Dan Borbely, Avocat asociat "Ţuca Zbârcea & Asociaţii"
Dezvoltarea unui proiect imobiliar în Romania este una dintre cele mai sigure şi profitabile afaceri pe care un investitor străin o poate face. Cel mai sigur mod de a evita neplăcerile care pot apărea pe parcursul derulării proiectului este apelarea la serviciile unei agenţii imobiliare sau case de avocatură reputabile.
La cumpărarea unui teren situat în extravilan trebuie să ţineţi cont de câteva aspecte care vă ajută să faceţi o achiziţie bună. În primul rând verificaţi autenticitatea actelor de proprietate. Cereţi o copie legalizată a dosarului cadastral pentru terenul pe care doriţi să-l achiziţionaţi. Este foarte important să vedeţi care sunt punctele de contur ale suprafeţei de teren pe care o cumpăraţi. Ulterior pot apărea litigii privitoare la amplasamentul terenului achiziţionat. Punctele de contur din dosarul cadastral sunt cheia rezolvării acestei probleme.
Solicitaţi un răspuns oficial în scris de la Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1990 care funcţionează în cadrul primăriei cu privire la eventualele cereri de retrocedare a terenului. Verificaţi planurile reţelei edilitare şi asiguraţi-vă că terenul nu este subtraversat de conducte care ar putea duce la imposibilitatea construirii unei clădiri.
Avantajul achiziţionării unui teren situat în extravilan este preţul care poate ajunge de până la zece ori mai mic decât al unui teren aflat în intravilan. Este însă de menţionat faptul că majoritatea covârşitoare a terenurilor situate în extravilan au destinaţie agricolă.
Pentru ca un teren agricol situat în extravilan să poată fi utilizat în vederea realizării unor proiecte imobiliare este necesară, printre altele, parcurgerea următoarelor două proceduri:
(i) trecerea în intravilan şi
(ii) scoaterea din circuitul agricol.
Ordinea enumerării nu este aleasă întâmplător: scoaterea din circuitul agricol a terenurilor situate în extravilan este condiţionată de plata unei taxe cuprinsă între de două ori şi patru ori valoarea terenului, adică preţul de cumpărare. Diferenţa de preţ a taxei este calculată în funcţie de calitatea solului. Cu cât acesta este mai sterp cu atât taxa este mai mică. Această taxă nu se aplică însă în cazul schimbării destinaţiei agricole a terenurilor situate în intravilan. Prin urmare, plata acestei taxe poate fi evitată prin trecerea în prealabil a terenului în intravilan, urmată apoi de scoaterea din circuitul agricol.
Având în vedere cele arătate mai sus, uzual şi profitabil din punct de vedere al costurilor este ca prima etapă să constea în trecerea terenului din extravilan în intravilan.
Înainte de trecerea în intravilan trebuie să obţineţi cadastrul şi intabularea terenului. După intabulare, următorul pas este depunerea unei cereri la primărie prin care se cere trecerea terenului din extravilan în intravilanul localităţii.
Pentru un teren mai mare este nevoie de un plan urbanistic zonal ("PUZ"), aprobat de consiliul local, în care să se specifice viitoarea destinaţie a construcţiilor. Prin planul de urbanism zonal se extinde intravilanul localităţii prin cuprinderea terenului respectiv. Planul de urbanism zonal este întocmit fie de primărie dacă este direct interesată şi are şi fondurile necesare, fie de proprietar cu ajutorul unui arhitect. Întocmirea PUZ-ului se face, de regulă, între 4 şi 6 luni, dar poate ajunge şi la 12 luni.
Dacă demersurile legale pentru trecerea terenului în intravilan nu sunt încheiate şi între timp terenul trece în proprietatea altei persoane, cumpărătorul nu va obţine un teren în intravilan, ci tot unul în extravilan.
Trecerea în intravilan a unui teren se face şi prin elaborarea unui plan de urbanism general întocmit de către primăria localităţii respective. Planul de urbanism general (PUG) are rolul de a extinde intravilanul localităţii, dar se întocmeşte la intervale de timp mai mari, respectiv 2, 3 ani.
După finalizarea procedurii de trecere în intravilan a terenului, se poate avansa la etapa următoare - scoaterea terenului din circuitul agricol fără plata taxei aferente întrucât terenul în cauză este agricol, dar situat în intravilan, fiind astfel exceptat de la plata acestei taxe, după cum am arătat mai sus. Nu întotdeauna este posibil ca destinaţia unui teren agricol să poată fi schimbată. Decizia aparţine oficiilor de cadastru agricol în raza cărora se află terenurile. Pentru terenurile având suprafeţe mai mari, decizia aparţine Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale (suprafeţe cuprinse între 1 ha şi 100 ha) sau Guvernului (suprafeţe de peste 100 ha).
