La 20-25% din preţul "de criză" - afaceri extrem de rentabile
Executările silite bancare sunt un prilej de disperare pentru cei mai mulţi dintre oameni, dar şi o sursă de câştiguri incredibile pentru o categorie nouă de "speculatori de criză". Aceştia, în mare parte investitori străini care cunosc bine regulile jocului, a se citi hibele legislaţiei în vigoare, reuşesc să preia bunuri imobiliare la 20-25% din preţul de piaţa stabilit de evaluator, sau în cazuri extreme chiar la 10%.
Multiple surse de informare legate de licitaţiile pentru bunuri executate silit
Sursele de informare pentru cei interesaţi să achiziţioneze bunuri imobiliare scoase la licitaţii de către băncile comerciale sunt multiple. În primul rând, site-urile oficiale ale băncilor afişează bunurile scoase la licitaţie de acestea în urma executării creditelor neachitate. Dacă în urmă cu circa un an, băncile nu prea promovau aceste licitaţii de teamă ca imaginea lor să nu fie afectată de numărul mare de credite nerecuperate, în prezent au ajuns la concluzia că este totuşi mai important să încerce să găsească cumpărători pentru imobilele scoase la vânzare. În plus, o bună promovare a acestor informaţii poate să le aducă mai mulţi clienţi pentru bunurile executate şi le poate proteja de atacul "speculatorilor imobiliari". Oricum, reprezentanţii băncilor spun că încearcă să reeşaloneze creditele, să amâne cât mai mult momentul executării silite a bunurilor. Aceasta şi pentru că nu prea reuşesc să găsească cumpărători pentru bunurile executate sau bunurile cad pradă "speculatorilor de criză" care le cumpărără la preţuri de nimic.
În afara site-urilor oficiale ale băncilor, există şi o serie de surse de informare reprezentate de mijloacele obligatorii din punct de vedere legal pentru comunicarea informaţiilor privind executările silite.
Astfel, executările silite sunt afişate la sediul primăriei pe raza căreia se află imobilul scos la licitaţie, la sediul instanţei (judedecătoriei) care are competenţa să judece procesul de recuperare silită, la sediul băncii care scoate bunul la vânzare prin executare silită, la sediul executorului bancar, la locul imobilului aflat în procedura de executare. În plus, debitorul primeşte o adresă prin care este înştiinţat asupra executării silite. Dosarul de executare este public şi executorul bancar este obligat să îl arate solicitanţilor care justifică un interes în cauză.
În afara, mijloacelor de comunicare obligatorii din punct de vedere legal, băncile mai promovează informaţiile privind licitaţiile pentru executări silite făcând publicitate pe diferite site-uri specializate, sau/şi în ziare (locale şi naţionale).
Băncile şi executorii sunt interesaţi să fie cât mai mulţi participanţi la licitaţie pentru a se obţine un preţ cât mai mare pentru imobilul ce urmează să fie vândut. Pentru aceasta sunt făcute unele cheltuieli de promovare a lictaţiilor, sau cheltuieli de executare care sunt recuperate ulterior tot de la debitor.
Spaţiile comerciale sunt cele mai căutate la executările bancare
Nu este deloc uşor pentru bănci să vândă bunuri imobiliare executate silit pentru că nu sunt cumpărători. Apartamentele îşi găsesc mult mai greu cumpărători, comparativ cu spaţiile comerciale care sunt ceva mai căutate.
De asemenea, în ceea ce priveşte cererea este o discrepanţă mare între Bucureşti şi provincie. Dacă în Capitală de bine de rău până la urmă la executările silite se găsesc cumpărători, în provincie lipsa cumpărătorilor creează mari probleme executorilor bancari.
La 20-25% din preţul "de criză" - afaceri extrem de rentabile
O licitaţie pentru executarea silită a unui bun imobiliar porneşte de la preţul stabilit de un evaluator ca fiind preţ de piaţă. Evaluatorii, angajaţi sau nu ai băncilor comerciale, sunt atestaţi de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).
Dacă la primul termen licitaţia porneşte cu preţul dat de evaluator, de la al doilea termen în continuare toate licitaţiile încep de la un preţ mai mic cu 25% faţă de cel stabilit de evaluator.
Conform legislaţiei în vigoare imobilul poate fi adjudecat la "cel mai mare preţ oferit". Acesta, însă, ar putea fi mult prea mic în comparaţie cu aşteptările băncii şi ale debitorului. Oricare dintre aceştia poate contesta acest preţ în instanţă atunci când îl consideră mult prea mic în comparaţie cu preţul de piaţă.
Această portiţă legislativă, care nu prevede o limită până la care poate să scadă preţul în timpul licitaţiei, permite speculatorilor să câştige proprietăţi imobiliare la preţuri derizorii în comparaţie cu preţurile de pe piaţa oricum aflată în criză.
De multe ori chiar băncile comerciale nu sunt dispuse să accepte preţuri mai mici cu 35-40% faţă de preţul evaluatorului. În astfel de cazuri banca achiziţionează ea însăşi bunul scos la licitaţie.
Atât pentru bancă, cât şi pentru debitori este mult mai avantajos ca debitorul să se ocupe de vânzarea bunului pentru a evita să intre în licitaţia de executare silită ce ar putea să aducă prea puţini bani.
În unele cazuri chiar şi lichidarea voluntară este mai avantajoasă în comparaţie cu executarea imobilului de către bancă prin licitaţie. Aceasta pentru că în procedura de lichidare preţul de lichidare este aprobat de către adunarea creditorilor, ce poate să nu procedeze la vânzare dacă preţurile obţinute nu sunt rezonabile.
Costurile executării silite ar putea creşte chiar şi cu 400% transformând debitorul în datornic pe viaţă
Piaţa executărilor silite este evaluată la circa 2,5 miliarde euro (cam atât reprezintă creditele restante peste 90 de zile atât către persoane fizice, cât şi juridice, ce ar putea intra în executare silită). Dintre cele restante, credite de aproape 1,5 miliarde euro au intrat deja sau au finalizate procedurile pentru executarea silită.
Executările silite sunt realizate de executori bancari (angajaţi ai băncilor comerciale) sau executori judecătoreşti.
În prezent, se pregăteşte un set de modificări legislative care să scoată din nomenclatorul meseriilor pe cea de executor bancar. Astfel, pe viitor urmează ca toate executările silite să fie realizate numai de executorii judecătoreşti. Având în vedere potenţialul acestei pieţe de 2,5 miliarde euro, profesia de executor judecătoresc pare că va fi extrem de rentabilă. Atestatul de executor judecătoresc nu este ieftin de obţinut, zvonuri din piaţă acreditând sume de circa 150.000 de euro, "investiţie" ce ar urma să se recupereze în circa doi ani.
Principala diferenţă între executorul bancar şi cel judecătoresc este că primul este angajatul unei bănci comerciale şi plătit cu un salariu, iar executorul judecătoresc este plătit prin comision aplicat la valoarea obţinută din executarea silită. Acest comision legal variază între 1 şi 10% din suma obţinută prin licitaţia de executare silită, uzual aplicându-se un comision mediu de 6-7% .
Ca urmare, unul dintre efectele schimbării legislaţiei privind excluderea executorilor bancari pare că va fi creşterea costurilor de executare silită. Estimări neoficiale de pe piaţă susţin că acestea ar putea creşte chiar şi circa 400%, ca urmare a plăţii procentuale şi a taxării separate a diferitelor acte necesare în executarea silită.
Aceste costuri vor fi scăzute din valoarea recuperată prin executarea silită. Astfel, va fi diminuată semnificativ suma recuperată de bancă pentru creditul neachitat iar debitorul va pierde şi bunul şi este foarte posibil să nici nu scape de datoriile către bancă. Va câştiga executorul judecatoresc, îşi va recupera banca câte ceva, iar debitorul s-ar putea transforma în datornic pe viaţă.
"Băncile sunt instituţii care ştiu să-şi protejeze foarte bine investiţiile şi au făcut în ultimele 10-12 luni eforturi deosebite pentru a nu vinde forţat garanţiile imobiliare din spatele creditelor neperformante, având în vedere nivelul foarte scăzut al pieţei.
Această decizie a fost luată în aşteptarea momentului relansării economiei, respectiv al creşterii finanţării prin credite pentru a avea un suport de susţinere a preţului. Ceea ce s-a vândut până acum au fost credite neperformante vândute în bloc sau cele care aveau garanţii imobiliare puţin vandabile la preţuri nesemnificative.
O altă modalitate a creditorilor de a scăpa de creditele neperformante a constituit-o sursa pe care a acordat-o debitorilor de a-şi vinde singuri proprietăţile pentru a-şi plăti datoria.
Odată cu adâncirea recesiunii şi îndepărtarea evidentă a momentului începerii creditării, multe bănci vor începe să scoată la vânzare credite neperformante care au în spate garanţii imobiliare valoroase ce vor putea fi achiziţionate de cei ce dispun de cash la preţuri modice - vezi Mall-ul de la Oradea scos la mai puţin de jumătate din valoare."
Adrian Crivii, preşedintele firmei "Darian DRS" S.A, specializată în evaluarea proprietăţilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile.
