TerenuriDezvoltarea proiectelor comerciale a fost antrenată de preţul redus al terenurilor

Prima jumătate a anului 2013 a înregistrat foarte puţine tranzacţii pe segmentul de terenuri construibile. Ultimele achiziţii reflectă clar direcţia şi intenţiile investitorilor de a se concentra mai puţin pe dezvoltarea rezidenţială, unde finanţarea bancară nu mai este o opţiune, şi mai mult pe segmentul comercial, fie că este vorba de expansiunea agresivă a retailerilor sau a dezvoltatorilor de clădiri de birouri, precizează Flavius Pop, consultant în cadrul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.

Cele mai căutate terenuri vizează dezvoltarea proiectelor de birouri, fiind urmate îndeaproape de terenurile pentru dezvoltarea spaţiilor de retail. Urmând trendul din anul precedent, o altă categorie de terenuri pentru care a existat un interes mediu a fost cea pentru dezvoltări rezidenţiale. Dezvoltatorii caută terenuri atât pentru imobile de lux, cât şi pentru proiecte care pot fi achiziţionate cu credite "Prima Casă", afirmă Ionuţ Petcu, head of land division în cadrul The Advisers / Knight Frank.

În prezent, interesul investitorilor este îndreptat preponderent către terenurile cu potenţial de dezvoltare imediată. Există interes şi pentru achiziţii speculative (ca plasament), însă doar pentru locaţii foarte bune şi la un preţ mult redus ("chilipiruri"), menţionează Sînziana Oprea, Senior Associate în cadrul departamentului de terenuri al Colliers International.

Tranzacţii cu terenuri de până în 10 milioane de euro

Piaţa de investiţii a trecut prin câteva transformări, eliminând într-o mare proporţie spiritul speculativ. Cu toate acestea, mulţi proprietari nu sunt încă dispuşi să-şi asume pierderile, menţinând un preţ uneori nejustificat, care frânează avântul potenţialilor cumpărători. Din acest motiv, tranzacţiile existente, venite din partea retailerilor / discounterilor şi cei din segmentul de bricolaj, s-au axat pe proprietăţi scoase la licitaţie sau date drept garanţii la credite neperformante, afirmă domnul Pop.

În prima parte a anului 2013 s-au înregistrat tranzacţii cu terenuri reduse ca valoare. Spre deosebire de anul trecut, când s-au efectuat şi tranzacţii de peste 20 de milioane de euro, în 2013 nicio tranzacţie nu a depăşit până acum 10 milioane de euro. Cele mai mari achiziţii au fost realizate de retailerii activi: Kaufland (prin dezvoltatori) şi Dedeman, precizează doamna Oprea.

În paralel, există de asemenea şi o anumită "vânătoare de oportunităţi", respectiv de portofolii aflate în dificultate. Pe acest palier, cel mai activ cumpărător este omul de afaceri Ioanis Papalekas. Acesta a preluat la începutul anului câteva loturi de teren în zona Theodor Pallady din Bucureşti, în Voluntari şi în Şoseaua Nordului, una dintre cele mai scumpe zone rezidenţiale din ţară, adaugă domnul Pop.

Ioannis Papalekas a mai achiziţionat în cursul lunii mai de la Porsche un teren în zona Aviaţiei, situat lângă Pasajul Pipera. Scopul tranzacţiei este dezvoltarea unui proiect de birouri. Spre sfârşitul anului 2012, o altă tranzacţie cu aceeaşi destinaţie finală a vizat achiziţionarea de către dezvoltatorii de la Skanska a unui teren de 1,5 ha situat în zona Calea Floreasca - Barbu Văcărescu, pe Strada Gara Herăstrău. Tranzacţia a fost de circa 14 milioane de euro, estimează domnul Petcu.

Preţurile terenurilor sunt relativ stabile

Atât în Bucureşti, cât şi în ţară, preţurile terenurilor au rămas constante în prima jumătate a anului 2013, continuând trendul anului precedent. "Nu ne aşteptăm la modificări semnificative până la sfârşitul anului", afirmă Ionuţ Petcu.

Deşi fluctuaţiile în prima parte a anului curent nu au fost importante, preţurile au continuat totuşi să scadă uşor. Aceasta în condiţiile în care oferta a crescut şi au apărut în piaţa din ce în ce mai multe oportunităţi, venite atât de la bănci, cât şi din partea proprietarilor presaţi să vândă. "Ne aşteptăm la acelaşi trend şi în a doua parte a anului 2013, întrucât pe partea de cerere, a crescut ponderea investitorilor speculativi, în timp ce utilizatorii finali au încetinit ritmul achiziţiilor", precizează Sînziana Oprea.

Comparativ cu anul 2008, preţurile terenurilor au scăzut, în unele cazuri, cu mai mult de 50%, subliniază Flavius Pop.

Discrepanţe mari între aşteptările proprietarilor şi ale cumpărătorilor

Elementul principal care influenţează încheierea unei tranzacţii îl constituie alinierea aşteptărilor proprietarului cu disponibilitatea financiară a potenţialului cumpărător. Pe o piaţă cu puţine tranzacţii şi, în consecinţă, cu lipsa unor referinţe de preţ, o tranzacţie cu terenuri porneşte de multe ori cu o discrepanţă foarte mare între preţul cerut de proprietar şi oferta clientului interesat.

Alte condiţii sau facilităţi pot reduce această discrepanţă pe parcursul negocierii: asumarea demolării construcţiilor existente (unde este cazul) sau a obţinerii autorizaţiilor de către proprietar, acceptarea unor termene de plată mai flexibile etc.

Pe lângă prevederile din Planul Urbanistic Zonal şi autorizaţia de construire aferente terenului vizat, efectuarea tranzacţiei este condiţionată şi de preţ, concurenţa în zonă, accesul la mijloacele de transport în comun. Suplimentar, în ultima perioadă a prins contur, sugerând o maturitate a pieţei imobiliare, necesitatea identificării unui client (cumpărător sau chiriaş) pentru clădirea care urmează să fie dezvoltată pe respectivul teren. Cumpărătorii speculativi au dispărut aproape în totalitate din piaţă, argumentează domnul Petcu.

Adesea, nici evaluările terenurilor nu sunt foarte exacte, dat fiind numărul redus de tranzacţii cu proprietăţi similare. Situaţiile neclare din punct de vedere juridic (litigii sau sarcini existente) nu sunt în măsură să încurajeze efectuarea unei tranzacţii.

Nu în ultimul rând, piaţa se confruntă cu o lipsă de lichidităţi, în general băncile manifestând reticenţă în finanţarea achiziţiei de terenuri, acestea fiind considerate active care nu generează venit.

În plus, în unele situaţii, gradul scăzut de cunoştinţe în domeniul imobiliar al jucătorilor implicaţi, fie cumpărător, fie vânzător, îngreunează realizarea cu succes a tranzacţiilor, adaugă domnul Pop.

Costul terenului reprezintă o componentă foarte importantă într-un proiect imobiliar

Achiziţia terenului reprezintă în prezent între 15% şi 25% din costurile totale de dezvoltare ale unui proiect, precizează reprezentantul The Advisers / Knight Frank.

Pentru ca investiţia imobiliară să fie eficientă, achiziţia terenului nu ar trebui să depăşească o treime din costurile totale de dezvoltare, apreciază reprezentantul DTZ Echinox.

În prezent, pentru segmentele de birouri şi rezidenţiale din Bucureşti, investiţia în teren reprezintă, în medie, 20-25% din costul total al unei dezvoltări imobiliare. Acest procent poate scădea spre 10-15% în cazul proiectelor de locuinţe ieftine situate în zone periferice şi poate creşte până la 35-40% pentru locaţiile ultra-centrale sau exclusiviste.

În cazul dezvoltărilor majore de retail, care se realizează în număr mare în toată ţara, ponderea terenului în investiţia totală poate varia de la 30% până spre 60% în funcţie de oraşul în discuţie, locaţia şi suprafaţa terenului, care determină în fapt conceptul proiectului, menţionează reprezentantul Colliers International.

Investitorii oportunişti sunt interesaţi de terenurile cu preţuri sub nivelul pieţei

În contextul actual de piaţă, investiţiile în terenuri ca metodă de conservare sau creştere a valorii capitalului, pot fi considerate încă riscante. Piaţa ar mai putea suporta reduceri de preţ în anumite situaţii. "Totuşi, achiziţia unor terenuri ultracentrale, la preţuri atractive, în cazul unor executări silite ar putea fi o alternativă bună de investiţii", consideră consultantul DTZ Echinox.

Au apărut şi vor continua să apară pe piaţă terenuri cu potenţial de dezvoltare la preţuri foarte reduse faţă de nivelul pieţei, întrucât există presiune de lichidare atât din partea anumitor bănci, cât şi a acelor proprietari care nu mai au alte soluţii de a face rost de lichidităţi, susţine asociatul Colliers International.

Există investitori străini care, datorită situaţiei economico-politice din regiune (Cipru, Grecia), aleg să îşi plaseze banii în proiecte cu locaţii, coordonate şi specificaţii bune, ce le conferă un grad mare de siguranţă. Aceştia doresc să investească în proiecte stabile, care, în cazul necesităţii de lichidităţi, să asigure o ieşire favorabilă investitorului, menţionează şeful diviziei de terenuri din cadrul The Advisers / Knight Frank.

România dispune de un stoc consistent de terenuri pentru dezvoltări imobiliare

Oferta de terenuri disponibile pe piaţă este bogată şi variată, iar potenţial de dezvoltare există pe toate segmentele. Cu toate acestea, trebuie identificată nişa neacoperită care poate fi exploatată cel mai eficient în condiţiile actuale de piaţă. "Potenţialul se va extinde şi către zone noi, ce se vor dezvolta şi vor atrage investiţii în urma finalizării anumitor proiecte de infrastructură", estimează Sînziana Oprea, Senior Associate în cadrul departamentului de terenuri al Colliers International.

În prezent, există disponibile terenuri care au coeficienţi foarte buni, situate în zone potrivite pentru dezvoltare (birouri, rezidenţiale, retail). De asemenea, numărul proprietăţilor ce permit redezvoltarea, poate asigura baza de proiecte pentru cel puţin zece ani de acum înainte, apreciază Ionuţ Petcu, şeful diviziei de terenuri din cadrul The Advisers / Knight Frank.

De altfel, Bucureştiul este printre puţinele capitale europene unde se mai găsesc terenuri construibile cu suprafeţe relativ mari şi unde avizele permit dezvoltări mixte, adaugă Flavius Pop, consultant investiţii în cadrul DTZ Echinox.

În Capitală există în continuare zone care nu sunt "exploatate" la maxim în ceea ce priveşte atât dezvoltarea de birouri, cât şi cea de retail sau rezidenţiale. Una dintre aceste zone este Bucureştii Noi, căreia îi lipsesc cu precădere proiectele de birouri şi retail, exemplifică domnul Petcu.