Înfruntaţi birocraţia, cheltuiţi timp şi bani
Dispuneţi de banii necesari pentru a vă construi o locuinţă? Aveţi deja proiectul şi nu ştiţi care ar fi următorul pas? Atunci este cazul să vă înarmaţi cu răbdare şi timp, pentru obţinerea actelor necesare începerii lucrărilor. Trebuie să ştiţi de la bun început că, pentru intrarea în posesia unei autorizaţii de construcţie, este necesar să înfruntaţi birocraţia din ţara noastră, care vă va răpi mai mult timp decât vă imaginaţi şi trebuie să fiţi pregătiţi să achitaţi toate taxele care vă vor fi solicitate de anumite instituţii ale statului.
Primul pas către autorizaţia de construcţie - obţinerea Certificatului de Urbanism
Primul document de care aveţi nevoie pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie este Certificatul de Urbanism (CU).
În momentul în care veţi solicita acest act la primăria din zonă, va trebui să depuneţi o cerere tip, planuri cadastrale la scara 1/500 şi 1/2000, în două exemplare, pe care va fi schiţată propunerea şi actul de proprietate al terenului pe suprafaţa căruia urmează să fie construită casa, ne-a precizat inginerul Horia Damian, din cadrul Direcţiei de Urbanism şi Amenajarea Teritoriului - Primăria Sectorului 3 Bucureşti. Domnia sa ne-a mai spus că, pentru obţinerea acestui certificat, va fi nevoie de achitarea unei taxe, a cărei valoare va fi calculată în funcţie de suprafaţa terenului.
La rândul său, arhitectul Liviu Benea ne-a specificat că, în momentul solicitării acestui certificat, va trebui să ştiţi cum va arăta viitoarea dumneavoastră locuinţă, altfel puteţi avea surpriza neplăcută ca, în final, detaliile din autorizaţia de construcţie să nu coincidă cu cele din Certificatul de Urbanism. Potrivit domniei sale, prin certificatul de urbanism primăria poate aproba sau nu planul de situaţie propus, care va viza, printre altele, distanţa de la drum până la casă şi cea dintre viitorul imobil şi vecini, înălţimea maximă, procentul de ocupare a terenului (POT), respectiv coeficientul de utilizare a terenului (CUT). Dacă solicitarea nu corespunde cu normele de urbanism ale zonei, autoritatea locală vă poate cere un plan urbanistic de detaliu (PUD), care face referire la o singură parcelă, sau un plan urbanistic zonal (PUZ), care priveşte şi relaţiile referitoare la loturile vecine, ne-a mai spus arhitectul Liviu Benea.
Certificatul de urbanism are rol informativ şi poate fi eliberat oricărei persoane care îl cere. În acesta sunt specificate actele, acordurile şi avizele necesare obţinerii autorizaţiei de construire.
În funcţie de caz, documentaţia premergătoare obţinerii autorizaţiei poate fi tot mai stufoasă
După obţinerea certificatului de urbanism, puteţi să depuneţi actele pentru autorizaţia de construcţie. Înainte, însă, trebuie să obţineţi toate avizele de la deţinătorii reţelelor de utilităţi solicitate prin certificatul de urbanism.
Principalele documente necesare sunt proiectul pentru autorizaţia de construcţie (PAC), actul de proprietate legalizat la notariat, un certificat fiscal, avizele de la deţinătorii de reţele, circulaţie etc., expertiză.
Arhitectul Benea ne-a menţionat că, de la caz la caz, unele primării pot solicita şi o declaraţie pe proprie răspundere că terenul nu face obiectul vreunui litigiu, un act notarial de accept al vecinilor, acord de mediu, aviz sanitar, aviz de apărare locală, aviz pentru transportul molozului (de la o firma de specialitate), aviz de circulaţie, studii topo şi geotehnice etc. Domnia sa ne-a precizat că, în general, toate actele necesare, începând cu certificatul de urbanism, trebuie procurate cu ajutorul arhitectului care a întocmit proiectul casei.
Trebuie să ştiţi că avizele eliberate în baza unui certificat de urbanism nu mai sunt valabile după expirarea acestuia din urmă, care are valabilitate timp de un an, cu drept de prelungire încă 12 luni.
Ce este PAC-ul?
Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii este elaborat de proiectanţi autorizaţi şi reprezintă un extras din proiectul tehnic întocmit conform prevederilor legale în vigoare, în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism şi conţinutul avizelor şi acordurilor solicitate prin acesta.
Horia Damian ne-a spus că acest proiect se întocmeşte pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC), autorizarea executării lucrărilor de desfiinţare (PAD) şi autorizarea executării organizării lucrărilor (POE). Domnul Benea vă recomandă ca, pe lângă autorizarea PAC, să solicitaţi în certificatul de urbanism şi autorizarea POE. În caz contrar, va trebui să cereţi un nou certificat de urbanism, să obţineţi noi avize şi să plătiţi noi taxe pentru fiecare, în vederea solicitării POE.
Conţinutul-cadru al proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii cuprinde opisul pieselor scrise şi desenate, necesar să fie prezentate spre autorizare.
În situaţii cu totul excepţionale, în funcţie de complexitatea investiţiei supuse autorizării, structurile de specialitate constituite potrivit prezentei legi vor putea cere, prin certificatul de urbanism, şi alte elemente tehnice cu rol de precizare suplimentară, care să fie cuprinse în cadrul PAC/PAD.
Piesele scrise din cadrul PAC trebuie să cuprindă lista şi semnăturile proiectanţilor şi memoriul. Acesta din urmă va cuprinde descrierea lucrărilor care fac obiectul proiectului şi a specialităţilor, date şi indici care caracterizează investiţia proiectată, avizul general al lucrărilor, precum şi alte anexe.
Piesele desenate ale PAC cuprind planurile generale (planul de încadrare în teritoriu, planul de situaţie, planul privind construcţiile subterane) şi planse pe specialităţi (arhitectura, structura, instalaţii, dotări şi instalaţii tehnologice).
Fiecare planşă prezentată în cadrul acestei secţiuni va fi prevăzută, în partea dreaptă de jos, cu un cartuş care va cuprinde numele firmei sau al proiectantului elaborator, numărul de înmatriculare sau numărul autorizaţiei, după caz, titlul proiectului şi al planşei, numărul proiectului şi al planşei, data elaborării, numele, calitatea şi semnătura elaboratorilor şi ale şefului de proiect.
0,5% din valoarea investiţiei - taxa pentru eliberarea autorizaţiei
Autorizaţia de construcţie are, potrivit arhitectului Liviu Benea, aspect juridic, întrucât certifică edificarea unui imobil, aspect tehnic, conţinând date succinte despre clădire şi oferă recomandări în vederea realizării acesteia. Trebuie să ţineţi cont că cel mai important lucru care este meţionat în autorizaţie este anexa care specifică faptul că documentaţia este vizată şi ştampilată spre neschimbare, autorizaţia fiind completă şi valabilă doar împreună cu proiectul, faza PAC. Potrivit sursei citate, legea admite mici modificări, dar care nu schimbă în niciun fel caracteristicile autorizate.
O autorizaţie de construcţie este valabilă cel mult 12 luni, timp în care sunteţi obligaţi să începeţi lucrările. După demararea lor, aveţi la dispoziţie alte 12 luni pentru finalizarea locuinţei la cheie. Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei, în acest caz fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construcţie, ne-a precizat domnul Damian.
În situaţia în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, veţi putea obţine o nouă autorizaţie, fără să fie necesar un nou certificat de urbanism. De asemenea, dacă nu aţi finalizat lucrările în momentul expirării autorizaţiei, pentru restul de lucrări va trebui să obţineţi o nouă autorizaţie de construcţie. Potrivit arhitectului Benea, dacă a fost admisă suspendarea lucrărilor pe un termen limitat, după reluarea acestora, va rămâne valabilă autorizaţia deja existentă, ea prelungindu-se cu o perioadă egală cu cea în care lucrările au fost suspendate.
În cazul justificat în care lucrările de construcţii nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral până la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei, cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia. Autorizaţia poate fi prelungită o singură dată şi pentru o perioadă de maxim un an.
În principiu, o autorizaţie de construcţie poate fi eliberată în 30 de zile, însă, din cauza birocraţiei şi a aglomeraţiei de la birourile abilitate să analizeze actele depuse şi să elibereze un astfel de document, puteţi aştepta şi până la trei luni pentru obţinerea autorizaţiei, ne-a spus domnul Benea.
La eliberarea autorizaţiei de construcţie, va trebui să achitaţi o taxă de 0,5%, 1% sau 3% din valoarea investiţiei, după caz.
În cazul în care vi se va impune ca lucrările să fie evaluate din punct de vedere calitativ de către Inspectoratul de Stat în Construcţii, atunci va trebui să mai achitaţi o taxă de 0,8% - 0,1% la început şi restul eşalonat, până la finalizarea lucrărilor.
După eliberarea autorizaţiei de construcţie, sunteţi obligaţi să înştiinţaţi autoritatea emitentă, precum şi inspectoratul teritorial în construcţii asupra datei la care veţi începe lucrările.
Dacă investiţia a fost finalizată (lucru dovedit doar prin procesul verbal de recepţie a lucrărilor) înseamnă că imobilul poate fi declarat la administraţia financiară, iar autorizaţia face parte din documentele clădirii, împreună cu cartea tehnică a construcţiei.
La recepţia lucrărilor, va fi întocmită o expertiză (un fel de regularizare a taxei de autorizaţie), în urma căreia, dacă se va constata că proiectul a costat mai mult decât se estimase la început, veţi achita o diferenţă. Dacă lucrările au fost continuate după expirarea autorizaţiei, fără obţinerea unei alte autorizaţii de construcţie, autoritaţile percep amenzi de până la 10.000 de lei.
Nu numai execuţia de imobile necesită autorizaţie de construcţie, ci orice lucrări de reparaţii capitale, extindere, modificare, consolidare, instalaţii, restaurare, conservare, lucrări hidrotehnice şi tehnico-edilitare, de împrejmuiri şi amenajări de spaţii verzi ori pieţe, excavări, construcţii cu caracter provizoriu, organizarea de tabere de corturi, căsuţe sau rulote, chioşcuri, tonete, cabine, corpuri şi panouri de afisaj, firme şi reclame etc. presupun obţinerea, în prealabil, a unei astfel de autorizaţii.
