Conform regulilor generale, achiziţionarea unui imobil se face pe baza unui contract având ca obiect transferul direct sau indirect al dreptului de proprietate asupra imobilului. Astfel, toate persoanele fizice sau juridice care intenţionează să achiziţioneze un imobil în România, indiferent de scopul acestei tranzacţii, vor trebui să efectueze o serie de investigaţii minime cu privire la respectivul imobil, atât referitor la valabilitatea titlului de proprietate asupra imobilului, cât şi la regimul juridic aplicabil în acest caz. În urma acestor verificări, care pot rămâne doar în faza preliminară sau pot fi efectuate sub formă de audit juridic detaliat, se constată o serie de aspecte juridice care pot genera, după caz, impedimente în achiziţionarea imobilului, sau dificultăţi care trebuie soluţionate în dezvoltarea unui proiect imobiliar.
Indiferent de forma finală a tranzacţiei, structura unei tranzacţii imobiliare este următoarea:
- Negocierea preliminară;
- Încheierea contractului preliminar;
- Raportul de audit;
- Încheierea contractului de vânzare - cumpărare sau a contractului de vânzare - cumpărare de acţiuni;
- Obligaţiile ulterioare încheierii şi plata diferenţei de preţ (dacă este cazul).
Prima etapă a unei tranzacţii imobiliare este reprezentată de negocierea preliminară referitoare la structura tranzacţiei. În funcţie de intenţia părţilor, tranzacţia poate fi încheiată sub formă de (i) contract de vânzare - cumpărare (aşa numita "tranzacţie de active") care are ca rezultat transferul direct al dreptului de proprietate sau (ii) sub formă de contract de vânzare - cumpărare de acţiuni încheiat cu societatea care deţine imobilul (aşa numita "tranzacţie de acţiuni"), având ca rezultat transferul indirect al dreptului de proprietate.
După ce s-a convenit cu privire la structura tranzacţiei, părţile vor încheia un contract preliminar. Astfel, în cazul unei tranzacţii de active, părţile vor încheia un antecontract de vânzare - cumpărare, şi în cazul unei tranzacţii de acţiuni, părţile vor încheia un memorandum de înţelegere.
Obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare este reprezentat de promisiunea vânzătorului de a vinde şi de promisiunea cumpărătorului de a cumpăra respectivul imobil, iar obiectul unui memorandum de înţelegere este promisiunea de vânzare - cumpărare a acţiunilor societăţii care deţine imobilul.
Chiar dacă părţile au încheiat un memorandum de înţelegere sau un contract de vânzare - cumpărare, cumpărătorul trebuie să ia în considerare următoarele aspecte:
- identificarea exactă şi corectă a imobilului (teren şi/sau construcţie),
- preţul de cumpărare al imobilul sau al acţiunii societăţii, modalitatea de plată a preţului de cumpărare. În cazul în care cumpărătorul achită un avans, există diverse modalităţi de a garanta rambursarea acestuia: (a) plata preţului de cumpărare, sau a unei părţi din acesta printr-un cont de escrow, (b) contractul de ipotecă cu privire la imobilul care face obiectul tranzacţiei, sau cu privire la alt imobil deţinut de vânzător, (c) emiterea unei scrisori de garanţie, (d) un contract de gaj asupra acţiunilor în cazul unui contract de vânzare - cumpărare de acţiuni, etc.;
- durata contractului preliminar (memorandumul de înţelegere sau antecontractul de vânzare - cumpărare) şi durata exclusivităţii, cel puţin egale cu durata necesară pentru finalizarea auditului;
- interdicţia de înstrăinare a imobilului, înregistrată la Cartea Funciară în favoarea cumpărătorului (numai în cazul unei tranzacţii de active). În cazul în care imobilul este grevat în favoarea băncii, interdicţia de înstrăinare nu este posibilă.
- obligaţia vânzătorului de a furniza cumpărătorilor sau consultanţilor acestora toate informaţiile şi documentele necesare cu privire la efectuarea auditului asupra dreptului de proprietate. Ca regulă generală, raportul de audit trebuie finalizat în termenul de valabilitate al contractului preliminar, şi declaraţiile şi garanţiile care rezultă din respectivul raport vor reprezenta condiţiile suspensive pentru contractul de vânzare - cumpărare sau contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni.
- rezilierea contractului preliminar (a antecontractului de vânzare - cumpărare sau a memorandumului de înţelegere) în cazul în care rezultatul auditului nu satisface cerinţele cumpărătorului.
Ca regulă generală, raportul de audit trebuie finalizat în termenul de valabilitate al contractului preliminar, şi declaraţiile şi garanţiile care rezultă din acest raport vor reprezenta condiţiile suspensive pentru contractul de vânzare - cumpărare sau contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni.
Raportul de audit va avea ca obiect regimul juridic al imobilul, în principal valabilitatea titlului de proprietate asupra imobilului, precum şi regimul tehnic în cazul proprietăţii imobiliare constând din teren şi construcţie.
În cazul unei tranzacţii de acţiuni, raportul de audit trebuie să acopere de asemenea toate aspectele corporative. În afara aspectului juridic, fiscal şi financiar cu privire la societatea care deţine imobilul, cumpărătorul trebuie, de asemenea, să cerceteze valabilitatea deciziei acţionarilor sau a acţionarului unic al societăţii, după caz, cu privire la contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni.
Ultima fază a tranzacţiei imobiliare constă în semnarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică sau a contractului de vânzare - cumpărare de acţiuni.
În funcţie de constatările raportului de audit, preţul de cumpărare va fi achitat la data semnării sau în rate. În acest ultim caz, plata diferenţei din preţul de cumpărare va fi garantată prin înregistrare la Cartea Funciară a privilegiului vânzătorului cu privire la diferenţa de preţ (în cazul unei tranzacţii de active) sau printr-un contract de gaj cu privire la acţiuni (în cazul unei tranzacţii de acţiuni).
Aşa cum am menţionat mai sus, constatările raportului de audit vor fi incluse în contractul de vânzare - cumpărare sau în contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni cu titlu de condiţii suspensive.
