Locuinţe sociale Sistemul de locuinţe sociale din Franţa este unul din cele mai bine dezvoltate din Europa

Organismele publice şi private administrează aproximativ 4.500.000 de locuinţe sociale, aproximativ 17% din totalul locuinţelor principale din Franţa

Comitetul european pentru coordonarea locuinţelor sociale (CECODHAS) subliniază importanţa deosebită pe care o are un sector de locuinţe sociale bine administrat şi bine finanţat, în stabilizarea întregii pieţe a locuinţelor şi, deci, nevoia ca actorii privaţi şi publici să investească în locuinţe sociale.

Criza financiară a arătat că sectorul locuinţelor sociale este unul dintre sectoa-rele de investiţii cu risc redus, cu un potenţial înalt de atragere de fonduri private.

Din aceste motive - stabilizarea pieţei locuinţelor, riscul redus pentru potenţialii investitori - precum şi din motive care ţin de profilul furnizorilor de pe piaţa de locuinţe sociale din Franţa (exis-tenţa unor reglementări precise în privinţa acestora, caracterul non-profit al multora, stabilitatea şi predictibilitatea veniturilor şi garanţiile implicite sau explicite) şi din motive ce ţin de modelul şi atitudinile sociale franceze, bazate pe solidaritate şi dreptul la locuinţă, sistemul de locuinţe sociale din Franţa este unul din cele mai bine dezvoltate din Europa, şi unul din cele care au trecut cu bine peste criza economică şi financiară.

O legislaţie care încurajează construirea de locuinţe sociale

Franţa se află pe locul şase în Europa, ca şi număr de locuinţe sociale la o mie de locuitori, cu 69,2 astfel de locuinţe pentru o mie de locuitori. Guvernul francez încurajează dezvoltarea sistemului de locuinţe sociale, în spiritul solidarităţii sociale, prin legi special adresate domeniului locuinţelor pentru persoane cu venituri mici.

În Franţa, locuinţa socială corespunde locuinţei destinate persoanelor cu venituri modeste, pentru care cazarea pe piaţa liberă a locuinţelor reprezintă o problemă, din cauze, desigur, financiare.

Legea SRU (Solidarité et renouvellement urbains, Solidaritate şi reînnoire urbană), din anul 2000, descrie potenţialii beneficiari ca fiind persoanele ale căror venituri modeste nu le permit "să acceadă la o locuinţă decentă şi independentă," orice persoană sau familie care trăieşte dificultăţi deosebite având dreptul la acest tip de locuinţă, "în special prin prisma inadaptării resurselor sau a condiţiilor de viaţă ale acestora."

Aceeaşi lege stabileşte un minim obligatoriu de 20% locuinţe sociale, din totalul locuinţelor în localităţile care fac parte din aglomeraţii de peste 50.000 de locuitori.

O serie de alte legi sprijină dezvoltarea sistemului de locuinţe sociale în Franţa:

 Legea numită "urbanism şi condiţii de locuit," din 2003, reformează Codul Urbanismului şi implementează un dis-pozitiv fiscal menit să încurajeze inves-titorii şi măsuri de simplificare menite să elibereze terenuri în vederea construirii unui număr mai mare de locuinţe sociale.

 Legea Borloo, tot din 2003, defineşte modalităţile de intervenţie ale statului în zonele urbane sensibile. Ea permite accesul la proprietate în 10 ani, printr-o schemă care implică participarea statului, prin reduceri de impozite, în proporţie de 30%, participarea chiriaşului apartamentului pe care un francez doreşte să îl achiziţioneze, prin plata chiriei, în proporţie de 50%, şi a persoanei care doreşte să cumpere apartamentul, în proporţie de 20%.

 În 2006, legea privind "angajamentul naţional pentru cazare" vizează creşterea ofertei de locuinţe, în special locuinţe sociale, prin încurajarea activităţilor de construcţie şi mobilizare a parcului privat.

 În 2007 este adoptată legea privind "dreptul la locuinţă opozabilă" (DALO-Droit au logement opposable), care încurajează construirea de locuinţe sociale şi mărirea capacitaţii adăposturilor şi extinderea obligativităţii unui procent de 20% de locuinţe sociale.

 În 2009, legea Boutin, privind "mobilizarea pentru locuinţe şi lupta împotriva excluziunii" include o serie de măsuri privind locuinţele sociale. Reţinem, printre acestea, reducerea plafonului de resurse pentru locuinţele de tip HLM (habitation B loyer modéré - locuinţe cu chirie modestă), posibilitatea de a închiria locuinţe de tip HLM studenţilor, rezilierea contractului pentru locuinţa de tip HLM în cazul depăşirii plafonului de resurse HLM, transferul contractului de închiriere HLM, în cazul de deces sau de abandonare a domiciliului, limitarea chiriei suplimentare în locuinţele de tip HLM.

Tipuri de locuinţe sociale şi actorii implicaţi în administrarea acestora

Piaţa locuinţelor sociale din Franţa cuprinde trei tipuri: avem, mai întâi, locuinţele (publice sau private) de tip HLM construite şi administrate de un sistem extrem de formalizat şi instituţionalizat, organizat în jurul unor organisme publice sau private, în funcţie de caz.

Organismele publice (Offices Publics de l"Habitat - Oficii publice pentru locuinţe) administrează sectorul public al locuinţelor sociale, fiind conectate la comunităţile locale şi administrate de către comunităţile locale, administraţia statului, partenerii financiari şi sociali şi locatari.

În paralel cu acest sistem de organis-me publice, funcţionează sistemul de organisme private, care administrează sectorul privat al locuinţelor sociale: aşa-numitele întreprinderi sociale pentru locuinţe (fostele HLM SA) şi societăţile cooperative ale HLM.

Organismele de tip HLM pot acorda garanţii locatarilor care doresc să acceadă la proprietatea asupra locuinţei sociale. Statul compensează serviciile în interes general oferite de aceste organisme, prin scutiri fiscale şi ajutoare specifice.

Împreună, organismele publice şi private de tip HLM din Franţa, administrează aproximativ 4.500.000 de locuinţe, aproximativ 17% din totalul locuinţelor principale din Franţa.

Al doilea tip prezent în sistemul de locuinţe social francez este reprezentat de locuinţele subvenţionate, construite si, uneori, administrate de întreprinderi private.

Al treilea tip este reprezentat de cooperativele de locuire, formate prin acordarea de subvenţii şi asistenţă juridică din partea autorităţilor publice. Acestea din urmă sunt interesate de înfiinţarea unor astfel de "cooperative", pentru motivul că ele facilitează accesul la proprietatea asupra locuinţelor sociale. Proprietatea este încurajată pe motive care ţin de autonomia financiară a familiilor şi de creşterea nivelului responsabilităţii civice a proprietarilor.

Mecanismele de finanţare şi subvenţionare

Sistemul francez de locuinţe sociale se bazează pe un circuit dedicat de investiţii şi economii, fiind unul dintre puţinele sisteme care au menţinut un circuit protejat, în vederea promovării obiectivelor privind oferta de locuinţe.

Studiind o schemă de finanţare tipică, din 2009, observăm includerea subvenţiilor de stat (3%), subvenţiilor de la autorităţile locale (8%), împrumuturilor CDC (Caisse de dépôts et consignations - Casa de depuneri şi consemnaţiuni) - livretul A - (75%), contribuţiei angajatorului (taxa/contribuţia pentru locuinţă, de 1% din salariu) şi fonduri proprii (10%).

Despre conturile de economii de tip Livretul A, trebuie să ştim că acestea pot fi deschise de către orice familie franceză, la orice bancă (începând cu 2009, anterior existau restricţii), putând depune până la 15.300 euro. Economiile acestora sunt adunate de către intermediarul financiar CDC, care plăteşte băncilor care colectează fondurile, o taxă şi o dobândă definită. CDC, creditorul istoric pentru locuinţele sociale, prin prisma rolului său de gestionar al livretului A, canalizează economiile familiilor, sub forma de împrumuturi către companiile de tip HLM, sub formă de împrumuturi pe termen lung (până la 60 de ani).

Trebuie menţionat că livretul A şi împrumuturile CDC au reprezentat o parte extrem de atractivă a sistemului de finanţare francez, pentru locuinţele sociale, în timpul crizei financiare. Atractivă pentru deţinătorii de conturi de tip livret A, în vederea depunerii de lichidităţi. Statisticile arată că în 2008, au fost colectate 19 miliarde euro. Pentru comparaţie, în anul 1995 au fost colectate 7 miliarde euro în aceste conturi. Atractivitatea este pusă pe seama profitului mai ridicat decât de obicei (reflectând dobânzile mari pe termen scurt) şi a garanţiilor statului, un atuu, în contextul apogeului crizei încrederii în bănci. De asemenea, împrumuturile CDC s-au dovedit atractive pentru beneficiarii împrumuturilor pentru locuinţe de tip social, în condiţiile în care dobânda la împrumuturile pentru locuinţe sociale a scăzut, de la 4,6%, valoarea anterioară anului 2009, la 4,1%.

Pe lângă instrumente specifice de finanţare, există şi prevederi legate de taxe, care contribuie la micşorarea cos-turilor legate de locuinţele sociale. Acestea includ reduceri la TVA (5,5%, în loc de 19,6%), scutirea de taxe locale timp de 25 de ani, precum şi garanţii de la autorităţile locale sau de la fondul de garanţii HLM.