TerenuriConjunctură foarte favorabilă pentru cumpărătorii de terenuri
F.A. Piaţa Imobiliară / 01 iulie 2013
Niciodată nu a existat o ofertă mai bogată de terenuri pe piaţa noastră, susţine Dragoş Dragoteanu, preşedintele agenţiei imobiliare Euroest, Bucureşti, specializată în tranzacţii cu terenuri.
Situaţia este favorizată de faptul că numărul de terenuri disponibile la vânzare a crescut, întrucât mulţi proprietari au renunţat să aştepte să revină preţurile pe trend crescător şi acum au nevoie de lichidităţi şi vor să vândă. Apoi toţi cei care au achiziţionat terenuri în scop speculativ vor să le vândă, de asemenea, în încercarea de a obţine lichidităţi.
"Ne găsim într-o conjunctură foarte favorabilă pentru potenţialii investitori în terenuri, în măsura în care aceştia pot să achiziţioneze orice fel de teren, în condiţii de preţ substanţial mai bune decât în urmă cu 4-5 ani", susţine Dragoş Dragoteanu.
Există în prezent o ofertă de terenuri extrem de bogată, şi ca număr şi ca diversitate.
În schimb, în ceea ce priveşte cererea, lucrurile nu stau la fel de bine, pentru că achiziţiile de terenuri nu mai pot fi făcute cu credit bancar. Domnul Dragoteanu susţine că băncile sunt extrem de reticente să finanţeze, mai ales, dezvoltări pe segmentul rezidenţial.
Pe segmentul comercial, lucrurile stau mult mai bine în sensul că există terenuri achiziţionate deja de investitorii străini, care sunt pregătiţi să facă dezvoltări de spaţii comerciale, cu finanţare din străinătate. Aceste imobile sunt situate în zone foarte bine poziţionate, unde nu au concurenţă.
De când a început criza, din 2008, pe segmentul comercial, toţi retailerii mari, dezvoltatorii de mall-uri şi cei de birouri, au fost interesaţi să dezvolte doar în zone foarte bune. Asta pentru că niciodată, chiar şi în perioadele de criză, locaţiile bune nu îşi pierd atractivitatea pentru investitori sau pentru cei care doresc să se mute în aceste zone, apreciază Dragoş Dragoteanu. El consideră că atractivitatea unui imobil "ţine de trei factori: locaţie, locaţie, locaţie", dar pe lângă acestea trebuie luate în considerare şi transportul în comun, infrastructura rutieră, vecinătăţile.
Pe segmentul comercial concurenţa este foarte mare. Aici diferenţa este dată de cine ocupă primul o locaţie, "cine pune steagul primul", pentru că sunt extrem de puţine terenuri în locaţii foarte bune disponibile la vânzare. Una este să faci o dezvoltare comercială lângă o intersecţie importantă sau în mijlocul unui cartier de blocuri şi alta este să o faci la 200 de metri mai departe.
Rezidenţial: se caută terenurile pentru "plombe rezidenţiale"
Pe segmentul rezidenţial se caută, în principal, două feluri de terenuri: terenuri mici, între 300 - 1000 mp în zone bune, în mijlocul cartierului, unde pot fi dezvoltate "plombe rezidenţiale" şi terenuri la marginea cartierelor constituite, unde există transport urban şi unde pot fi dezvoltate locuinţe accesibile ca preţ.
Pentru "plombele rezidenţiale" există investitori cu potenţial financiar nelimitat şi care în permanenţă caută astfel de terenuri în zone foarte bune cum sunt în Bucureşti: Primăverii, Aviatorilor, Floreasca, Cotroceni.
Dezvoltatorul trebuie să aibă banii necesari ca să cumpere terenul şi să dezvolte proiectul până la etapa în care apartamentele au carte funciară individuală. Abia atunci poate să încaseze avansuri, poate să semneze antecontracte de vânzare-cumpărare la notariat şi orice potenţial cumpărător de astfel de apartamente ştie că dă banii pe ceva existent, nu pe ceva virtual.
Similar, dezvoltatorii care construiesc locuinţe accesibile destinate vânzării prin programul Prima Casă, trebuie să suporte din fonduri proprii investiţia până la înscrierea locuinţelor în cartea funciară, moment din care pot fi accesate creditele bancare de către potenţialii beneficiari.
Aceşti dezvoltatori ţin sub control costurile şi ies pe piaţă cu un preţ foarte bun. În zona de lux, un "preţ foarte bun" înseamnă în jur de 1500 euro/mp construit, iar pe segmentul locuinţelor accesibile , de circa 700 euro/mp, susţine domnul Dragoteanu.
Segmentul în ascensiune în zona rezidenţială este, în continuare, cel al locuinţelor accesibile vândute prin programul Prima Casă. Există dezvoltatori care au făcut adevărate minuni construind mici cartiere în zone în plină dezvoltare, cum sunt sudul Bucureştiului şi zona de vest spre autostrada A1.
Pentru dezvoltarea de locuinţe accesibile prin programul Prima Casă sunt disponibile terenuri multe şi ieftine.
Ca un reper clar asupra acestui gen de investiţii, incidenţa terenului (preţul terenului achiziţionat care se regăseşte în preţul construcţiei) nu depăşeşte 50 euro/mp. Fiecare mp construit are inclus preţul de construcţie şi incidenţa terenului. Un dezvoltator poate construi, în regie proprie, cu un preţ de construcţie între 400 şi 450 euro/mp, la care dacă adăugăm 50 de euro incidenţa terenului), el se poate încadra la un cost de realizare a locuinţei între 450 şi 500 euro/mp. Chiar dacă ar vinde şi cu 700 de euro/mp ar obţine o marjă bună de profit.
Marea majoritate a investitorilor în locuinţe accesibile construiesc acum pe terenurile pe care le-au achiziţionat înainte de boom-ul imobiliar. În perioada de vârf a pieţei, incidenţa terenurilor era peste 150 - 200 euro, iar în zona de lux până la 500 - 600euro/mp, deci de trei - patru ori mai scump decât terenurile cumpărate acum.
Diferenţa de rentabilitate între investiţiile rezidenţiale a fost dată în primul rând de incidenţa terenurilor în preţul construcţiei şi, în al doilea rând, de managementul costurilor. Investitorul care a putut să gestioneze aceste două elemente vitale în contextul preţului final de construcţie a avut şanse de succes. Cel care a fost prins de criză în etape intermediare cu terenul scump şi un management prost (adică nu a lucrat în regie proprie, ci printr-un dezvoltator care voia un profit foarte mare) a avut şanse maxime de blocare.
Segmentul imobiliar Prima Casă este de departe cel mai activ segment de tranzacţii imobiliare din acest moment şi din ultimii patru ani, el fiind introdus în iunie 2009.
Terenurile de lângă oraşe
Nu există segment mai blocat decât cel al tranzacţiilor cu terenurile din afara oraşelor, pentru că infrastructura este deficitară. Circa 90% dintre cei care au terenuri situate lângă marile oraşe le-au luat în scop speculativ, şi-au asumat riscul încă de la început. Au avut ghinionul să fie ultimii care au achiziţionat, pentru că acum nu mai găsesc alţi cumpărători.
Cele mai multe credite neperformante pe segmentul terenurilor sunt în zonele limitrofe oraşelor. Băncile nu au fost capabile în 2006-2008 să vizualizeze un tablou negativ imobiliar în următorii ani, motiv pentru care multe au dat credite pe proiecte sau idei ale unor speculanţi şi au pierdut zeci de milioane de euro pe terenurile din afara marilor oraşelor.
Piaţa imobiliară ar fi trebuit să fie inundată până acum de ofertele băncilor comerciale care execută creditele neperformante. Ori, acest lucru nu s-a întâmplat. Dragoş Dragoteanu susţine că sunt mai multe motive pentru care băncile nu îşi vând proprietăţile imobilare. În primul rând, ele au încercat să obţină cât mai mulţi bani de la proprietari prin refinanţări şi restructurări ale datoriilor. S-a ajuns şi la a doua refinanţare, unii proprietari au adus garanţii colaterale, alţii au luat credite de la alte bănci pentru a scăpa de executarea silită. Acest fenoment, care a durat cam doi ani, s-a terminat. Apoi, băncile au început să execute silit proprietăţile respective. Toţi bancherii sunt conştienţi că dacă astăzi ar scoate pe piaţă activele imobiliare cu credite neperfomante ar putea recupera cel mult 60% din valoarea creditului dat. Peste 90% din imobilele scoase la licitaţie de bănci, care au deja reducerea de preţ de 25%, nu şi-au găsit cumpărători pentru că, în continuare, valoarea creditului este mai mare decât actuala valoare de piaţă a proprietăţii imobiliare. Băncile nu sunt dispuse să vândă la preţuri mici, aşa că asistăm la un blocaj al vânzărilor din executări silite, în sensul că băncile chiar dacă şi-au recuperat activul, au un apartament gol şi eliberat, pe care ar vrea să îl vândă însă nu au cui să îl vândă la preţul pe care îl cer. Preferă să păstreze activele imobiliare cu speranţa că vor recupera cât mai mult în viitor din creditul acordat.
Ori, în acest moment băncile câştigă suficient de mulţi bani în România, unde percep cele mai mari comisioane din Europa şi nu au motive serioase să spună "vând, indiferent cu cât".
