Operatorii de logistică şi distribuţie - cei mai activi pe piaţa închirierilor

În sectorul industrial şi logistic, pe măsură ce costurile de construcţie se normalizează şi, în unele cazuri, ratele de neocupare urmează o traiectorie ascendentă începând cu 2022 sau 2023, specialiştii Colliers prevăd o stabilizare sau cel puţin o creştere mai lentă a chiriilor în regiunea ECE. În ultimii ani a fost înregistrată o creştere fără precedent a chiriilor, ceea ce a afectat atractivitatea generală a regiunii. Cu toate acestea, dacă se ţine cont de diferenţele semnificative dintre salariile şi productivitatea muncii din Europa de Vest, ECE continuă să ofere o alternativă viabilă, apreciază sursele citate.

În opinia specialiştilor de la Filip & Company, piaţa de spaţii logistice şi industriale a urmat trendul de creştere şi în 2023, ceea ce se va întâmpla şi în acest an, în contextul mai multor factori precum viitoarea deschidere a mai multor hub-uri logistice noi în perioada următoare, mult-aşteptata aderare a României la spaţiul Schengen, proiectele de infrastructură care au fost demarate prin PNRR şi pentru care există un mare interes să fie livrate conform graficelor deja agreate, pentru a nu pierde fondurile disponibile. Bineînţeles, un factor esenţial în expansiunea acestui segment îl constituie şi identificarea terenurilor care să îndeplinească cerinţele chiriaşilor, ir din această perspectivă pot fi mai multe limitări.

Stocul spaţiilor industriale şi de logistică a depăşit borna de 7 milioane de metri pătraţi, aproape 80% din suprafaţă fiind concentrată în trei regiuni de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov, Vest, Sud-Muntenia, arată consultanţii de la Cushman & Wakefield Echinox. Aceştia subliniază că, anul trecut, au fost livrate proiecte noi totalizând 450.000 de metri pătraţi, reprezentând o scădere de 46% faţă de 2022, contracţie care are la bază o activitate încetinită în ceea ce priveşte spaţiile construite speculativ.

Pentru acest an, dezvoltatorii au anunţat livrarea a peste 500.000 de metri pătraţi reprezentând parcuri logistice şi industriale noi, cea mai mare suprafaţă fiind anunţată în Bucureşti - Ilfov (180.000 metri pătraţi), în zona de Vest (144.000 metri pătraţi) şi în Centru (105.000 metri pătraţi).

Volumul spaţiilor tranzacţionate a trecut şi în 2023 pragul de 1 milion de metri pătraţi, nivel în linie cu media ultimilor trei ani, cu aproape 300.000 metri pătraţi închiriaţi în ultimul trimestru din 2023. Faţă de 2022, volumul tranzacţionat a scăzut cu 23%, pe fondul provocărilor legate de creşterea costurilor de finanţare, a yieldurilor şi de dificultăţile în asigurarea capitalului pentru dezvoltare.

Andrei Brînzea, partner Land and Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox, transmite: "Companiile sunt încă prudente în ceea ce priveşte extinderea business-urilor, determinând implicit şi o reducere a nevoii de spaţii noi. Mai mult decât atât, şi atunci când vor să îşi extindă operaţiunile logistice, timpul de luare a deciziilor este îndelungat, prelungind astfel procesul de finalizare a tranzacţiilor. Pe de altă parte, climatul actual creează noi oportunităţi, astfel că vom vedea consolidări de operaţiuni în mai puţine clădiri, dar mai mari, pentru a creşte eficienţa, reduce costurile şi îmbunătăţi procesele de livrare. Extinderea comerţului online şi nevoia de a răspunde cât mai repede şi eficient consumatorilor vor genera cereri pentru noi spaţii. Chiar dacă această creştere a volumului vânzărilor online a fost relativ modestă în 2023, previziunile indică o revenire a creşterii în următorii ani. În plus, reţelele de retail tradiţional vor continua să fie active pe piaţa închirierilor, în vederea adaptării strategiilor privind comenzile online".

În consecinţă, se anticipează că cererea de spaţii logistice în vederea eficientizării lanţurilor de aprovizionare a companiilor de retail va persista şi în 2024.

De asemenea, cererea de spaţii din partea companiilor de producţie va continua să câştige teren pe fondul accentuării fenomenului "nearshoring", prin care companiile îşi relocă producţia mai aproape de pieţele de consum.

O schimbare structurală semnificativă care afectează toate categoriile de active imobiliare, inclusiv cele logistice, o reprezintă componenta de sustenabilitate, care a devenit o prioritate pentru chiriaşi. Această schimbare va determina o creştere a cererii pentru proiectele sustenabile.

Cererea nouă a continuat să fie principalul motor al pieţei de închirieri, cumulând 66% (672.000 metri pătraţi) din totalul închiriat. De remarcat însă că anul trecut a marcat o scădere a ponderii cererii nete, excluzând renegocierile contractelor existente faţă de 2022, când reprezenta 85% din volumul total, arată Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.

Alexandru David, Head of Research în cadrul iO Partners, ne-a spus că cererea brută de spaţii industriale la nivelul ţării a însumat 898.000 mp în 2023, cu 23% sub 2022, an record pentru piaţa de profil.

Bucureşti a fost ţinta preferată pentru chiriaşi, cu 48% din suprafaţa închiriată în 2023. Acesta. împreună cu Timişoara (121.600 mp), al doilea cel mai mare hub logistic din ţară, constituie singurele oraşe unde cererea a depăşit 100.000 metri pătraţi. Braşov, Cluj, Ploieşti, Sibiu şi Piteşti sunt alte locaţii unde companiile au închiriat spaţii. Operatorii de logistică şi distribuţie au fost cei mai activi pe piaţa închirierilor, cu 300.000 mp contractaţi, aceştia fiind urmaţi de companiile din domeniul automotive - 106.000 mp, cele de retail, e-commerce şi FMCG cu 93.000 mp, şi farma - 41.000 mp, conform datelor de la Cushman & Wakefield Echinox.

Chiriile de referinţă din Bucureşti şi din principalele destinaţii industriale şi logistice din ţară au crescut uşor la niveluri cuprinse între 4,30 şi 4,70 euro/mp/lună în ultimul trimestru din 2023, tendinţă ascendentă care se aşteaptă să continue.

Dezvoltarea de proiecte pe baze speculative va continua să fie redusă, în parte ca urmare a abordării prudente a dezvoltatorilor, care doresc să prevină o supra ofertă pe piaţă, pe fondul scăderii cererii nete.