Investitorii îşi doresc clădiri care să coste cât mai puţin în exploatare

Clădirile de birouri trebuie să aibă costuri de operare reduse

Interesul pentru implementarea soluţiilor inovatoare şi eficiente din punct de vedere energetic în noile proiecte a crescut în mod cert în ultimii ani pe piaţa construcţiilor din România. Aceasta atât datorită obligativităţii obţinerii de certificate de performanţă energetică pentru construcţiile noi, cât şi schimbării mentalităţii unora dintre investitori.

Alex Bătrâneanu, directorul general al companiei de consultanţă WSP Group, este de părere că investitorii care au resursele financiare şi curajul să dezvolte proiecte noi au o cu totul altă abordare faţă de cea pe care ar fi avut-o în anii 2007-2008. "Investitorii trebuie să intre pe piaţă cu o ofertă care să se ridice la nivelul aşteptărilor potenţialilor clienţi, chiriaşi sau cumpărători, la preţuri competitive în condiţiile actuale. Este o provocare pentru toată lumea, de la dezvoltatorul proiectului până la echipa de proiectare şi firmele de execuţie. Nu este neapărat un lucru rău deoarece rezultatul este sectorului construcţiilor. Nu mai este loc pentru toată lumea, ci numai pentru profesionişti", subliniază Alex Bătrâneanu.

Investitorii străini ridică ştacheta în performanţa energetică

În cazul unui proiect imobiliar nou, beneficiarul trebuie să se gândească de la început în ce clasă energetică vrea să fie încadrată clădirea. Prin urmare, încă din faza de proiect vor fi implementate soluţiile care să satisfacă acest deziderat. În cazul unei clădiri existente trebuie ca beneficiarul să vadă mai întâi unde sunt probleme şi ce alternative are pentru a le remedia.

Anca Cristea, director asociat în cadrul WSP Group, ne-a precizat: ."Toţi beneficiarii îşi doresc ca imobilele lor să obţină calificativul maxim în privinţa eficienţei energetice, însă acest lucru presupune costuri suplimentare. Prin urmare trebuie găsit un echilibru cost-beneficiu. Dacă investitorul nu este dispus sau nu îşi permite să implementeze soluţii tehnologice de ultimă oră, imobilul poate fi în regulă acum, dar peste zece ani sau mai puţin s-ar putea dovedi că decizia a fost greşită şi că trebuie să intervină mai repede decât îşi planificase".

Dacă investitorii străini cunosc tendinţele la nivel internaţional în privinţa eficientizării energetice şi ştiu ce să ceară, oamenii de afaceri autohtoni sunt mai puţin receptivi la această tendinţă. "În general, investitorii locali au nevoie de foarte multe argumente ca să fie convinşi de necesitatea unor investiţii care îmbunătăţesc perfor­manţa energetică a imobilelor. Aşa că in­vestitorii străini au un rol foarte important pe piaţă, deoarece trasează direcţia. Atunci când se ridică ştacheta, toţi trebuie să se alinieze, iar pe termen lung se vor vedea efecte pozitive", este de părere Anca Cristea.

Proprietarii vor fi, de asemenea, motivaţi să crească eficienţa energetică a clădirilor pentru a avea un control asupra ridicării costurilor de administrare. "Piaţa se orientează, în primul rând, după considerente economice. Niciun investitor nu îşi doreşte o clădire care să coste foarte mult în exploatare. Un minim ar fi ca totul să plece din faza de proiect, să se ţină cont inclusiv de amplasarea clădirii şi, bineînţeles, elementele constructive care să diminueze consumul energetic: anvelope, izolaţii, faţade cortină performante energetic, elemente de umbrire mobile sau fixe, instalaţii dimensionate cores­punzător", adaugă doamna Cristea.

În opinia domniei sale, problemele clădirilor existente sunt cauzate în primul rând de faptul că s-a făcut rabat, în perioada de boom imobiliar, pentru ca lucrarea să fie realizată mai repede şi mai ieftin. Aceasta se reflectă ulterior în costurile de exploatare. Pot să apară probleme la faţade, izolaţii, iluminat, ventilaţie, climatizare, încălzire etc. "Noi suntem chemaţi, în general, ca un fel de serviciu de urgenţă, atunci când creşte factura la energie. Sunt proprietari care aşteaptă până atunci când nu se mai poate", subliniază Anca Cristea.

Cumpărătorii vor să controleze consumul energetic al locuinţelor

Măsurile alese pentru creşterea eficienţei energetice a unei clădiri variază în funcţie de tipul clădirii şi disponibilitatea beneficiarului de a realiza investiţia. Viabilitatea dezvoltării unui proiect pe o anumită direcţie este confirmată de studiul de fezabilitate. "În majoritatea proiectelor dezvoltate din fonduri private această etapă de proiectare este însă tratată destul de superficial", atrage atenţia domnul Bătrâneanu.

În sectorul rezidenţial se practică izolarea elementelor de anvelopă (faţade, terase) şi se foloseşte tâmplărie termoizolantă. La acestea se adaugă soluţiile de contorizare şi reglare a consumurilor energetice prin folosirea de robineţi termostatici, becuri economice etc.

Performanţa energetică a clădirilor rezidenţiale noi este, în general, destul de bună. Îmbunătăţiri suplimentare ar putea fi făcute în cazul instalaţiilor. Uzual, potenţialii cumpărători de apartamente îşi doresc să aibă un grad cât mai mare de independenţă, să poată controla confortul locuinţei, plătind atât cât consumă, completează doamna Cristea.

Pentru creşterea eficienţei energetice în ansambluri rezidenţiale poate fi realizat un punct termic propriu, eventual o centrală pe cogenerare. Astfel sunt evitate pierderile din reţeaua de distribuţie, tipice sistemelor centralizate de încălzire, iar controlul este îmbunătăţit.

Clădirile de birouri trebuie să aibă costuri de operare reduse

Pentru a avea succes pe piaţă, o clădire de birouri trebuie să aibă o locaţie bine aleasă (care să asigure, printre altele, vizibilitate şi acces la transportul în comun), un concept bazat pe inovaţie, flexibilitate, dar şi transparenţă cu privire la costurile de exploatare şi, nu în ultimul rând, costuri de chirie şi exploatare cât mai reduse.

Soluţiile de eficientizare energetică alese depind în foarte mare măsură de înţelegerea importanţei obţinerii unui consum energetic redus de către investitor, deoarece soluţiile acestea sunt mai costisitoare din punct de vedere al investiţiei iniţiale, iar opţiunile sunt mult mai variate.

"Reabilitarea energetică a clădirilor de birouri este mai dificilă deoarece implementarea soluţiilor este limitată de mulţi factori: constructivi, spaţiali, economici. Cu toate acestea, numeroşi proprietari au înţeles că investiţia în reabilitarea energetică a clădirilor pe care le deţin nu reprezintă o pierdere, ci un câştig pe termen lung şi, în limita posibilităţilor de finanţare, au realizat demersuri în acest sens", relatează directorul general WSP Group.

Pe de altă parte, este mult mai uşor de obţinut o performanţă energetică bună dacă soluţiile potrivite sunt implementate încă de la început, din faza de proiect, decât să se încerce îmbunătăţirea performanţei energetice a clădirii pe durata utilizării.

Dintre soluţiile cel mai des implementate la proiectele noi de birouri se remarcă prevederea unor faţade care asigură un consum energetic cât mai redus pentru răcirea sau încălzirea clădirilor, maximizând în acelaşi timp utilizarea luminii naturale în defavoarea celei artificiale. De asemenea, adesea sunt implementate sisteme de ventilare naturală şi se apelează la surse de energie neconvenţionale pentru producerea agenţilor termici folosiţi pentru răcirea şi încălzirea diverselor spaţii.

"Într-unul din cazuri beneficiarul a preferat să dea jos totul până la structura clădirii, pentru a reconstrui imobilul cu materiale eficiente energetic", a exemplificat doamna Cristea.

Centrele comerciale îşi pot diminua consumul energetic

Pe piaţa de retail se manifestă tendinţa de a anexa centrelor comerciale clădiri de birouri, aşa cum s-a procedat în Bucureşti, în cazul AFI Cotroceni, de pe Bulevardul Timişoara şi Sun Plaza, de pe Calea Văcăreşti, precizează Alex Bătrâneanu

Centrele comerciale sunt mari consumatori de energie datorită dimensiunii şi mai ales diversităţii de utilizatori: magazine, restaurante, patinoare etc. (cu impact asupra echilibrării instalaţiilor atunci când fiecare utilizator cere altceva). În acest caz pot fi instalate programe BMS (n.r. sisteme de management pentru clădirii), care coordonează nu doar instalaţiile, ci şi elementele mobile de vitraj, care pot fi programate, de exemplu , să se deschidă pe timpul nopţii pentru răcire.

Volumul pieţei pe acest segment este însă limitat, deoarece în majoritatea lor centrele comerciale din România au fost construite relativ recent şiau suportat îmbunătăţiri de-a lungul timpului.

De asemenea, proprietarii de centre logistice pot fi interesaţi de eficienţa energetică, dar într-o măsură mai mică de reabilitarea termică a clădirilor, deoarece, datorită numărului foarte redus de ocupanţi, parametrii interiori nu sunt atât de stricţi.

Instituţiile de stat nu reprezintă o potenţială piaţă pentru creşterea eficienţei energetice a clădirilor. "Pe acest domeniu statul nu este un potenţial client. Statul comandă un studiu de fezabilitate în urma căruia rezultă un buget, care în general este foarte mic", apreciază doamna Cristea.

Rezultatele certificării pot fi diferite în funcţie de sistemul de evaluare

Certificarea energetică a unei clădiri se poate realiza fie prin sistemul românesc, prin metodologia de calcul Mc 001/2006 sau prin sistemele internaţionale BREEAM şi LEED. Acestea abordează, însă, aspecte diferite. Metodologia românească ia în calcul consumul energetic pentru climatizare, ventilaţie, încălzirea apei calde menajere şi pierderile prin faţade. BREEAM ia în calcul, de exemplu, inclusiv impactul asupra mediului prin sursele de energie regenerabilă utilizate. Din acest motiv apar şi discrepanţe în situaţia în care o clădire este evaluată atât prin metodologia locală cât şi cea internaţională, explică doamna Cristea.

În sistemul românesc, certificarea energetică este o etapă din auditul de performanţă energetică. Pentru clădirile care nu se înscriu în clasa energetică "A" mai urmează o etapă, care reprezintă o analiză făcută de auditor a elementelor şi soluţiilor tehnice care ar putea duce la îmbunătăţiri. În prezent există obligativitatea existenţei certificatului energetic pentru toate clădirile noi, iar pentru clădirile vechi, în momentul în care proprietarii vor să le vândă sau închirieze.

Pe de altă parte, unele dintre clădirile existente nu pot fi aduse în clasa energetică "A", indiferent de soluţiile implementate, deoarece fondul existent pur şi simplu nu permite acest lucru. Specialiştii sunt limitaţi să lucreze pornind de la ceea ce au, explică doamna Cristea.

România va trebui să se alinieze normelor europene

Directorul general WSP Group priveşte viitorul construcţiilor eficiente energetic din România cu destul de mult optimism. "În primul rând, nu prea avem de ales: ca membru al Uniunii Europene, România este obligată să se alinieze normelor de proiectare şi exploatare a construcţiilor şi să reducă impactul asupra mediului pe care construcţiile existente şi cele noi îl au. În al doilea rând, România a atras un număr considerabil de jucători respectabili din domeniul construcţiilor, de exemplu din Marea Britanie, Austria şi chiar Statele Unite. Activitatea acestora pe piaţa locală înseamnă deschiderea de noi orizonturi, schimbarea mentalităţilor, asimilarea de cunoştinţe şi stimularea competitivităţii. Mai rămâne ca şi cadrul legislativ şi normativele să treacă printr-un proces de întinerire, lucru care a început deja dar, din păcate, într-un ritm mult prea lent".

WSP Group este un furnizor de servicii în domeniul construcţiilor, în principal servicii de consultanţă tehnică, de proiectare, auditare şi certificare energetică, în conformitate cu metodologia românească şi în sistemele internaţionale BREEAM şi LEED.

Pe segmentul de eficienţă energetică, WSP Group a fost implicat în certificarea centrului comercial Sun Plaza şi a clădirii de birouri adiacente, din Bucureşti. Pentru acestea a fost realizată certificarea energetică după metodologia românească. În februarie echipa WSP Group lucra la certificarea centrului comercial în sistem BREEAM. "Este un aspect care te ajută să vinzi un produs şi prin care demonstrezi că esti ", apreciază Anca Cristea, director asociat în cadrul WSP Group.