Construcţia locuinţei - pas cu pas

Construirea unei locuinţe reprezintă de fiecare dată o provocare pentru beneficiari, care, încă înainte să înceapă lucrările propriu-zise, trebuie să facă mai mulţi paşi, pentru alegerea terenului, obţinerea avizelor, întocmirea documentaţiei, achiziţia materialelor de construcţie etc.

Specialiştii din piaţă subliniază că, în acelaşi mod în care fundaţia este cea mai importantă parte a unei case, terenul reprezintă "fundaţia" proiectului de casă.

"Deşi pare doar un pas intermediar, fiecare teren are provocările sale şi alegerea lui implică anumite consecinţe pentru că dă tonul întregului proiect. O alegere bine informată te va scuti de frustrări şi de cheltuieli viitoare", susţin specialiştii de la şcoaladeconstrucţii.ro.

Primul pas care trebuie făcut pentru alegerea terenului este localizarea acestuia. Este important ca noua casă să se afle într-o zonă rezidenţială, respectiv terenul să fie situat în intravilanul localităţii, nu în extravilan. Sursele citate avertizează: "Atenţie mare la terenurile ofertate, pentru că pot fi încadrate în circuitul agricol, iar trecerea lor în intravilan poate fi un proces anevoios, costisitor şi frustrant!"

De asemenea, un teren lângă fabrici, platforme industriale sau puncte de producţie ce poluează şi creează zgomot afectează calitatea vieţii în interiorul casei şi nu numai.

Infrastructura, utilităţile şi solul terenului

Unul dintre primele aspecte de care o persoană trebuie să ţină cont când îşi construieşte o locuinţă este reprezentat de căile de acces. O zonă slab conectată poate afecta indirect viaţa socială. De aceea, este necesar ca terenul să aibă acces auto şi pietonal, ca să fie conectat cu zonele din oraş de care beneficiarul este interesat.

Infrastructura nu înseamnă doar străzi, ci şi utilităţi. De aceea, proprietarul trebuie să se asigure că va dispune de conectare la sistemul public de alimentare cu apă, la canalizare, gaze şi electricitate. Trebuie menţionat că beneficiarul va fi nevoit să suporte costurile de branşare până la poarta noii sale case.

Specialiştii citaţi arată că există şi soluţii alternative: "În funcţie de terenul ales, poţi alege alimentarea cu apă printr-un puţ forat în curtea casei tale sau înlocuirea canalizării cu o fosă septică. Sau îţi poţi echipa noua casă cu un sistem de panouri solare pentru încălzirea apei, pompe de căldură sau centrale cu peleţi pentru încălzire. Dar şi acestea presupun costuri pe care trebuie să le iei în calcul, în funcţie de terenurile aflate pe lista finală".

Este bine de ştiut că primăria nu va acorda aprobările de construcţie pentru terenuri cu deschidere la stradă mai mici de 12 metri sau cu suprafeţe de sub 100 de metri pătraţi. Pentru aceste situaţii, trebuie consultate reglementările din Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi solicitat un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD).

Noua casă trebuie privită ca un ansamblu ce include clădirea, trotuarul, zona de acces pietonal, spaţiul de parcare, spaţiul de recreere şi grădina. Pentru ca în final acestea să poată aduce bucurie proprietarului, trebuie avut în vedere un teren cu o formă regulată, care să permită construirea proporţională şi corectă şi să rămână şi spaţiu pentru curte. Este de reţinut că s-ar putea ca în unele cazuri terenul să dicteze forma casei.

Pentru că o casă cu o suprafaţă utilă de 100 mp poate ocupa, de fapt, până la 130 mp, în funcţie de grosimea zidurilor, pentru stabilirea dimensiunii terenului este foarte importantă consultarea cu un arhitect.

La fel de importantă este şi orientarea terenului, pentru care trebuie luate în calcul aşezarea faţă de punctele cardinale şi direcţiile de unde bat cel mai des vânturile.

Înainte de orice achiziţie, este necesar să se verifice gradul de inundabilitate şi calitatea solului. Terenul nu trebuie să fie situat în albia unui rău sau în apropierea unei ape în care sunt deversate reziduuri.

Consistenţa terenului este o provocare importantă pentru viitoarea casă. De multe ori, un teren care nu pare să aibă probleme la suprafaţă, poate aduce mari bătăi de cap din cauza solului.

De aceea, este indicată apelarea la un studiu geotehnic elaborat de către un inginer geotehnician.

Acest detaliu este foarte important pentru determinarea tipului de fundaţie

Informaţiile despre structura terenului vor fi folosite mai apoi de arhitectul, inginerul structurist şi inginerul constructor care se vor ocupa de planificarea şi construirea casei. Nu în ultimul rând, studiul respectiv este necesar pentru obţinerea autorizaţiei de construire.

Înainte de cumpărarea terenului, proprietarul poate consulta Planul Urbanistic General şi Planul Urbanistic Zonal. Acestea conţin câteva reglementări care se aplică fiecărei zone în parte.

Construcţiile vecine

O provocare a vecinătăţii este alinierea pereţilor exteriori. În situaţii ideale, construcţiile ar trebui să aibă o distanţă de minimum jumătate din înălţimea celei mai înalte clădiri, potrivit specialiştilor de la şcoaladeconstrucţii.ro, care menţionează: "Dacă peretele orb al clădirii alăturate - cunoscut drept calcan - începe la limita terenului pe care se află, atunci şi clădirea ta va trebui să se alinieze peretelui. Retragerile pe care trebuie să le respecţi faţă de vecinătăţi le vei afla din certificatul de urbanism solicitat pentru construcţia ta.

Proiectul are trei elemente principale: proiectul arhitectural, proiectul de rezistenţă şi proiectul de instalaţii

Înainte de a vorbi cu un arhitect, este nevoie de pregătirea caietului de sarcini, care să conţină ce anume doreşte proprietarul şi ce buget are. După ce vede terenul, arhitectul consiliază beneficiarul în legătură cu tipul de casă de care are nevoie, ţinând cont şi de bugetul său.

Specialiştii ne mai învaţă: "În acest moment vei depune cererea pentru eliberarea Certificatului de Urbanism specific cerinţei tale şi vei începe obţinerea de avize şi autorizaţii pentru proiectul tău. Mai departe, vei alege un proiect creat de arhitectul tău, care odată aprobat îţi permite să treci la primii paşi din construcţia casei tale".

Orice proiect de casă trebuie să cuprindă trei elemente principale: proiectul arhitectural, proiectul de rezistenţă şi proiectul de instalaţii. Dacă pentru proiectul arhitectural este responsabil arhitectul, de proiectul de rezistenţă se ocupă inginerul structurist, iar de cel de instalaţii - inginerul de instalaţii.

În alegerea arhitectului trebuie să primeze profesionalismul, competenţa tehnică şi viziunea artistică.

Când proiectează o casă, arhitectul ia în considerare toate aspectele - orientarea în teren, circulaţia oamenilor în acel spaţiu, eficienţa energetică şi sustenabilitatea, mobilarea, costul şi multe alte detalii.

Tot arhitectul poate ajuta şi la planurile, diagramele, analizele, studiile şi rapoartele necesare pentru încadrarea proiectului în Planul Urbanistic Zonal.

Contractul cu echipa de constructori trebuie verificat de avocat şi arhitect

Pentru demararea construcţiei unei case, poate fi semnat un contract cu o firmă de construcţii sau cu un constructor individual. Acest contract trebuie verificat atât de către avocat, cât şi de către arhitect. Specialiştii subliniază: "Trebuie să fii sigur că acest contract va specifica foarte clar modul decontării lucrărilor. De exemplu, este bine să condiţionezi orice plată de o inspecţie amănunţită a lucrării efectuată de către dirigintele de şantier şi de semnarea proceselor verbale de faze determinate de către proiectant. Un constructor de calitate, cu intenţii bune, nu are de ce să se opună unei astfel de clauze. În baza unui contract de consultanţă, dirigintele de şantier este persoana care îţi reprezintă interesele în relaţiile cu toţi factorii implicaţi în proiect (antreprenor, proiectant, furnizori etc.). Acesta se asigură de execuţia corectă a lucrărilor, având expertiza şi autorizarea necesare pentru a urmări derularea lucrărilor şi a se asigura de implementarea corectă a proiectului".

Certificatul de Urbanism şi Autorizaţia de Construcţie

Din păcate, nu putem ridica o casă fără să ne lovim de birocraţie. De aceea, beneficiarul trebuie să fie foarte organizat şi să ştie ce doreşte. De exemplu, dacă merge la primărie după un document, să se intereseze dacă mai poate ridica şi alt act de la ghişeul alăturat. Cel mai important este să obţină toate documentele la timp, potrivit specialiştilor.

Tema de proiectare conţine toate elementele importante ale proiectului: suprafeţe, funcţiuni, utilităţi. Aceasta va fi întocmită după discuţiile cu arhitectul, în care vor fi lămurite toate aspectele ce ţin de estetică şi de funcţionalitatea proiectului, dar şi de problemele specifice terenului şi construcţiilor vecine. De asemenea, trebuie adusă în discuţie şi racordarea la utilităţi, în această fază. Tema de proiect va ajunge la inginerul proiectant, care va realiza proiectul tehnic în baza acesteia, conform surselor citate.

Primul document emis de autoritatea locală este certificatul de urbanism. Acesta reglementează elementele ce caracterizează regimul juridic, economic şi tehnic al unui imobil, elemente stabilite prin evidenţele şi documentaţiile de urbanism aprobate. Respectarea prevederilor specificate în Planul de Urbanism General (PUG) este obligatorie. Certificatul de Urbanism arată exact ce se poate construi pe terenul achiziţionat. Acesta conţine, în general, următoarele informaţii: regimul de înălţime al construcţiei, poziţia viitoarei construcţii - aliniamente faţă de stradă, vecini etc., cota de înălţime la cornişă, valoarea maximă pentru Procentul de Ocupare a Terenului - acesta este calculat ca raport între aria construită şi aria lotului de teren (uzual, Procentul de Ocupare a Terenului este de până la 40% pentru zonele de locuit), valoarea maximă a Coeficientului de Utilizare a Terenului sau CUT - calculată ca raport între aria construită desfăşurată şi aria lotului de teren, tipurile de avize necesare pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie.

Pentru obţinerea Certificatului de Urbanism, este nevoie de depunerea următoarelor documente, la biroul de Urbanism din cadrul primăriei: cerere tip pentru emitere Certificat de Urbanism; planuri topografice sau cadastrale - scară 1:500/1:2000 sau 1:10000, vizate de oficiul cadastral al judeţului sau municipiului pe raza căruia se execută casă, cu indicarea imobilului pe teren; document de plată a taxei pentru eliberarea Certificatului de Urbanism.

În vederea demarării lucrărilor propriu-zise, este obligatorie obţinerea autorizaţiei de construire, iar pentru aceasta sunt necesare avizele din Certificatul de Urbanism. Dosarul pentru eliberarea acestora trebuie să conţină următoarele documente: certificatul de Urbanism, schiţa de amplasament a terenului la scară 1:500, schiţa de amplasament a terenului la scară 1:2000, schiţa de amplasament cu poziţia casei pe teren, cererea tip.

Certificatul de Urbanism are nevoie, după caz, şi de avize de la:

- Oficiul de Cadastru - dacă este în zona agricolă, studiu pedologic şi Certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol;

- Poliţie - dacă terenul se află într-o zona specială;

- Autoritatea Română de Aviaţie - dacă terenul se află în proximitatea unui aeroport;

- MApN sau SRI - dacă terenul se află în proximitatea unui obiectiv militar;

- De la Ministerul Culturii şi Cultelor - dacă terenul se află pe un sit arheologic sau într-o zona de interes arheologic.

Pe lângă aceste avize speciale, s-ar putea să fie nevoie şi de avize de la operatorul de apă-canal, de la operatorul de electricitate, gaze naturale, salubritate, sau administraţia drumurilor şi podurilor.

Avizul Ministerului Apelor şi Protecţiei Mediului este eliberat ultimul, deoarece pentru obţinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize.

Specialiştii de la şcoaladeconstrucţii.ro subliniază: "În funcţie de ce îţi doreşti să construieşti, primăria îţi poate solicita şi întocmirea altor documentaţii, precum: PUD - Plan Urbanistic de Detaliu, care trebuie să respecte prevederile documentaţiilor de urbanism anterioare; PUZ - Plan de Urbanism Zonal; PUG - Plan de Urbanism General".

Aşadar, dosarul pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie va cuprinde

- Certificatul de urbanism;

- Dovada - în copie legalizată - a titlului asupra imobilului, terenului şi/sau construcţiei, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel;

- Documentaţia tehnică, după caz: a) DTAC - documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire; b) DTAD - documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrările de desfiinţare; c) DTOE - documentaţia tehnică pentru autorizarea executării organizării lucrărilor;

- Avizele şi acordurile stabilite prin Certificatul de Urbanism;

- Actul administrativ al autorităţii competenţe pentru protecţia mediului;

- Dovada privind achitarea taxelor legale.

Sursele citate au şi menţiuni importante cu privire la documentaţia autorizaţiei de construcţie: "Trebuie să ştii că vei avea nevoie de următoarele documente scrise: lista şi semnăturile proiectanţilor; memoriu - date generale, memorii tehnice pe specialităţi, date şi indici care caracterizează investiţia, devizul general al lucrărilor, studiul geotehnic, referatele de verificare a documentaţiei tehnice; planuri generale de încadrare de teritoriu; plan de situaţie privind amplasarea construcţiei pe teren; planuri de specialităţi (arhitectură: planurile arhitecturale ale tuturor nivelurilor, planurile acoperişurilor, secţiuni caracteristice, toate faţadele; structura: plan şi detalii fundaţii; instalaţii: schemele instalaţiilor - parametri principali şi scheme funcţionale)".

Taxa de eliberare a autorizaţiei de construcţie reprezintă 0,5% din valoarea construcţiei, stabilită pe baza declaraţiei, dar şi în funcţie de suprafaţa desfăşurată a imobilului.

Proiectul tehnic trebuie elaborat în condiţiile legii şi conţine soluţiile tehnice şi economice de realizare a casei, pe baza acestuia fiind executate lucrările de construcţii autorizate. Proiectul Tehnic este structurat pe specialităţi, respectiv: rezistenţă, arhitectură şi instalaţii.

Alte acte necesare

După obţinerea autorizaţiei de construcţie, va fi nevoie de autorizarea organizării de şantier. Conform Legii 50/1991, orice construcţie pe un teren, chiar şi provizorie - dacă include barăci, depozite de materiale, dormitoare muncitori - este executată doar cu avizul Administraţiei Locale. Pentru obţinerea acestui aviz, trebuie întocmit un dosar care să cuprindă documentaţia pentru autorizarea executării organizării lucrărilor; planurile de amplasare în zonă; cerere tip.

Dosarul trebuie predat la primăria locală, autorizarea fiind trimisă în cel mult 30 de zile.

Branşamentele la reţele trebuie să fie proiectate şi executate de firme autorizate, de regiile sau societăţile responsabile. Firma care execută lucrările trebuie să întocmească o documentaţie şi un deviz. Această documentaţie, care cuprinde atât proiectarea, cât şi obţinerea autorizaţiilor speciale şi execuţia, va fi trimisă regiei responsabile. Costurile sunt comunicate de către regie.

Reţelele la care trebuie conectată locuinţa sunt:

- Reţeaua de energie electrică (racordarea la reţeaua de energie electrică este prima şi cea mai importantă operaţiune. Într-o primă faza, este necesar un aviz de amplasament pentru a obţine autorizaţia de construcţie);

- Reţeaua de apă potabilă (racordul la reţeaua locală de apă potabilă se face printr-un cămin. Recomandat este ca în acest cămin să fie amplasat şi contorul de apă - avizat de regia responsabilă - pentru o mai uşoară citire);

- Reţeaua de gaz (racordul la reţeaua locală de gaz se face printr-un cămin de gaze cu regulator. Contorul este recomandat să fie amplasat la limita proprietăţii sau pe peretele casei, pentru o mai uşoară citire. De asemenea, pentru estetică lucrării, circuitul exterior al casei poate fi executat prin pământ);

- Reţeaua de canalizare (o alternativă viabilă pentru canalizare o reprezintă fosa septică. Aceasta trebuie să fie executată de o firmă autorizată de Ministerul Mediului).

Cartea tehnică a construcţiei va fi întocmită de beneficiar, împreună cu proiectantul. Ea reprezintă întreg ansamblul de documentaţii tehnice care se referă la proiectare, execuţie şi recepţie. De asemenea, în cartea tehnică va fi înregistrată şi comportamentul clădirii în timp.

Fişa de date sintetice conţine numele proiectantului, verificatorilor atestaţi pentru proiect, numele executantului - inclusiv al şefului de şantier şi al dirigintelui -, numele experţilor tehnici, numele celor din comisiile de recepţie, precum şi datele de începere a lucrărilor şi aprobării recepţiilor.

La demararea lucrărilor, va fi nevoie, pe lângă autorizaţia de construcţie, de pocesul verbal de predare sau primire a clădirii; procesele verbale de recepţie pe categorii de lucrări; certificatele de calitate pentru conformitatea calităţii lucrărilor şi materialelor folosite; condica de betoane unde se înregistrează turnările, furnizorul şi rezultatele încercărilor la 28 de zile a probelor etalon pentru verificarea rezistenţei; buletinele de analiză şi încercări pentru materialele puse în operă; declaraţiile de conformitate pentru produsele folosite în şantier, expertizele tehnice; caietele de ataşament, măsurătorile.

Documentaţia privind recepţia se referă la documentaţia privind exploatarea, repararea, întreţinerea şi urmărirea comportării în timp a clădirii. Se vor ataşa toate documentele referitoare la modificările faţă de proiectul iniţial, atât în planul casei, cât şi în dotări suplimentare. Pentru obiectivele de construcţii de locuit până la două niveluri, Cartea Tehnică a construcţiei se rezumă la autorizaţia de construire, procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi procesul verbal de recepţie final.

Cartea tehnică se definitivează înainte de recepţia finală şi se păstrează pe toată durata de existenţă a clădirii, până la demolarea sa. În cazul în care imobilul îşi schimbă proprietarul, cartea tehnică trebuie predată noului proprietar, care va avea obligaţia păstrării şi completării acesteia. Ca excepţie de la lege, acest document nu se întocmeşte în cazul locuinţelor cu parter sau parter plus etaj construite în mediul rural sau în satele aparţinând oraşelor.

Cadastrul şi întabularea - obligatorii

Cadastrul şi întabularea sunt obligatorii, atât pentru teren, cât şi pentru casă.

Cadastrul este operaţiunea de înscriere în Registrul de Carte Funciară şi este obligatoriu la orice act de înstrăinare a unui bun imobiliar, fie că este casă, apartament sau teren şi indiferent dacă este vorba de o vânzare, cumpărare, donaţie, succesiune, partaj sau precontract de vânzare-cumpărare, spun sursele citate.

Întabularea înseamnă înscrierea la Registrul de Carte Funciară şi obţinerea titlului de proprietar. Atât terenul, cât şi casa, trebuie înscrise în Registrul de Carte Funciară, prin procesul de întabulare. În cazul în care terenul a fost întabulat deja, trebuie depusă doar documentaţia pentru a obţine titlul de proprietar al casei construite.

Depozitarea materialelor de construcţie pe propriul teren este de evitat

Un pas foarte important în construcţia casei este alegerea materialelor, arhitectul şi structuristul fiind principalii oameni care ajută la alegerea celor mai potrivite materiale de construcţie.

Este foarte important ca beneficiarul să se intereseze în mai multe locuri despre serviciile şi preţurile pe care le poate obţine. Un prim criteriu de alegere este cel al proximităţii, deoarece cu cât depozitul se află mai aproape de şantier, cu atât costurile de transport pot fi mai mici.

Este important să existe referinţe pozitive despre depozitul sau magazinul de la care sunt achiziţionate materialele sau să existe o recomandare de la cineva care deja şi-a păstrat materialele printr-un sistem de custodie, în cazul în care se optează pentru această modalitate.

Specialiştii din piaţă spun că trebuie semnat un contract de custodie pentru materialele care vor fi cumpărate (se plătesc materialele cu banii jos, iar compania le depozitează până în momentul în care este nevoie de ele). În orice caz, depozitarea materialelor de construcţie pe propriul teren este de evitat. Dacă, totuşi, se apelează la această metodă, în cazul în care perioada dintre cumpărare şi folosire va fi lungă, iar vremea nefavorabilă, există riscul ca materialele să-şi piardă proprietăţile şi chiar garanţia, dacă nu sunt păstrate corespunzător (fierul poate rugini, lemnul poate mucegăi etc).