Suprafeţele contractate nu sunt spectaculoase
2009 a fost un an de tatonări, analize de portofolii şi reevaluări pe piaţa bucureşteană a terenurilor. Valentin Croitoru, managing partner în cadrul companiei de cons-ultanţă imobiliară "RealTime", ne-a declarat că tranzacţiile cu terenuri au înregistrat, în 2009, o scădere consistentă faţă de anii precedenţi. S-au tranzacţionat, însă, terenuri pentru dezvoltare imobiliară ale căror preţuri de achiziţie au avut o pondere mai mică de 20% în cos-tul total al investiţiei pentru care au fost achiziţionate.
În afara oraşului, s-au făcut tranzacţii de terenuri pentru construcţii individuale de locuinţe, însă nu într-o proporţie notabilă, ne-a mai spus domnul Croitoru. "Au mai avut loc preluări sau asocieri cu companii proprietare de terenuri mari. Investiţii de amploare în terenuri nu au fost, însă, realizate", a subliniat reprezentantul RealTime.
Numărul tranzacţiilor cu terenuri a fost prea redus pentru a putea genera un preţ de referinţă. În funcţie de locaţie, preţurile terenurilor scoase la vânzare au fost mai mici cu 20% până la 70% în 2009 faţă de 2008.
Valentin Croitoru ne-a menţionat că 2010 a început în forţă pe segmentul achiziţiilor de terenuri. Se tranzacţionează deja terenuri pe care se pot realiza dezvoltări imobiliare fezabile, cu un profil de client final corect studiat. "Cu siguranţă nu vom mai avea tranzacţii cu miile de euro/mp teren în următorii ani", a subliniat domnia sa.
Începe să se contureze o piaţă a închirierii terenurilor
În Capitală şi împrejurimi, se poate spune că piaţa închirierilor de terenuri este în formare. Acest lucru este valabil pentru suprafeţele pretabile pentru dezvoltări imobiliare de tip ""built to suit"". Există dezvoltatori care au clienţi finali pentru spaţiile ce urmează să fie construite (comerciale, industriale, de logistică), iar soluţia închirierii presupune o investiţie iniţială mult mai mică. Domnul Croitoru ne-a precizat: "Proprietarii acceptă soluţia închirierii cu termene şi condiţii clare de exit la momentul în care spaţiul construit este în uz 100%. Închirierea de teren reprezintă un parteneriat profitabil atât pentru dezvoltator, cât şi pentru proprietar".
Asocierea cu investitori, soluţie viabilă pe timp de criză pentru proprietarii de terenuri
Există proprietari de mari parcele de teren care, în aceas-tă perioadă, discută vânzarea sau realizarea de parteneriate în vederea dezvoltării doar a unei faze din întregul proiect gândit în perioada de boom imobiliar. Sunt companii care au achiziţionat foste fabrici pentru reconversia lor în locuinţe, birouri sau centre comerciale.
Ca să-şi poată valorifica profitabil terenurile achiziţionate în anii trecuţi, investitorii trebuie, în primul rând, să realizeze studii reale şi corect executate privind destinaţia şi tipul de produs imobiliar pentru care sunt pretabile. Valentin Croitoru ne-a declarat: "În acest mod, pot avea parteneri solvabili în vederea valorificării maxime a potenţialului de dezvoltare. Şi cei care au plătit mii de euro pe metru pătrat de teren doar cu intenţii speculative trebuie să revină cu picioarele pe pământ şi să adopte această soluţie, singura viabilă pentru această perioadă".
""Preţul zonei"" nu mai există pentru terenuri, din cauza rarelor tranzacţii. Potrivit Real Time, pentru un teren pe care investitorul doreşte să construiască apartamente care să se încadreze în condiţiile programului Prima Casă, preţul de achiziţie nu trebuie să reprezinte mai mult de 20% din costurile totale ale dezvoltării.
Valoarea tranzacţiilor cu terenuri finalizate în anul 2009 a fost cu circa 90% sub cea din 2008, afirmă, într-un raport de piaţă, specialiştii "Colliers International". Preţurile cerute de proprietari pentru terenurile din Capitală au fost, anul trecut, cu 40-60% mai mici decât în 2008. Cei mai activi cumpărători în 2009 au fost retailerii mari.
Specialiştii "Colliers" mai spun că, anul trecut, pe fondul dificultăţilor în obţinerea finanţărilor, dezvoltatorii au fost forţaţi să oprească execuţia lucrărilor şi să scoată la vânzare portofolii mari de terenuri, majoritatea incluzând credite ipotecare. Dezvoltatorii au căutat investitori care să cumpere terenurile prin preluarea împrumuturilor ataşate sau să accepte un acord de asociere în care să aducă un capital propriu pentru dezvoltare.
Spre sfârşitul anului, unele bănci au început lichidarea garanţiilor pentru credite neperformante, în mare parte fiind vorba despre scoaterea la vânzare prin licitaţie a proprietăţilor neatractive. În cazul proprietăţilor bune, băncile au preferat să restructureze împrumuturile în loc să le execute.
