DACĂ SE MENŢINE EXPONENŢIAL RITMUL DE CREŞTERE ACTUALSorin Lăcustă: "Este foarte posibil să asistăm la o nouă bulă imobiliară"

Anca Barbarosie: "Nu vom asista la o bulă imobiliară în următorii doi-trei ani, toţi jucătorii pieţei fiind precauţi, iar băncile - mult mai atente la cine acordă împrumuturi şi la ce primesc garanţie"

Specialiştii imobiliari din ţara noastră au opinii diferite despre cum va evolua piaţa de profil de la noi. Dacă se menţine exponenţial ritmul de creştere actual, atunci este foarte posibil să asistăm la o nouă bulă imobiliară, consideră Sorin Lăcustă, Senior Broker la departamentul Rezidenţial - Romtor Real Estate. În acelaşi timp, Anca Mihaela Barbarosie, Managing Partner în cadrul Romtor Technics, consideră că nu vom asista la o bulă imobiliară în următorii doi-trei ani, toţi jucătorii pieţei fiind precauţi, iar băncile - mult mai atente la cine acordă împrumuturi şi ce primesc garanţie.

Segmentul rezidenţial din ţara noastră a înregistrat o creştere a preţurilor, datorată numărului relativ mic de construcţii noi, relaxării creditării şi mai ales creşterii economice, potrivit lui Sorin Lăcustă. Specialistul ne-a declarat: "Acest fapt a generat un val de încredere în piaţă. Facilităţile fiscale şi îmbunătăţirea legislaţiei a contribuit într-o măsură mai mică, dar au ajutat. Numărul relativ mic de terenuri şi preţul ridicat al acestora a menţinut cât de cât constantă evoluţia pieţei, care, pentru moment, nu înregistrează dezechilibre vizibile.

Asistăm la dezvoltări mari în zonele mărginaşe Bucureştiului, unde preţul terenului este mult mai accesibil, facilitând dezvoltatorilor încadrarea proprietarilor în cadrul programului Prima Casă.

Majoritatea proiectelor rezidenţiale se află în zone mărginaşe Bucureştiului şi în multe cazuri în exteriorul acestuia, conform domnului Sorin Lăcustă.

Pe segmentul rezidenţial, piaţa îşi va continua trendul ascendent, unde proiectele mici vor avea mare căutare, iar cele mari vor păstra constant ritmul vânzărilor, consideră domnia sa.

Preţul construcţiilor depinde de valoarea terenului şi de costul de producţie, care include preţul materialelor şi costul cu forţa de muncă, ne-a mai spus Sorin Lăcustă, precizând: "Din informaţiile publice, ne putem da seama că salariile cresc (real sau nu), acest trend urmând să ducă la o creştere a preţurilor din construcţii. Totodată, este firească o creştere a preţurilor şi ca urmare a relaxării condiţiilor de creditare".

Domnia sa a adăugat că preţurile oscilează între 700 şi 2000 de euro pe metrul pătrat construit, în funcţie de zonă. În anumite situaţii (locaţii deosebite), preţul poate depăşi chiar 2000 euro/mp construit.

Pe partea de rezidenţial, asistăm din nou la decalaje între cerere şi ofertă, având solicitări însemnate pentru terenuri, unde oferta este foarte mică, conform domnului Lăcustă.

Valoarea medie a unei investiţii realizate pe segmentul nostru rezidenţial este de 1-5 milioane euro, conchide domnia sa.

Vlad Şorici: "Piaţa spaţiilor industriale a beneficiat de o creştere rapidă de spaţii de depozitare de clasă superioară"

Piaţa spaţiilor industriale din ţara noastră a beneficiat de o creştere rapidă de spaţii de depozitare de clasă superioară, în ultimul an, ne-a spus Vlad Şorici, Senior Broker în cadrul departamentului Industrial la Romtor Real Estate. Domnia sa ne-a precizat: "Începând cu introducerea restricţiilor PSI, majoritatea chiriaşilor din toate domeniile de activitate care îşi desfăşurau activitatea în depozite construite înainte de 1990 s-au relocat în spaţii noi de clasă A".

În opinia lui Costel Alecu, Managing Partner la Romtor Real Estate, în comparaţie cu anul 2015 lucrurile s-au inversat, datorită scăderilor şi tăierilor de taxe, precum şi creşterilor salariale, ceea ce a dus către creşterea consumului. Pe fondul creşterii consumului a crescut şi cererea de spaţii industriale, care a condus la un deficit de spaţii disponibile, subliniază domnul Alecu.

Zona cea mai dezvoltată sau în continuă dezvoltare este vestul Bucureştiului, unde compania CTP a achiziţionat şi construit depozite, la km 13 şi km 23. În Bragadiru, compania NGB dezvoltă anul acesta 11.000 mp, iar în Popeşti-Leordeni, Helios construieşte 20.000 mp cu predare la sfârşitul anului, ne-a spus Vlad Şorici. În ultimul an, preţul a ţinut cont de calitatea depozitelor şi a investiţiilor, în cele mai multe cazuri acesta crescând cu un euro/mp, conform domnului Şorici.

Preţurile de vânzare încep cu 150 euro/mp pentru construcţiile vechi, unde trebuie făcute invesţii majore (introducere utilităţi, hidroizolaţii, aducerea la standardele actuale de confort şi utilitate).

Preţurile pentru construcţiile noi sunt între 300 şi 500 de euro/mp, în funcţie de gradul de dotare al construcţiei respective (sprinklere, trape de fum, senzori incendii, bazine tampon pentru rezervă de incendiu, rampe încărcare-descărcare), ne-a spus Costel Alecu.

Pe segmentul industrial, cererea s-a triplat faţă de anul 2015, în comparaţie cu oferta, subliniază Vlad Şorici.

Gradul de neocupare pentru spaţiile industriale neconvenţionale se situează la sub 10%, evidenţiază Costel Alecu, menţionând că, pentru parcurile logistice, dezvoltatorii sunt interesaţi de aspectul speculativ, iar aici gradul de ocupare atinge 97%: "Sperăm că, datorită caracterului speculativ al dezvoltărilor, până la finalul anului 2017 să se echilibreze proporţia, adică să crească gradul de neocupare".

Cererea de spaţii mici (500-1500 mp) este concentrată în zona periferică a Capitalei cu acces foarte bun, în aceste zone oferta disponibilă fiind aproape inexistentă.

Preţurile de închiriere sunt cuprinse între 3,95 şi 5,5 euro/mp, conform specialiştilor.

Anca Barbarosie: "Dacă până acum doi ani prizele electrice pentru alimentarea maşinilor reprezentau ceva special pe piaţa birourilor, acum discutăm despre piste de alergare pe clădiri"

În ultimul an şi jumătate, piaţa spaţiilor de birouri s-a maturizat, companiile generatoare de cerere devenind mai pretenţioase, este de părere Anca Barbarosie, care ne-a declarat: "În anii ce au urmat crizei, cererile pentru spaţii de birouri erau pentru relocări ale companiilor existente în piaţă, dar care doreau să-şi restrângă spaţiul sau să-şi reducă cheltuielile cu chiria. În ultimul an, am observat o creştere semnificativă, de 40%, a companiilor nou înfiinţate în România şi, ca urmare a penuriei forţei de muncă, aceste companii au devenit foarte pretenţioase. Observăm o creştere rapidă a beneficiilor oferite angajaţilor - spaţii de relaxare, servicii conexe - astfel încât biroul să devină un spaţiu de inspiraţie în care angajatul să-şi dorească să petreacă o perioadă cât mai mare de timp şi să fie cât mai eficient".

Clădirile de birouri care se construiesc şi care reprezintă oferta nouă din piaţă au facilităţi de ultimă generaţie, completează doamna Barbarosie, menţionând că, "dacă până acum doi ani prizele electrice pentru alimentarea maşinilor reprezentau ceva special, acum discutăm despre piste de alergare pe clădiri".

Companiile încearcă să ofere angajaţilor cât mai multe facilităţi, care se reflectă şi în mediul de lucru - un ambient cât mai plăcut, spaţii deschise, luminoase, cu dotări performante şi tehnologii de ultimă generaţie, spaţii verzi cu facilităţi oferite outdoor, conform sursei citate, care menţionează: "Fiecare dezvoltator îşi doreşte să aibă un produs emblematic pe piaţă, certificat; dacă până acum erau suficiente specificaţiile pentru clasa A, acum nu mai este suficient, ci ne uităm la certificările clădirilor".

Piaţa birourilor se află pe un trend ascendent, datorită faptului că multe companii din străinătate îşi îndreaptă atenţia către ţara noastră, unde forţa de muncă este mai ieftină în comparaţie cu celelalte state europene, subliniază Răzvan Miu, Senior Broker departamentul Birouri - Romtor Technics. Domnia sa subliniază că şi stabilitatea economică este un factor deciziv în continuarea acestui trend.

Proiecte importante pe zona clădirilor de birouri sunt Campus 6, dezvoltat de Skanska, Orhideea Towers, a celor de la CA Immo, The Bridge dezvoltat de Forţe Parteners - clădiri care se află în aceeaşi zonă. De asemenea, în zona centrală vor fi ridicate încă două clădiri de birouri - Day Tower şi Timpuri Noi Square, după cum ne-a spus Răzvan Miu, care estimează continuarea trendului ascendent pentru anul în curs.

"Deşi autorităţile statului au devenit un jucător prea comod şi lipsit de seriozitate, iar băncile sunt foarte precaute, finanţarea joacă un rol important în dezvoltarea proiectelor imobiliare, piaţa spaţiilor de birouri este în creştere, în 2017. Partenerii străini au investit un capital de încredere ce încă poate fi exploatat. Anul acesta este în creştere, companiile se dezvoltă, deci spaţiile de birouri sunt căutate şi se tranzacţionează repede", estimează Anca Barbarosie.

Pe piaţa birourilor, cererea a crescut, "dar dacă scade gradul de neocupare sub 5% nu mai este sănătos pentru piaţă", ne-a transmis Anca Barbarosie, precizând: "Consider că în momentul de faţă piaţa este la un echilibru natural, oferta este variată şi de calitate, la un preţ acceptat pentru chiriaşi. În comparaţie cu ţările vecine, este loc de creştere a tarifelor de închiriere, dar trebuie ţinut cont şi de stabilitatea economică. La nivel naţional, se observă o ofertă variată în oraşele universitare care sunt concurente cu Bucureştiul".

Ofertele sunt mai numeroase decât cererile şi ca urmare a ritmului alert de construire a spaţiilor de birouri, susţine Răzvan Miu.

Tarifele de închiriere a spaţiilor de birouri din clădirile premium oscilează între 14 şi 18-20 de euro /mp, în funcţie de poziţie şi suprafaţa închiriabilă. Pentru spaţiile de birouri neconvenţionale situate în clădiri vechi, fără dotări speciale, chiria poate coborâ până la 8 euro/mp. Pe lângă cheltuielile cu chiria, tot companiile mai suportă şi cheltuielile cu mentenanţa şi cu spaţiile de parcare.