Clădirile "verzi" şi eficiente - în centrul atenţiei chiriaşilor, proprietarilor şi investitorilor

Sectorul rezidenţial din regiune se confruntă cu situaţii foarte diferite de la o ţară la alta. Accesibilitatea apartamentelor noi poate varia de la preţuri relativ decente în oraşe precum Bucureşti şi Sofia, până la preţuri în zona supraevaluării puternice/a unei bule în Praga şi Bratislava, arată specialiştii. Aceştia subliniază că, deşi o reducere a ratelor dobânzilor ar trebui să stimuleze piaţa într-o direcţie pozitivă pentru cumpărători, totuşi evoluţia pieţei depinde în mare măsură de diverse probleme de reglementare şi blocaje legislative, în special de ritmul lent al procesului de autorizare, astfel încât nu se anticipează schimbări sau îmbunătăţiri semnificative într-un timp scurt.

La nivelul Europei Centrale şi de Est, una dintre temele pozitive ale anului trecut este o îmbunătăţire semnificativă pe piaţa construcţiilor, alimentată de scăderea costurilor de construcţie şi, implicit, o disponibilitate crescută a dezvoltatorilor pentru noi investiţii. De asemenea, raportul subliniază importanţa criteriilor ESG (Environmental, Social, Governance) şi trecerea de la a fi considerate "un aspect bine de bifat" la un standard de piaţă în toate sectoarele din domeniul imobiliar, subliniază consultanţii de la Colliers.

Clădirile "verzi" şi eficiente sunt în centrul atenţiei chiriaşilor, proprietarilor şi investitorilor din toate ţările ECE, aceste calificative devenind mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii şi investitori în rapoartele către acţionari. Discrepanţa dintre clădirile mai vechi şi cele moderne şi eficiente devine tot mai evidentă într-o serie de aspecte, de la nivelul chiriilor până la atractivitatea pentru chiriaşi, de la ratele de ocupare până la valoarea proprietăţii. Prin urmare, experţii Colliers consideră că aceasta reprezintă factorul determinant pentru a stimula modernizarea clădirilor mai vechi, transformându-le în opţiuni viabile.

Ar fi de subliniat faptul că această tendinţă vine într-un moment dificil pe fondul ratelor de dobândă ridicate.

Pe de altă parte, a crescut şi importanţa criteriilor ecologice, când vine vorba de finanţare, pentru că băncile nu evaluează doar valoarea clădirii în sine, ci şi cât de eficientă şi de rezistentă este în viitor, susţin specialiştii din piaţă.

Consultanţii de la Filip & Company arată că, pe piaţa rezidenţială, trendul general nu a mai fost unul ascendent, având în vedere creşterea cotei de TVA de la 5% la 9%, numărul redus de unităţi locative care au fost date în folosinţă şi provocările legate de finanţare: "Numărul scăzut de autorizaţii de construire eliberate în 2023 s-a datorat şi blocajului urbanistic la nivelul Municipiului Bucureşti, care s-a menţinut şi anul trecut, având în vedere că (i) majoritatea PUZ-urilor de sector sunt în prezent anulate sau suspendate, iar (ii) procedura de adoptare a mult-aşteptatului PUG la nivel de Bucureşti este încă în curs - iniţial previzionată pentru finalul anului 2023, procedura este încă în derulare, iniţierea ultimei etape din acest proces (care subliniem că nu include şi procedura ulterioară de avizare şi adoptare) fiind estimată pentru sfârşitul acestui an".

Gabriel Blăniţă, Colliers: "Decembrie 2023 - cea mai bună lună pentru tranzacţii din ultimii şapte ani"

Potrivit lui Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services în cadrul Colliers, anul trecut s-a încheiat cu activitate intensă pe piaţa rezidenţială, luna decembrie stabilind câteva recorduri notabile, cel mai semnificativ fiind înregistrat în Bucureşti.

Astfel, ultima lună a anului trecut a fost cea mai bună lună pentru tranzacţii din ultimii şapte ani.

În a doua jumătate a anului anterior, perspectivele scăderii inflaţiei şi a costurilor de finanţare au reînnoit încrederea cumpărătorilor din sectorul rezidenţial.

"Anticiparea creşterii taxelor şi impozitelor la începutul anului 2024, în special majorarea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%, a determinat mulţi cumpărători să-şi grăbească finalizarea tranzacţiilor către sfârşitul anului trecut", arată sursa citată, adăugând: "Ca rezultat, vânzările lunare din Bucureşti au atins un vârf în ultimii şapte ani în luna decembrie, iar numărul tranzacţiilor a crescut lunar începând cu luna iulie. Pe tot parcursul anului, această tendinţă a contribuit la faptul că vânzările din 2023 au fost cu doar 16% mai scăzute în comparaţie cu recordul din 2022, ceea ce reprezintă un rezultat pozitiv într-un an plin de provocări. La nivel naţional, numărul tranzacţiilor cu apartamente a înregistrat o scădere de 10%, în 2023 faţă de anul precedent, şi aproximativ 13% faţă de anul record din 2021. În ciuda numeroaselor provocări şi schimbări din ultimul an, piaţa rezidenţială a demonstrat rezilienţă, sprijinită de o creştere semnificativă a veniturilor salariale, care a depăşit atât rata inflaţiei, cât şi creşterea preţurilor locuinţelor în această perioadă".

Cu toate acestea, începutul anului 2024 nu este marcat de aceeaşi dinamică pozitivă ca la finalul anului 2023, subliniază reprezentantul Colliers, menţionând că majorarea taxelor şi impozitelor, încetinirea pieţei muncii şi scăderea semnificativă a numărului de autorizaţii de construcţie în 2023 vor determina piaţa rezidenţială să atingă un nou nivel de echilibru în acest an, anticipându-se o prudenţă şi mai mare în primele luni. Preţurile au avut o evoluţie mixtă în 2023, în general cu creşteri sub rata inflaţiei, mai ales în cazul proiectelor noi din zone atractive şi cu o concurenţă redusă. Această tendinţă a contribuit la o uşoară îmbunătăţire a accesibilităţii, însă ratele ridicate ale dobânzilor limitează capacitatea de achiziţie pentru mulţi dintre potenţialii cumpărători. Numărul de locuinţe finalizate a înregistrat o uşoară scădere în cursul anului trecut, o tendinţă preconizată să persiste şi în perioada următoare.

Potrivit lui Alexandru David, Head of Research în cadrul iO Partners, în zona rezidenţială, numărul de tranzacţii, conform ANCPI (dar incluzand pe lângă apartamente şi spaţii comerciale, parcări şi spaţii de depozitare) a scăzut în Bucuresti-Ilfov în 2023 cu 13,2% faţă de 2022, până la 56.164 de unităţi.

Începutul anului marchează o creştere de 9% pentru apartamentele de vânzare, comparativ cu luna ianuarie 2023, însă preţurile medii rămân relativ similare cu cele din decembrie 2023, arată consultanţii Storia.

Preţul solicitat pe metrul pătrat pentru apartamentele noi de vânzare a crescut cu 10% în luna ianuarie 2024 vs. ianuarie 2023, în timp ce preţul apartamentelor vechi a crescut, în medie, cu 8%, conform celor mai recente date de pe Storia, platforma de imobiliare lansată de OLX. Interesul utilizatorilor este mai ridicat pentru proprietăţile de vânzare, aceştia realizând, în ianuarie 2024, cu 59% mai multe contactări faţă de luna similară din 2023 şi cu 66% mai multe faţă de decembrie anul trecut.

"În contextul pieţei imobiliare din ţară, în 2024 observăm o tendinţă interesantă. Deşi cererea pentru apartamentele de vânzare este ridicată, numărul tranzacţiilor raportat la fondul locativ se situează cu 29% sub media Uniunii Europene. Pentru mai multă claritate, fondul locativ se referă la totalitatea unităţilor de locuit disponibile într-o anumită regiune. Totodată, evoluţia preţurilor proprietăţilor din ultimii trei ani rămâne sub media altor ţări din regiune, fiind semnificativ sub ritmul de creştere a veniturilor populaţiei. Aceste aspecte indică atât oportunităţi, cât şi provocări în piaţa imobiliară. În plus, gradul de urbanizare, adică proporţia populaţiei care trăieşte în zone urbane, rămâne încă relativ scăzut în ţara noastră, ceea ce sugerează că există premise pentru o aliniere treptată cu alte state similare din Europa, oferind perspective încurajatoare pe termen lung", a declarat Răzvan Ceapă, Head of Operations Storia & OLX Imobiliare.

Imobiliare.ro: "Principalele oraşe din vestul ţării - tot mai atractive pentru cei interesaţi de o achiziţie"

La începutul acestui an, oraşele principale din vestul ţării devin tot mai atractive pentru cei interesaţi de o achiziţie, iar Timişoara pare să atragă mai mult ca niciodată privirile cumpărătorilor şi pe ale micilor investitori, depăşind prin mai mulţi indicatori inclusiv una dintre cele mai puternice pieţe rezidenţiale din România - Cluj-Napoca, subliniază cei de la Imobiliare.ro.

Oradea câştigă tot mai mult teren, inclusiv în contextul investiţiilor publice semnificative făcute aici în ultimii ani. Oraşul Arad avansează, la rândul său, în special în materie de costuri pentru cumpărători, dar chiar şi în aceste condiţii apartamentele continuă să fie ieftine în raport cu cele disponibile în celelalte oraşe din regiune.

Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro, menţionează: "Există o competiţie nedeclarată între locuitorii oraşelor din Banat şi Ardeal, inclusiv atunci când vorbim despre imobiliare. Paradoxal, dezvoltatorii şi proprietarii timişoreni oftează uitându-se spre Cluj-Napoca. În egală măsură, cumpărătorii clujeni pot doar visa să obţină preţurile din Timişoara. Arădenii au un complex în faţa Timişoarei, iar Oradea doreşte să devină o alternativă mai ieftină şi cu randamente mai bune pentru investitorii care iau în vizor Cluj-Napoca. Deşi toate aceste oraşe au multe în comun din punct de vedere economic, iar nivelul de trai este comparabil, există discrepanţe foarte mari pe piaţa rezidenţială, cea mai evidentă în privinţa preţurilor. În Timişoara, unde se câştigă cel puţin la fel de bine ca în Cluj, apartamentele (cumulat segmentul nou cu cel vechi) sunt cu 43% mai ieftine, astfel încât la preţul mediu solicitat în Cluj-Napoca poţi achiziţiona o locuinţă premium".

Aproape 10.000 de potenţiali cumpărători şi-au căutat, în ianuarie, un apartament în Cluj-Napoca, Timişoara, Oradea şi Arad, conform Imobiliare.ro. Mai mulţi cumpărători gravitează spre oraşul de pe Bega, în timp ce preţurile ating un nou record în Cluj. Apartamentele din Timişoara au atras, la începutul acestui an, cu 18% mai mulţi cumpărători faţă de cele din Cluj-Napoca. Aproximativ 4.600 de potenţiali cumpărători şi-au căutat, în ianuarie, un apartament în Timişoara pe Imobiliare.ro. În acelaşi interval, circa 3.900 de potenţiali cumpărători şi-au orientat căutările către apartamentele din Cluj-Napoca. În medie, proprietarii şi dezvoltatorii din Timişoara scot la vânzare apartamentele cu un preţ de 1.518 euro/mp util, cu doar câţiva euro mai ridicat faţă de media naţională, care se situează în jurul valorii de 1.510 euro/mp util. La începutul anului trecut, cumpărătorii plăteau cu 4% mai puţin.

Locuinţele disponibile pe segmentul nou, deci finalizate după anul 2020, au înregistrat majorări mult mai semnificative ale preţurilor, cu circa 10%, în acelaşi interval de timp. Preţul mediu solicitat, în cazul lor, ajunge la 1.795 euro/mp util, conform sursei citate.

Cumpărătorii care sunt interesaţi, în schimb, de locuinţele din Cluj-Napoca trebuie să se aştepte să plătească mult mai mult pentru a le achiziţiona. Preţul mediu solicitat pentru apartamentele disponibile pe plan local este cel mai ridicat din întreaga ţară, luna ianuarie marcând atingerea unui nou record. Acesta a ajuns la 2.640 euro/mp util, fiind astfel cu 10% peste nivelul înregistrat în perioada similară a lui 2023.

Cu toate că apartamentele situate în blocuri vechi se vând la preţuri mai mici decât cele aflate în clădiri construite după 2020, avansul apărut la nivelul preţurilor a fost, în cazul lor, mult mai consistent, mai precizează consultanţii citaţi, adăugând: "Chiar dacă vedem preţuri mult mai mari în Cluj-Napoca faţă de Timişoara, locuitorii beneficiază şi de unele avantaje, arată specialiştii din piaţă. Circa 4.100 de locuri de muncă noi au fost disponibile pe plan local la începutul lui 2024, conform datelor eJobs. Găsim, astfel, aici cele mai multe noi oportunităţi de angajare, după cele existente în Bucureşti. Judeţul Timiş, în schimb, se poziţionează pe locul al cincilea în top, după Iaşi şi Ilfov.

Pe de altă parte, angajaţii din Timiş sunt mai bine plătiţi faţă de cei din Cluj, câştigul lor mediu net lunar fiind al doilea cel mai mare din ţară, după cel înregistrat în Capitală, arată cel mai nou raport Review & Trends lansat eJobs. Astfel, dacă un salariat din Bucureşti obţine, în medie, lunar 5.000 de lei, un angajat al unei firme cu sediul în Timiş câştigă 4.700 de lei. Salariaţii din Cluj se poziţionează pe locul al treilea, cu un câştig mediu net lunar de 4.500 de lei.

Judeţul Timiş se menţine cu un pas în faţa Clujului şi în privinţa tranzacţiilor care au ca obiect case, terenuri sau apartamente, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). În 2023, au fost vândute 29.530 de imobile pe piaţa locală, judeţul fiind al patrulea la acest capitol din ţară, după Bucureşti, Ilfov şi Braşov. Judeţul Cluj s-a aflat pe poziţia a cincea în clasamentul naţional cu circa 29.330 de imobile vândute".

Chiar dacă piaţa rezidenţială este mai restrânsă în Oradea, cererea se menţine la un nivel bun, iar preţurile cresc accelerat, ajungând să rivalizeze în ultima perioadă cu cele solicitate în Timişoara. Procentual, însă, scumpirile le depăşesc pe cele întâlnite în Cluj-Napoca.

Aproape 1.000 de potenţiali cumpărători şi-au căutat, în ianuarie, un apartament în Oradea pe Imobiliare.ro. Dacă la începutul anului trecut proprietarii şi dezvoltatorii solicitau un preţ mediu la vânzare de 1.322 euro/mp util, în prima lună din 2024 acesta a ajuns deja la 1.500 euro/mp util. Discutăm, astfel, despre o majorare cu aproape 14% în 12 luni, în timp ce în Cluj-Napoca s-au putut observa scumpiri cu circa 10% în acelaşi interval de timp. Avansul este, totodată, unul dintre cele mai semnificative înregistrate în rândul marilor centre regionale analizate de Imobiliare.ro.

Oraşul devine tot mai atractiv în contextul investiţiilor realizate pe plan local de-a lungul ultimilor ani, în mare parte din fonduri europene, arată consultanţii citaţi: "Noi investiţii sunt aşteptate şi în 2024, bugetul previzionat fiind de circa 2,1 miliarde de lei, cu cele mai mari alocări dedicate domeniului infrastructurii, conform informaţiilor prezentate recent de Consiliul Judeţean Bihor. Trenuri metropolitane, achiziţia de autobuze electrice şi dezvoltarea zonei din vecinătatea aeroportului, toate sunt deja pe lista autorităţilor.

Preţuri mai mari plătesc şi cumpărătorii din Arad. Un avans cu aproape 2% a putut fi observat în ianuarie 2024 faţă de ultima lună a anului trecut. Dacă ne raportăm la intervalul similar din 2023, avansul este unul mult mai consistent, cu aproape 8%". Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, preţul mediu solicitat la ora actuală pentru apartamentele din Arad a ajuns la 1.077 euro/mp util. În ciuda scumpirilor, apartamentele se vând cu mult sub media de preţ înregistrată la nivel naţional, de 1.510 euro/mp util.

În materie de tranzacţii, judeţul Arad a ocupat, potrivit datelor ANCPI, abia locul al 13-lea anul trecut cu aproape 14.500 de imobile vândute, în timp de judeţul Bihor s-a clasat pe locul 8 la nivel naţional cu circa 18.300 de imobile vândute.

La evoluţia segmentului rezidenţial s-au implicat mai mulţi dezvoltatori prezenţi şi în alte centre regionale mari ale ţării, precum Cluj-Napoca, Timişoara sau Braşov. Oferta rămâne însă una destul de limitată, motiv pentru care cererea se menţine, de asemenea, la un nivel mult mai jos faţă de cea aferentă oraşului Oradea.

Posibilă tendinţă de reorientare a preferinţelor cumpărătorilor pentru Ilfov, în detrimentul Bucureştiului

Tranzacţiile rezidenţiale din judeţul Ilfov au crescut cu 6% în 2023, comparativ cu anul precedent, arată o analiză a companiei iO Partners.

Dacă în Bucureşti tranzacţiile rezidenţiale au scăzut, anul trecut, de la circa 35.000 la 29.000 de unităţi, în Ilfov acestea au crescut de la 6.400 la aproximativ 6.800 unităţi. Acesta poate fi începutul unei tendinţe de reorientare a preferinţelor cumpărătorilor pentru Ilfov, în detrimentul Bucureştiului.

Mulţi cumpărători aleg în continuare Bucureştiul pentru diversitatea serviciilor şi apropierea de locul de muncă, dar există şi mulţi care optează pentru locuinţe situate în localităţi din judeţul Ilfov. Potrivit analizei iO Partners, principala motivaţie este reprezentată de preţurile locuinţelor, care sunt cu aproximativ 20-25% mai mici faţă de Bucureşti, comparând cartiere din Capitală, amplasate la graniţa cu judeţul Ilfov, de exemplu cartierul Aviaţiei vs. Pipera-Nord sau cartierul Berceni vs. Popeşti-Leordeni.

Dezvoltarea infrastructurii de transport favorizează judeţul Ilfov în raport cu Bucureştiul. Lucrări precum construirea pasajelor peste centura actuală (ex. Domneşti, Olteniţei, Berceni), construirea noii autostrăzi de centură A0 sau extinderea metroului spre comuna Berceni şi oraşul Otopeni scurtează timpul de deplasare între Bucureşti şi Ilfov.

"Populaţia Bucureştiului a scăzut cu aproape 9% între recensămintele din 2011 şi 2021, de la 1,88 milioane locuitori la 1,72 milioane, ceea ce înseamnă o scădere de 166.500 locuitori, în timp ce populaţia judeţului Ilfov a crescut în acelaşi interval cu 37%, de la 389.000 la 543.000 de locuitori, respective cu 154.000 de locuitori, aproape compensând scăderea din Bucureşti. Dacă raportăm numărul de locuinţe tranzacţionate la mia de locuitori, în Bucureşti acest indicator a scăzut de la 33,5 tranzacţii la mia de locuitori, în 2022, la 28,3, în 2023. În schimb, în Ilfov acelaşi indicator a crescut de la 13,2 la mie, în 2022, la 13,8 la mie, în 2023", arată Andreea Hamza, Senior Director Living iO Partners.

Bucureştiul prezintă un stoc mare de clădiri vechi, a căror renovare, consolidare sau înlocuire este anevoioasă, pe de o parte din cauza costurilor ridicate, iar pe de altă parte din cauza procesului greoi de autorizare a lucrărilor. Numărul locuinţelor nou livrate în Bucureşti a cunoscut o scădere semnificativă în ultimii ani, de la peste 12.000 de locuinţe în 2021, la aproximativ 10.000 în 2022 şi 8.000 în 2023. Pe de altă parte, în Ilfov, livrările de locuinţe au cunoscut un vârf de aproape 8.000 de locuinţe atât în 2022, cât şi în 2023, subliniază cei de la iO Partners.

Aceştia spun că judeţul Ilfov are un potenţial enorm de dezvoltare, chiar şi numai în perspectiva finalizării autostrăzii de centură A0: "Această investiţie majoră va creşte atractivitatea pentru dezvoltarea imobiliară a terenurilor situate între noua arteră şi vechea şosea de centură, o zonă cu o suprafaţă de aproximativ 350 kmp, cu aproximativ 50% mai mare decât a Bucureştiului. În această zonă, preponderent neconstruită, s-ar putea dezvolta ansambluri rezidenţiale, parcuri de retail, parcuri industriale şi centre de divertisment".