Speranţe de la "căpşunari" şi de la străini
Agenţii imobiliari sibieni estimau, încă din toamna anului trecut, faptul că preţurile proprietăţilor au urcat nejustificat de mult sub influenţa artificială a proiectului Capitala Culturală Europeană. În această vară, multe agenţii imobiliare s-au închis sau şi-au restrâns obiectul de activitate, după ce, anterior, ajunseseră să dezvolte chiar şi proiecte rezidenţiale.
Un reprezentant al unei agenţii aflate într-o asemenea situaţie ne-a precizat că societatea sa nu a mai intermediat, în acest an, decât închirieri şi acelea pentru cunoscuţi. Acelaşi agent imobiliar ne-a precizat că activitatea societăţii a fost restrânsă pentru că piaţa a intrat în blocaj.
Situaţia ne-a fost confirmată şi de Aurel Haşegan, administratorul agenţiei sibiene "Haşegan Imobiliare", care ne-a spus că a încheiat puţine tranzacţii în acest an şi toată activitatea se bazează numai pe chirii. Şi alţi experţi în domeniul imobiliar sibian pe care i-am consultat au confirmat căderea pieţei în privinţa tranzacţiilor, dar au fost mai puţin drastici în aprecieri. "Cunosc faptul că sunt agenţii imobiliare care nu au mai tranzacţionat nimic în acest an. Din punctul nostru de vedere, tranzacţiile se fac numai cu ceva mai multă dificultate, în sensul că durează mai multe luni până să se vândă un apartament", ne-a precizat Alina Sacolic, reprezentantul agenţiei "G&T Intermed".
Robert Gerhard Iakab, agent imobiliar în cadrul "Euro Imob", s-a arătat, de asemenea, rezervat estimând o scădere a tranzacţiilor cu 25 - 30% faţă de prima parte a anului trecut. Un procent asemănător ne-a fost indicat şi de către Daniel Negrea, reprezentantul agenţiei "Immo-Land" Sibiu. Alţi experţi imobiliari consultaţi susţin că scăderea tranzacţiilor este situată la peste 50% faţă de anul trecut.
Cauzele căderii pieţei
Piaţa sibiană a întâmpinat anul 2008 cu o puzderie de oferte, iar cererile au scăzut drastic. Experţii imobiliari sibieni sunt de părere că există mai multe cauze cumulate care au condus la scăderea tranzacţiilor. Prima dintre acestea ar fi înăsprirea acordării creditelor ipotecare. Robert Gerhard Iakab pune căderea pieţei şi pe seama insistenţei media în acest sens. Alţii susţin că scăderea a fost determinată de faptul că proprietarii au ţinut prea mult de preţuri, sperând să obţină sume fabuloase.
Scăderea tranzacţiilor se simte în special pe segmentul apartamentelor vechi, acestea fiind mai puţin solicitate din cauza suprafeţelor mici şi a vechimii imobilelor. În prima jumătate a anului, sibienii care au scos la vânzare proprietăţi mai valoroase au ţinut de preţuri, în speranţa unei deblocări a pieţei şi a obţinerii unei sume cât mai consistente de bani.
Agenţii imobiliari ne-au spus că nu cred că există vreo şansă ca piaţa să-şi revină în acest an şi se aşteaptă la o scădere a preţurilor. Aurel Haşegan ne-a precizat: "În decembrie 2007, preţurile pretinse s-au umflat exagerat de mult şi nerealist. Acum preţurile afişate sunt cu 20 - 30% mai mari decât cele reale la care se tranzacţionează, când se tranzacţionează", ne-a precizat. Sursa citată ne-a explicat că există unele informaţii conform cărora de fapt se vinde la preţul real dar vânzările se fac de multe ori fără ca agenţiile imobiliare să mai afle acest lucru. "Vând eventual cei care sunt
Cele mai căutate zone
Din punct de vedere al solicitărilor, puţine cum sunt în momentul de faţă, în topul preferinţelor conduce partea centrală a oraşului, cu bulevarde precum Milea, Calea Dumbrăvii, Şoseaua Alba Iulia, Victoriei, Corneliu Coposu, Mihai Viteazu sau străzi precum Şcoala de Înot, Justiţiei precum şi străduţele adiacente. Aceste zone sunt considerate bune şi lipsite de probleme în privinţa vecinilor.
Topul continuă cu zone precum Ştrand, Vasile Aron şi chiar Turnişor. Către coada topului sunt situate cartierele Lazaret şi Terezian - socotite îndepărtate faţă de centrul istoric şi administrativ al Sibiului. Distanţa nu este foarte mare însă faptul că sibienii (mai ales cei care nu beneficiază de autoturism propriu) circulă adesea pe jos din cauza unui transport în comun deficitar, le face să pară prea îndepărtate. În fine, zonele cu adevărat rău-famate rămân Ţiglari şi Broscărie, atât din cauza renumelui de cartiere muncitoreşti, cât şi din cauza populaţiei de etnie rromă.
Preţurile locuinţelor au început să coboare
În privinţa preţurilor apartamentelor vechi, unii experţi precum directorul "G&T Intermed", consideră că sunt în continuare situate la acelaşi nivel ca şi anul trecut. Ei susţin că, în iarnă, preţurile s-au "umflat", dar acum au scăzut astfel încât nivelul este acelaşi". O părere asemănătoare are directorul "Haşegan Imobiliare", însă domnia sa crede că deja sunt scăderi de preţ de circa 5 - 10% la toate tipurile de spaţii locative, manifestate cu precădere în vara acestui an.
Daniel Negrea ne-a explicat că, din punct de vedere al tranzacţionării, la finele lunii august, se mai făceau tranzacţii cu garsoniere şi apartamente cu două camere. Domnia sa susţine că scăderile de preţ erau, în perioada analizată, mai mari de 5 -10%: "Chiar şi în cazul imobilelor noi, există dezvoltatori care de la preţuri de 1.000- 1.200 de euro/mp util au ajuns să lase până la 800 de euro".
La finele lunii august, camerele din căminele de nefamilişti au ajuns la cotaţii cuprinse între 20 - 22.000 de euro în zone precum Compa sau Semaforului, faţă de un nivel anterior care mergea şi la 25.000 euro la finele anului trecut. Garsonierele aveau, în perioada analizată, preţuri între 35.000 şi 42.000 de euro, cu un maxim de 55.000 pentru zona centrală şi cu loc de parcare.
La apartamentele cu două camere, în funcţie de gradul de confort, zonă, etaj, îmbunătăţiri şi suprafaţă, cotaţiile porneau, la finele verii, de la 38 - 39.000 de euro până la maxim 58.000 de euro. Aceste preţuri diferă de cotaţiile din 2007, care ajungeau şi la 65 - 70.000 de euro.
Apartamentele cu trei camere costau, la sfârşitul lunii august, între 65.000 şi 75.000 de euro. Erau, însă, şi situaţii în care, pentru apartamente cu trei camere din zona centrală şi cu îmbunătăţiri, proprietarii cereau chiar şi 90.000 euro. Agenţii susţin că aceşti bani nu au fost plătiţi niciodată. Şi aceste preţuri sunt mai mici decât cele practicate în 2007, când apartamentele cu trei camere costau 85.000 - 120.000 de euro.
În cazul apartamentelor cu patru camere, preţurile solicitate la finele verii erau similare cu cele ale apartamentelor cu trei camere. Iar, preţul caselor vechi locuibile a ajuns la cotaţii situate între 150.000 euro şi 400.000 euro.
Piaţa chiriilor nu a crescut în urma scăderii interesului pentru achiziţia de apartamente
În mod curios, comparativ cu alte mari oraşe din ţară, unde scăderea tranzacţiilor de vânzare - cumpărare a apartamentelor vechi a antrenat creşterea chiriilor, Sibiul a rămas aproape constant în oferte, raportat la anii trecuţi. Dar şi în această privinţă părerile agenţilor sunt împărţite. Reprezentantul "Haşegan Imobiliare" crede că a existat, în vara acestui an, o creştere cu circa 5% a cererii. Alina Sacolic afirmă că cererea a scăzut, în perioada menţionată, cu 10 - 15% faţă de 2007 şi că ar exista o uşoară creştere a cererii de închiriere a locuinţelor noi.
Reprezentantul agenţiei "Immo-land" crede, însă, că toamna va aduce, ca de obicei, o creştere a cererilor şi a tranzacţiilor. Domnia sa ne-a precizat că cei care au cumpărat recent locuinţe vor să le închirieze. Din această cauză, mai mulţi experţi imobiliari se aşteptau, pentru toamna acestui an, ca preţul de închiriere să mai şi scadă în urma suplimentării ofertei.
La finele lunii august, chiriile solicitate de sibieni erau situate la 150 - 250 de euro/lună pentru garsoniere, la 250 - 350 de euro/lună pentru locuinţele cu două camere, iar apartamentele cu trei camere se închiriau cu 350 - 400 de euro/lună şi ajungeau şi la 700 - 800 de euro/lună, în poziţie centrală, cu dotări ultramoderne şi complet mobilate şi utilate. Casele se închiriau la valori care exced suma de 500 de euro lunar, până la maxim 2.000 de euro.
Terenuri puţine sau lipsite de utilităţi
În afara unor arii lipsite de utilităţi şi acces - un caz edificator în acest sens fiind aria dintre cartierul Ştrand şi calea ferată, suprafaţă neconstruită de circa 30 de hectare, în Sibiu nu se mai găsesc decât puţine terenuri cu potenţial construibil. Este vorba de aşa-numitele "plombe" de teren situate între alte construcţii, de regulă loturi mici, care pot fi utilizate pentru blocuri. În limitele intravilanului Municipiului Sibiu, terenuri cu potenţial constructiv nu se mai găsesc, susţin agenţii imobiliari locali.
Tranzacţiile cu terenuri sunt foarte puţine în 2008 şi preţurile au ajuns de-a dreptul prohibitive. O zonă care stârneşte interesul este cea situată lângă pădurea Dumbrava, fiind considerată centrală, dar cu preţuri, la finele lunii august, de 1.700 - 1.800 de euro/mp de teren. Şi acest nivel este în scădere faţă de perioadele anterioare când se ajunsese şi la preţuri de 2.000 de euro/mp.
Zone intravilane de maxim interes pentru terenuri sunt considerate Valea Aurie, cartiere precum Hipodrom şi Vasile Aron - dar acestea mai au doar foarte puţine loturi disponibile. În aceste zone, preţurile ajungeau, la finele lunii august, la 100 - 300 de euro/mp. Zona din spatele magazinului Real, situată în vecinătatea arterei Mihai Viteazul, a început să crească în cotaţii în vara acestui an, ajungând până la 180 de euro/mp. Scumpirea a fost cauzată atât de proximitatea cu hipermarketul Real, cât şi de proiectul de prelungire a străzii către Şelimbăr.
În Lazaret sau Terezian, în măsura în care se găsesc terenuri, proprietarii cereau, în perioada menţionată, şi 200 de euro/mp. Puţin exploatate sunt zonele de la ieşirea din Sibiu către Mediaş sau Ocna Sibiului. Este vorba de aşa numitele cartiere ale Tineretului şi Veteranilor, care duc lipsă de utilităţi. Chiar şi în aceste condiţii, proprietarii pretindeau, la finele lunii august, şi peste 200 de euro/mp.
În ciuda dezvoltării unor proiecte rezidenţiale de case în zonele Şura Mică sau Şura Mare, interesul pentru achiziţia de terenuri nu a crescut în acest an. Pentru ieşirea către Şura Mică se pretind între 15 şi 30 de euro/mp, iar pentru Şura Mare între 30 şi 60 de euro/mp.
Suprafeţe de teren ceva mai întinse se mai găsesc în arii precum Lacul lui Binder (cartierul Ţiglari) şi Broscărie. Dar chiar şi aici preţurile ajunseseră, în vară, la maxim 250 de euro/mp.
Speranţe de la "căpşunari" şi de la străini
Piaţa imobiliară sibiană a îngheţat, din punct de vedere al tranzacţiilor, în acest an. Alina Sacolic, reprezentantul agenţiei "G&T Intermed", ne-a precizat că au existat fluctuaţii foarte mari, manifestate prin creşteri şi descreşteri de preţ şi de tranzacţii, ceea ce a dus la o mare instabilitate a pieţei. Daniel Negrea, reprezentantul agenţiei "Immo-Land" Sibiu, estimează că, odată cu venirea toamnei, piaţa se va dezmorţi parţial, atât pe partea de tranzacţii, cât şi pe cea de chirii. Fenomenul revenirii de toamnă s-a mai petrecut şi în alţi ani, dar intensitatea era alta şi nu exista acest blocaj generalizat. Expertul "Immo-Land" are prognoze mai optimiste: "Este cert că va exista o uşoară revenire. Se mizează şi pe forţa de muncă pe care întreprinderile noi o vor aduce în Sibiu. Există indicii că societăţile care şi-au dezvoltat capacităţi în zona industrială vest duc lipsă de forţă de muncă. În plus, numeroasele societăţi existente acolo au capital străin şi vor aduce specialişti proprii pe care vor trebui să-i cazeze undeva. Oamenii vor avea nevoie de un spaţiu unde să locuiască şi atunci fie vor achiziţiona locuinţe, fie le vor închiria".
Cel puţin pe segmentul chiriilor, experţii mizează şi pe interesul studenţilor, în Sibiu existând o lipsă acută de locuri de cazare. Aurel Haşegan, administratorul agenţiei sibiene "Haşegan Imobiliare", susţine: "Cei plecaţi la muncă în Occident, mai ales în construcţii, se vor întoarce pentru că nu mai au ce face pe acolo şi vor trebui să stea undeva. Mulţi dintre ei vor avea şi bani în buzunar pe care vor dori să-i investească în ceva durabil. Bine ar fi să mai scadă însă şi preţurile la valori cât de cât realiste".
