Clădiri durabile şi eficiente din punct de vedere energetic, cu amprente reduse de carbon - o tendinţă a sectorului imobiliar

(Interviu cu Stephen Burke, director de construcţii în cadrul Forte Partners)

Reporter: Cum apreciaţi că a evoluat piaţa imobiliară anul trecut, având în vedere contextul macro-economic şi situatia geo-politică din zonă?

Stephen Burke: Anul trecut a început într-un climat macro instabil, cu inflaţie de două cifre, rate ridicate ale dobânzilor şi preţuri crescute la energie. Până la sfârşitul anului, inflaţia a scăzut la niveluri de o singură cifră şi a continuat să se reducă în primele cinci luni ale anului 2024, ajungând la 5,1% în luna mai. Rata dobânzii cheie a rămas stabilă, cu perspective de scădere până la sfârşitul acestui an.

Desigur, evoluţiile macroeconomice au influenţat piaţa de birouri, nu neapărat pe partea de dezvoltare, deşi livrările de spaţii noi au scăzut la aproximativ 110.000 de metri pătraţi în Bucureşti, dar mai ales pe partea chiriaşilor în primul trimes­tru din 2023, deoarece companiile au fost foarte prudente şi multe dintre ele şi-au pus planurile de dezvoltare în aşteptare pentru o perioadă. Cu toate acestea, în restul anului, cererea a crescut, iar activitatea totală de închiriere din Bucureşti a crescut cu 62%, în 2023 faţă de 2022, ajungând la peste 470.000 mp, şi cu 63% în primul trimestru din 2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, cu tranzacţii de închiriere totalizând peste 93.000 mp.

2023 a fost primul an din 2018 încoace în care, la nivel de piaţă, tranzacţiile de renegociere şi reîn­noire le-au depăşit pe cele de închirieri şi extinderi, iar tendinţa va continua şi în 2024, în contextul livrărilor foarte scăzute.

Reporter: Consideraţi că urmează o criză imobiliară?

Stephen Burke: Comparativ cu anul trecut, evoluţiile macroeconomice s-au îmbunătăţit semnificativ. Chiar dacă în 2024 va exista o lipsă de livrări de noi spaţii de birouri, fapt care are un impact incontestabil în ceea ce priveşte oferta, nu vedem că se apropie o criză imobiliară.

Reporter: Cum au evoluat costurile de construcţie?

Stephen Burke: Costurile de construcţie au fluctuat foarte mult în ultimii doi ani. După o creştere brus­că în urma începerii războiului din Ucraina, un conflict care a afectat puternic lanţurile de aprovizionare, costurile încep să fie guvernate din nou de evoluţia cererii şi ofertei. În ciuda acestor fluctuaţii, planurile noastre de investiţii nu au fost atenuate, deoarece au fost gestionate prin aprovizionarea din timp cu materiale, prin identificarea furnizorilor cheie din lanţul de aprovizionare şi prin colaborarea cu parteneri de încredere.

Reporter: Care este evoluţia cererii în această perioadă pe segmentul pe care activaţi?

Stephen Burke: Există o preferinţă tot mai mare pentru spaţiile de birouri care oferă confort, digitalizare şi siguranţă sanitară. Companiile caută clădiri sustenabile şi eficiente din punct de vedere energetic, care respectă standardele ESG. Am înregistrat o cerere mare pentru proiectul nostru UoCenter 2 din zona Tineretului din Bucureşti. Am inaugurat clădirea în septembrie 2023 şi peste 33.000 de metri pătraţi din totalul de 35.000 mp GLA sunt în prezent închiriaţi, majoritatea de către companii din domeniul IT & Tehnologie cu o prezenţă puternică pe piaţă.

Reporter: Care sunt tendinţele din domeniu?

Stephen Burke: Sectorul imobiliar trece printr-o schimbare notabilă către clădiri durabile şi eficiente din punct de vedere energetic, cu amprente reduse de carbon. Această tendinţă este determinată de creşterea gradului de conştientizare a problemelor de mediu şi de necesitatea companiilor de a se alinia la obiectivele globale de sustenabilitate.

Certificări precum LEED, BREEAM sau WELL au devenit esenţiale pentru a demonstra angajamentul unei clădiri faţă de sustenabilitate şi bunăstare. Aceste certificări oferă un cadru pentru implementarea practicilor de construcţie ecologică şi asigură faptul că proiectele îndeplinesc standarde înalte de performanţă de mediu.

Digitalizarea clădirilor de birouri este o altă tendinţă semnificativă. Clădirile moderne de birouri integrează din ce în ce mai mult soluţii digitale pentru a îmbunătăţi experienţa utilizatorului şi a eficientiza operaţiunile. De exemplu, proiectele din portofoliul nostru - UoCenter 2, Millo Offices şi clădirea Tandem - beneficiază de aplicaţia SpotUs pentru rezervarea locurilor de parcare, rezervarea sălilor de şedinţe şi crearea de coduri QR pentru vizitatori. Aceste instrumente digitale nu numai că îmbunătăţesc confortul pentru ocupanţii clădirii, ci contribuie şi la o gestionare mai eficientă a clădirilor şi la utilizarea judicioasă a resurselor.

Reporter: Ce proiecte aveţi în des­făşurare (cu detalii - locaţie, investiţie, dimensiuni, preţuri etc.)?

Stephen Burke: În prezent, pregătim UoCenter 3 şi încă lucrăm la concept şi documentare.

Reporter: Cu ce cifră de afaceri aţi încheiat anul trecut şi ce esti­mări aveţi pentru anul ? curs?

Stephen Burke: La finalul anului trecut, portofoliul nostru istoric cuprindea o suprafaţă construită totală de 300.000 de metri pătraţi, iar valoarea proiectelor dezvoltate se ridica la 581 de milioane de euro. De-a lungul timpului, am creat 2.287 de locuri de parcare în proiectele pe care le-am dezvoltat, iar suprafaţa închiriată/vândută totală se ridica la 221.500 de metri pătraţi.

Reporter: Cum va descurcaţi cu forţa de muncă?

Stephen Burke: Ca element cheie al modelului nostru de afaceri, colaborăm cu antreprenori generali care gestionează forţa de muncă pe şantier. În cazul UoCenter 2, am lucrat cu Bog"Art, care furnizează forţa de muncă necesară în două direcţii principale, în primul rând prin propria forţă de muncă angajată direct, pe care au păstrat-o şi au instruit-o de-a lungul multor ani şi în al doilea rând prin colaborarea lor pe termen lung cu parteneri care furnizează forţă de muncă, inclusiv managementul muncitorilor calificaţi români din străinătate care sunt dornici să se întoarcă.

Reporter: Ce perspective consideraţi că are sectorul imobiliar din România?

Stephen Burke: Perspectivele pieţei de birouri din Bucureşti sunt modelate de o varietate de factori care prezintă atât oportunităţi, cât şi provocări. O oportunitate semnificativă pentru dezvoltatori apare din lipsa anticipată a livrărilor de noi spaţii de birouri în 2024.

Un accent major în sectorul imobiliar este pus pe sustenabilitate, eficienţă energetică şi conformitate ESG. Dezvoltatorii care prioritizează aceste aspecte în proiectele lor pot atrage mai mulţi chiriaşi şi cumpărători, care pot beneficia de economii de costuri asociate cu proiectele eficiente din punct de vedere energetic.

Proiectele de regenerare urbană câştigă teren, cu scopul de a revitaliza zonele subutilizate şi de a le integra în ţesutul urban mai larg.

Piaţa de birouri se confruntă, de asemenea, cu provocări, în special legate de evoluţiile macroeconomice, cum ar fi inflaţia şi ratele dobânzilor. Deşi inflaţia a scăzut semnificativ în ultimele luni, aceas­ta rămâne ridicată, iar ratele dobânzilor continuă să reprezinte un motiv de îngrijorare. Aceşti factori economici pot afecta costurile îndatorării, randamentul investiţiilor şi stabilitatea generală a pieţei.

Reporter: Mulţumesc!