NICOLAE STÂNGĂ, PREMIUM IMOBILIARE:"Peste 1600 de apartamente vor fi construite în proiectele Novum Residence din Bucureşti"

Reporter: Ce proiecte rezidenţiale administraţi, în prezent?

Nicolae Stângă: Premium Imobiliare este agentul exclusiv de vânzări al celor şase proiecte imobiliare, ce poartă denumirea de Novum Residence. Investiţia realizată până acum este estimată la 20 de milioane de euro, iar cartierele vor cuprinde, în final, peste 1600 de apartamente în cele mai căutate zone rezidenţiale din Bucureşti, respectiv Nerva Traian, Timpuri Noi, 13 Septembrie, Panduri, Militari, Prelungirea Ghencea şi Grozăveşti.

Dezvoltatorul acestor proiecte este un grup de persoane fizice din România.

Primul proiect al acestui grup a fost Ghencea 71, format din patru blocuri în zona Prelungirea Ghencea, care a început în 2011 şi din care s-au vândut toate locuinţele. Ghencea 71 nu face parte din categoria Novum, dar este tot sub administrarea noastră. Constructorul acestui proiect a fost societatea Fapaco.

Acum, cel mai important proiect din cadrul Novum Residence este în zona Grozăveşti, lângă Politehnică, unde vor fi construite 1200 de apartamente, iar lucrările vor începe în toamna acestui an. Valoarea totală a acestui proiect este de 100 de milioane de euro.

În cadrul proiectului rezidenţial Novum din sectorul 6 - Prelungirea Ghencea, anul trecut a fost cumpărat un teren de peste 5.000 de metri pătraţi, pe care vor fi construite cinci blocuri. Primul imobil a fost finalizat şi alte patru sunt în faza de construcţie. În urmă cu două luni a început construcţia şi la al doilea bloc. A fost finalizat parterul şi deja au început rezervările pentru locuinţe. Toate apartamentele din proiectul acesta sunt decomandate, iar preţurile anunţate de dezvoltator sunt de 39.900 euro, respectiv 46.570 euro pentru apartamentele de două camere şi de 55.900 de euro pentru apartamentele de trei camere.

Al doilea proiect, Novum Timpuri Noi este în faza finală de construcţie, fiind amplasat în sectorul 3, pe Splaiul Unirii nr 197. Locuinţele au fost deja vândute în proporţie de 80% la preţul de 848 de euro/metrul pătrat construit.

În luna martie, au demarat lucrările şi la ansamblul Novum Residence Nerva Traian din Bucureşti, de pe strada Ion Minulescu, nr.49A, din sectorul 3. Proiectul din această zonă este prevăzut cu finisaje premium, iar preţurile de vânzare încep de la 42.900 de euro pentru garsoniere, 65.900 de euro pentru apartamentele de două camere şi 88.900 de euro pentru apartamentele de trei camere.

Reporter: Câte locuinţe aţi reuşit să vindeţi până acum?

Nicolae Stângă: Din toate cele şase proiecte rezidenţiale, în afară de Ghencea 71, s-au vândut 36 de locuinţe în Prelungirea Ghencea şi alte 25 pe Splaiul Unirii.

În zona Prelungirea Ghencea, va fi intensificat ritmul construcţiei pentru că locuinţele s-au vândut bine. Piaţa cere apartamente aşa cum le construim noi. Sunt mulţi dezvoltatori care nu vând în acea zonă, dar noi suntem poziţionaţi mai bine. Avem apartamente bine optimizate şi preţul este unul bun pentru cumpărător. Până la sfârşitul lui 2014 vom construi sigur încă două blocuri aici.

În acelaşi timp, încercăm achiziţia unui teren vecin pentru extinderea proiectului din Prelungirea Ghencea.

În 2013 au început lucrările şi la Novum Residence Timpuri Noi, amplasat pe Splaiul Unirii nr.197, un proiect de 27 de apartamente de lux, cu finisaje de foarte bună calitate. Deja este vândut. Clienţii îşi aleg finisajele şi, într-o lună sau două, se pot muta.

Reporter: Aceşti dezvoltatori români au în plan să facă şi alte investiţii în proiecte rezidenţiale?

Nicolae Stângă: Cu siguranţă, în funcţie de piaţă, investitorii vor achiziţiona şi alte terenuri pe care vor dezvolta. Acum construiesc apartamente în vederea vânzării. Au început să oprească vânzarea spaţiilor de la parter pentru închiriere. Cu siguranţă, în 4-5 ani, investitorii vor începe să construiască doar pentru a valorifica terenurile pe care le deţin.

Reporter: Cum estimaţi că va evolua piaţa de locuinţe noi în acest an?

Nicolae Stângă: Piaţa se modifică în fiecare an. La fel şi cererea şi tipul clientului. Avem semne bune în acest an.

Noi vindem foarte bine toate proiectele pe care le avem, pentru că muncim foarte mult la studiile de piaţă şi la proiecte, în general. Nu se modifică niciun proiect după ce se începe construcţia. Foarte rar se întâmplă acest lucru. Toate planurile trebuie să dureze destul de mult pentru ca proiectul să iasă bine.

Piaţa are semne bune pentru cei care construiesc corect, cu finisaje de calitate. Stocul de locuinţe este mare pe piaţă şi există cerere.

Reporter: Credeţi că vor creşte preţurile la locuinţe noi în următoarea perioadă?

Nicolae Stângă: Nu, n-au cum să crească preţurile. În acest an nu vor creşte. Va fi un ritm mai susţinut al vânzărilor, dar cred că preţurile nu vor înregistra o creştere.

Referitor la modalitatea prin care oamenii cumpără locuinţe noi, tipul clientului diferă foarte mult în funcţie de zona oraşului. De exemplu, în zona Prelungirea Ghencea, 95% din tranzacţiile cu apartamente noi au fost făcute prin programul Prima Casă.

În zona Timpuri noi, unde preţul pe metrul pătrat construit depăşeşte 900 de euro, fiind undeva la 1.100 de euro metrul pătrat util, doar 30% din apartamente sunt cumpărate prin Prima Casă. În momentul în care se face un studiu de piaţă, se stabileşte profilul clientului şi, în funcţie de acest profil, construim şi apartamentele care să se plieze pe targetul nostru. Apoi verificăm istoricul nostru, vedem ce se caută şi vedem care este bugetul maxim pe care pot să-l aloce cumpărătorii.

De asemenea, studiem concurenţa să vedem ce proiecte are de gând să deruleze şi trecem la stadiul de discuţii cu arhitecţii pentru a proiecta apartamentele. Vă dau un exemplu legat de zona Prelungirea Ghencea. Norocul nostru a fost că, în acea zonă, concurenţa nu a construit deloc apartamente cu trei camere, iar noi am avut vânzări incredibile la acest gen de unităţi locative. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi în cazul apartamentelor cu două camere mici, dar decomandate.

Reporter: Cum caracterizaţi oferta de finanţare a băncilor pentru achiziţia de locuinţe?

Nicolae Stângă: Băncile ar putea să fie mai flexibile şi să mai scadă dobânzile. De exemplu, clienţii noştri vor să cumpere apartamente în zona Timpuri Noi, dar au venituri pentru achiziţia de unităţi locative în Prelungirea Ghencea. Deci este normal ca dezvoltatorii din Timpuri Noi să-şi dorească să mai scadă din preţuri. Însă, preţurile din piaţă sunt suficient de mici. Nu mai există o marjă mare de profit şi nici un adaos prea mare. Preţurile locuinţelor mai pot să scadă, dar doar la periferia Bucureştiului. În schimb, în zona centrală, preţurile nu ar avea de ce să mai scadă, pentru că locuinţele se vând destul de bine. Dar, pentru că în centru au scăzut preţurile, clienţii care înainte puteau să cumpere apartamente cu 50.000-60.000 de euro în Prelungirea Ghencea, în Berceni sau în Militari, acum pot să achiziţioneze, cu aceiaşi bani, apartamente în zona centrală.

Nu vom mai ajunge prea curând la situaţia din 2006-2007, când exista o disperare a oamenilor pentru cumpărarea de apartamente noi şi terenuri.

Reporter: Mai există terenuri pe care se poate construi în Bucureşti?

Nicolae Stângă: Mai sunt terenuri pe care se pot realiza unităţi locative, dar nu foarte multe. Când terenurile vor deveni din ce în ce mai puţine, atunci şi preţurile vor începe să crească. În sectorul 6, există foarte multe terenuri mari pe care se pot dezvolta proiecte imobiliare. În 2013, au existat o mulţime de achiziţii de terenuri din partea dezvoltatorilor, inclusiv de către cei de la Novum, iar această tendinţă se va menţine şi anul acesta. Cred că, în doi ani, se vor cumpăra toate terenurile bune din Bucureşti.

Mai sunt destule terenuri în sectoarele 2 şi 3 pe care sunt construite locuinţe vechi, care pot fi demolate, iar în locul lor se pot dezvolta alte proiecte imobiliare.

Reporter: Cum este văzută piaţa imobiliară autohtonă de către investitori?

Nicolae Stângă: Investiţiile imobiliare autohtone sunt făcute, în special, de către dezvoltatorii români. Cei străini s-au retras uşor de pe piaţa noastră pentru că aici nu se lucrează la fel de serios ca în alte ţări. Mă refer şi la modalitatea de finanţare a proiectului.

Investitorii străini sunt obişnuiţi să construiască prin finanţare bancară. Când se face achiziţia unui teren, investitorul calculează impactul terenului asupra unui metru pătrat de construcţie. Terenul este cu atât mai bun pentru construcţii cu cât coeficientul de utilizare a terenului (CUT) este mai mare. De exemplu, dacă avem un CUT 6 şi un preţ de 600 euro/mp rezultă un cost de construcţie de 100 euro/mp. Acesta este impactul terenului asupra metrului pătrat construit. Este un calcul foarte simplu, dar pe care mulţi dezvoltatori nu îl fac. Dacă apartamentele pe care le construieşti se pliază pe publicul tău ţintă, atunci vei face profit. Dacă nu, atunci vei lucra în pierdere.

Cred că piaţa de locuinţe noi este destul de dinamică. Dacă se anunţă că economia duduie şi lucrurile chiar vor merge bine, atunci şi oamenii vor fi mai optimişti.

Reporter: Vă mulţumesc!