implicate. "Investiţiile locative merg înainte, deşi există şi dezvoltatori care şi-au întrerupt activitatea. Nevoia de material de construcţii se manifestă în continuare. Pe termen scurt, construcţiile rezidenţiale nu au probleme. Riscurile ar putea să apară din cauza lipsei finanţărilor. Viitorul afacerilor depinde de cât de repede vom reuşi să stopăm răs­pândirea virusului", ne-a precizat domnul Duşu.

Domnia sa a adăugat: "În aceste momente deosebite, responsabilitatea socială ocupă primul loc în obiectivele noastre: în primul rând faţă de angajaţii noştri, faţă de clienţi, furnizori şi colaboratori. În acest sens, am luat toate măsurile necesare unui mediu de lucru sigur şi sănătos. Odată implementate măsurile care privesc tot lanţul de activitate, situaţia este stabilă. Suntem convinşi că toţi agenţii economici îşi dau seama de responsabilitatea acţiunilor lor, de faptul că este nevoie să-şi menţină activitatea şi să producă bunurile materiale necesare economiei. Experienţele acumulate de-a lungul timpului îi vor ajuta să meargă înainte şi vor reprezenta un factor de bază pentru buna funcţionare a mediului economic. Cu toate acestea, credem că vor fi domenii afectate de situaţia actuală, dar totodată avem convingerea că vor primi sprijin din partea Guvernului. Agenţilor econo­mici le revine responsabilitatea de a lua măsuri suplimentare prin care să asigure bunul mers al economiei, în vederea susţinerii sectoarelor greu afectate: medical şi cel militar. Orice sprijin primit acum trebuie să se vadă în continuarea activităţilor agenţilor economici în condiţii normale, pentru ca efectele crizei să fie diminuate.

Ne confruntăm cu o situaţie ce nu a putut fi previzionată şi de aceea producătorii, firmele de construcţii şi distribuitorii de materiale de construcţii fac eforturi pentru a limita efectele negative asupra economiei naţionale cauzate de răspândirea virusului. În astfel de momente, eforturile noastre sunt îndreptate spre sprijinirea tuturor acţiunilor de prevenire aplicabile la nivel naţional şi de aceea le solicităm tuturor partenerilor să identifice şi să diminueze riscurile, să îşi motiveze angajaţii şi colaboratorii externi în vederea respectării regulilor de siguranţă şi de sănătate. Sperăm că printr-o bună gestionare a crizei în care ne aflăm, situaţia va fi mai bună după 15 de zile, iar urmările negative asupra activităţii economice la nivel naţional şi a celei de construcţii, în special, să fie cât mai reduse".

În opinia preşedintelui Celco, criza forţei de muncă resimţită în România în ultimii ani a fost rezolvată de către companii prin măsuri care să încurajeze stabilitatea şi fidelizarea angajaţilor. "Bineînţeles că, dacă în rândul celor care au revenit în ţară există specialişti în domenii de interes pentru industriile româneşti, aceştia pot fi angajaţi în aceste sectoare", a conchis domnia sa.

Freedom Group: "Activitatea agenţilor imobiliari a scăzut cu 75%, în martie, în Bucureşti"

Activitatea agenţilor imobiliari s-a diminuat, în martie, cu aproximativ 75% la nivelul Capitalei, ca volum al investiţiei, arată specialiştii de la Freedom Group. Aceştia au realizat o cercetare de piaţă care evidenţiază că mai mult de jumătate dintre agenţii imobiliari care activează în Bucureşti generează cifre de afaceri brute mai mici de 2.000 euro lunar. Lucrarea citată menţionează: "7% dintre respondenţi generează în mod normal comisioane brute de peste 100.000 euro anual, cu o scădere estimată de peste 50% în 2020, dacă măsurile luate prin instaurarea stării de urgenţă se vor prelungi pentru câteva luni".

Octavian Bădescu, fondatorul Freedom Group, a transmis: "Piaţa tranzacţionărilor rezidenţiale este în prezent cvasi îngheţată, iar singurele proiecte de tranzacţionare în derulare sunt cele care începuseră înainte de declanşarea acestei crize. Agenţii imobiliari, care şi până acum se confruntau cu problema discrepanţei dintre venituri şi volumul de muncă, vor avea destul de mult de suferit, dacă această situaţie se va prelungi dincolo de iunie. În prezent, pe piaţa rezidenţială au început deja să apară speculatorii de oportunităţi, dar deocamdată acest fenomen este abia la început şi nu a prins avânt, deoarece oamenii nu sunt dispuşi să scadă din preţurile imobilelor. Estimez că, în următoarele trei luni, vom asista la o diminuare probabilă mai ales a numărului de tranzacţii, într-o mă­sură mai mare decât a preţurilor".

Pe lângă garantarea comisionului, cele mai importante nevoi identificate de agenţii imobiliari includ: necesitatea unor oportunităţi de business primite din partea agenţiei (53% dintre respondenţi); accesul la programe de training şi mentorat; suportul pentru promovarea proprietăţilor listate; punerea la dispoziţie a unor instrumente tehnologice pentru eficientizarea activităţii; facilitarea oportunităţilor de colaborare cu alţi agenţi; existenţa unui suport juridic puternic, pre­cum şi unuia administrativ şi de racordare la informaţiile din piaţă.

Mediul de afaceri din China a fost primul afectat de epidemia de Covid-19, dar scăderea rapidă a cazurilor noi în ultimele săptămâni oferă speranţe de revenire a situaţiei în a doua jumătate a anului, cu impact pozitiv şi pe piaţa de real estate, reliefează consultanţii de la Colliers, apreciind că, pe baza situaţiei din China, o evoluţie similară ar putea fi aşteptată şi la noi, susţinută de comerţul online. Sursele citate estimează chiar că actuala situaţie poate aduce oportunităţi pentru unele industrii, inclusiv segmente ale pieţei de real estate.

Specialiştii Collilers au transmis: "Chiar dacă o mare parte dintre angajaţii companiilor din China au lucrat, în primul trimestru al acestui an, din afara birourilor, şi deşi multe companii au fost afectate de epidemia de coronavirus, 85% dintre proprietarii clădirilor de birouri intervievaţi susţin că nu au existat intenţii de a renegocia contractele de închiriere din partea chiriaşilor. Totuşi, 92% dintre chiriaşi şi-au anulat planurile de extindere pentru 2020.

Unele domenii, în general cele online, precum cumpărăturile, educaţia şi jocurile, dar şi produsele farmaceutice şi asistenţa medicală sunt mai puţin lovite de criza provocată de noul coronavirus şi vor stimula cererea de închiriere de birouri în China, ceea ce poate fi o referinţă pentru o recuperare potenţială după epidemie şi în alte părţi ale lumii".

În acest context, consultanţii Colliers International consideră că proprietarii de clădiri de birouri ar trebui să se uite mai atent la aceste sectoare de business şi să îşi diversifice mixul de chiriaşi.

Conform unui sondaj realizat în China de specialiştii de la Colliers, aproximativ 59% dintre proprietarii de clădiri de birouri intervievaţi cred că acestea se vor menţine relativ stabile, în timp ce 29% se aşteaptă la scăderi.

Rata de neocupare rămâne şi ea neschimbată, sunt de părere 40% dintre proprietarii de clădiri de birouri. În general, 34% dintre companiile din China care au răspuns sondajului Colliers International consideră că afacerea lor va rămâ­ne neafectată de coronavirus în acest an, în timp ce 19% afirmă că au fost deja afectate negativ, iar 26% se aşteaptă să le fie afectată activitatea în perioada următoare. Efectele negative ale epidemiei de Covid-19 asupra companiilor mici şi mijlocii sunt mult mai evidente, 54% declarând că au resimţit impact negativ asupra activităţii în contextul coronavirusului.

Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory la Colliers International România, arată: "Exis­tă unele asemănări între pieţele de birouri din România şi cele din China, cum ar fi trecerea timpurie la un sistem de lucru de acasă şi impactul mare asupra economiei oraşelor regionale. Pe de altă parte, în China statul deţine mare parte din piaţa imobiliară şi 80% dintre companii sunt chineze. Astfel, statul s-a concentrat mai mult asupra redresării rapide a economiei şi a redus riscurile de relocare a afacerilor în alte ţări".

Epidemia i-a afectat serios pe chiriaşii din segmentul de retail din China, veniturile scăzând cu 60% până la 100% de la izbucnirea acesteia, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului anterior.