"Preţurile mari ale materialelor de construcţii au determinat majorări semnificative ale bugetelor pentru proiectele din domeniu"

(Interviu cu domnul Cătălin Chimir, Managing Director SENARIA Project Management & Real Estate Development)

Reporter: Cum apreciaţi evoluţia pieţei construcţiilor, în contextul actual (inflaţie, dobânzi crescute, criză energetică, război la graniţă...)?

Cătălin Chimir: Contextul actual prezintă anumite provocări pentru piaţa construcţiilor, iar inflaţia, creşterea ratelor dobânzilor, criza energetică şi tensiunile geopolitice sunt câteva dintre acestea.

Creşterea preţurilor materialelor pe fondul pandemiei a condus la majorări semnificative ale bugetelor proiectelor de constructii, aproape exponenţiale în cazul unora dintre acestea. Dinamica inflaţiei, care a venit imediat după ce s-a ajuns la un normal al acestei situaţii fără precedent, face ca preţurile să rămână în continuare mult pes­te nivelul celor din 2019. Sigur, acestea s-au mai temperat, însă cu siguranţă nu vom reveni la un nivel de cost pre-pandemie. Practic, aici vorbim deja de un cost majorat în medie cu 40% faţă de perioada respectivă pentru materialele de constructii, respectiv cu 20-25% în ceea ce priveşte forţa de muncă. Această situaţie se coroborează cu creşterea ratelor dobânzilor, ceea ce face finanţarea mai costisitoare şi problematică, influenţând astfel deciziile de investiţii ale dezvoltatorilor - de cele mai multe ori în mod negativ.

În ciuda acestor provocări, piaţa construcţiilor din România continuă să prezinte oportunităţi de dezvoltare şi de creştere. Există nevoi semnificative în ceea ce priveşte locuinţele accesibile, spaţiile de birouri moderne, facilităţile industriale şi infrastructura.

La SENARIA, ne-am concentrat în ultimii doi ani pe îmbunătăţirea eficienţei operaţionale, optimizarea proceselor de construcţie şi identificarea soluţiilor inovatoare pentru a satisface nevoile clienţilor noştri.

Reporter: Cum evoluează piaţa imobiliară în acest context macro-economic şi geo-politic?

Cătălin Chimir: Aşa cum menţionam mai sus, creşterea inflaţiei poate avea un impact direct, vizibil, semnificativ asupra pieţei imobiliare. Costurile materialelor de construcţii, costurile forţei de muncă şi costurile de finanţare au crescut, ceea ce influenţează atât preţurile, cât şi profitabilitatea proiectelor imobiliare.

Tensiunile şi instabilitatea geo-politică pot afecta încrederea investitorilor în piaţa imobiliară, însă, deşi ne aflăm la graniţa unui astfel de conflict major, nu pot spune că am resimţit această instabilitate. Mai degrabă suntem afectaţi de criza din Ucraina prin prisma faptului că vecinii noştri reprezentau un furnizor extrem de important pentru sectorul materialelor de construcţii. În aceeaşi idee, şi contextul din Turcia ne afectează, pentru că şi ea este un furnizor important, care acum se concentrează pe refacerea propriei infrastructuri, şi nu numai, pe fondul evenimentelor recente.

Cu toate acestea, în ciuda provocărilor evidente şi deloc de neglijat, piaţa imobiliară din România se bazează pe cererea constantă de locuinţe, spaţii de birouri, spaţii comerciale şi industriale.

La capitolul locuinţe de lux, România este încă la început. În ceea ce priveşte spaţiile de birouri, contextul a făcut ca această piaţă să fie într-o continuă reconfigurare, iar pe partea de spaţii comerciale şi industriale, România este o destinaţie căutată de marii retaileri internaţionali şi nu numai, iar proiectele de mare infrastructură anunţate vor încuraja aceste investiţii şi dezvoltări.

Reporter: Credeţi că se apropie o nouă criză imobiliară şi dacă da, este piaţa noastră de profil pregatită pentru un astfel de eveniment?

Cătălin Chimir: Criza în domeniul imobiliar are o definiţie mai complexă. De obicei, ne gândim la preţuri uriaşe, mai ales pentru clientul final, la un ritm de vânzare-cumpărare scăzut, la o prăbuşire ulterioară a preţurilor. Însă, eu consider că industria imobiliară şi cea a construcţiilor au învăţat multe lecţii din criza anterioară. Această experienţă a dus la îmbunătăţirea practicilor de gestionare a riscurilor, a evaluării proiectelor şi a disciplinei financiare.

Creşterea din ultimii ani nu a mai fost necontrolată, exponenţială, ci mai degrabă una constantă, sănătoasă, chiar dacă a fost mai redusă. De asemenea, în România, piaţa imobiliară s-a dezvoltat în ultimii ani, beneficiind de o cerere constantă pentru diverse tipuri de proprietăţi, nu doar pentru cele de tip mass-market.

Desigur, este important să se menţină o abordare prudentă şi să se monitorizeze îndeaproape evoluţiile economice şi potenţialii factori de risc. Dar perioada aceasta, când anumite proiecte stagnează, când dobânzile cresc şi posibilităţile de finanţare sunt limitate, reprezintă o oportunitate pentru unii investitori.

Consider că acesta este un moment foarte bun pentru cei care dispun de capital să investească în proiecte speciale, nu mass-market, în proiecte care înţeleg exigenţele pieţei în formare - clădiri eficiente energetic, cu finisaje premium, care integrează sisteme inovatoare şi optimizează costurile clientului final.

Pe de altă parte, noi, la SENARIA, ne-am axat pe servicii integrate, care acoperă inclusiv strategii de gestionare a riscurilor, o analiză atentă a proiectului, în toate fazele sale, dar rămânem în acelaşi timp agili şi flexibili la schimbările din piaţă.

De altfel, acesta este şi rolul managerului de proiect în construcţii: de a dezvolta un buget detaliat al proiectului, care va include toate costurile asociate acestuia, cum ar fi forţa de muncă, materiale şi echipamente, dar şi posibile riscuri precum întârzieri, depăşiri de costuri sau probleme de siguranţă.

Tehnicile de control al costurilor sunt utilizate pentru a urmări costurile reale în raport cu bugetul şi pentru a identifica eventualele abateri, permiţând managerului de proiect să ia măsuri corective, dacă este necesar, şi astfel să optimizeze costurile.

Din experienţa mea, lucrul cu o echipă de management de proiect eficientă şi experimentată înseamnă finalizare la timp a proiectelor - altfel, întârzierile variază între 1 şi 6 luni, în medie - fără alocări suplimentare de buget, care, tot din experienţă, înregistrează o medie de 30%, însă procentul poate creşte şi mai mult în unele situaţii.

Reporter: Cum vedeţ perspectivele pieţei de profil?

Cătălin Chimir: Perioada ce urmează, din punctul meu de vedere, va fi marcată de o consolidare a poziţiilor deţinute de jucătorii din sectorul industrial, de o creştere a investiţiilor în domeniul hotelier - unde suntem deficitari şi nevoia de a avea destinaţii premium este în creştere - şi de o evoluţie cu paşi mărunţi pe segmentul de retail, pe fondul consumului existent.

În acelaşi timp, în segmentul rezidenţial există semne că se va mai construi în perioada imediat următoare doar în acele zone unde valoarea unităţilor locative nu va fi influenţată major de evoluţia pieţei - cum ar fi zone centrale din oraşe, terenuri pe care există deja avize de construcţie, cartiere unde nivelul de preţ a rămas constant, indiferent de context. Şi vor continua acele proiecte unde nu este nevoie de creditare pentru finalizarea acestora, investitorii dispunând de capitalul necesar. Proiectele mass-market, unde profitabilitatea depinde de volum vor stagna, pentru că perioada nu este una favorabilă dezvoltărilor imobiliare.

Ţinând cont de aceşti factori, consider că piaţa de proiectare, management de proiect şi dirigenţie de şantier, precum şi cea a lucrărilor de construcţii vor suferi un recul în ceea ce priveşte investiţiile private.

Dar, aşa cum mediul antreprenorial din Romania a fost mereu unul adaptiv şi impregnat cu o mare capacitate de inovare, consider că noi perspective se deschid odată cu apariţia Programului National de Redresare şi Rezilienţă PNRR. Astfel, marile proiecte din domeniul public vor reprezenta o gură de aer pentru jucătorii din piaţă, o oportunitate care va suplini lipsa lucrărilor din sectorul privat.

Reporter: Cum a evoluat cererea din domeniu (cele mai multe cereri din piaţă vin dinspre cei care doresc să construiască sau de la clienţii care doresc reamenajări)?

Cătălin Chimir: Cererea pentru construcţii noi, cum ar fi locuinţe rezidenţiale, clădiri de birouri şi facilităţi industriale, a crescut în ultimii ani, marcată fiind de urbanizarea continuă, dezvoltarea economică şi necesitatea de a oferi spaţii moderne şi funcţionale pentru diverse activităţi.

În sectorul comercial, cererea este în creştere datorită dezvoltării industriei şi a nevoii de spaţii adaptate activităţii. Aici includem centre comerciale, parcuri industriale, clădiri de birouri şi alte facilităţi care să satisfacă cerinţele şi nevoile companiilor şi investitorilor.

Totuşi, având în vedere specificul contextului actual, cu multe companii care în continuare practică munca remote sau hibrid, ultimii doi ani au fost marcaţi de cereri constante de reamenajare a spaţiilor de lucru. În plus, am observat în cadrul proiectelor de fit-out pe care le-am administrat în ultimul timp, un tot mai mare interes spre spaţii colaborative, versatile, care îşi adaptează funcţionalităţile în acord cu angajaţii.

Reporter: Cum a evoluat segmentul amenajărilor în contextul telemuncii? Cum s-a modificat piaţa birourilor în acest nou context?

Cătălin Chimir: Amenajările actuale pun accentul pe flexibilitate şi adaptabilitate, permiţând clădirilor să se adapteze la nevoile şi la schimbările viitoare. Am învăţat în ultimii ani să fim agili şi pregătiţi pentru orice schimbare, oricât de mare sau de rapidă. Spaţiile multifuncţionale, modularitatea şi soluţiile de amenajare flexibile permit utilizatorilor să-şi personalizeze spaţiile în funcţie de cerinţe şi să optimizeze utilizarea acestora.

Un procent tot mai mare de companii îşi doresc ca angajaţii să revină la birou, cel puţin 50% din programul de lucru, prin urmare cei care şi-au restrâns activitatea îşi doresc să poată acomoda echipele în mod eficient. De exemplu, companiile inves­tesc în spaţii care se pot converti uşor în săli de şedinţă sau birouri private, în spaţii moderne, cu finisaje premium, care oferă angajaţilor un grad ridicat de confort.

Mai mult, se observă clar o preferinţă pentru eficienţă energetică, pentru durabilitate, pentru soluţii inovatoare, cum ar fi utilizarea materialelor şi a tehnologiilor prietenoase cu mediul.

Reporter: Cum apreciaţi interesul dezvoltatorilor de imobiliare pentru piaţa noastră? Unde ne situăm pe piaţa imobiliară europeană?

Cătălin Chimir: Piaţa din Ro­mânia este atractivă pentru investitorii străini pe fondul randamentelor crescute, mult superioare celor din alte ţări din Europa. Suntem o piaţă în creştere, o piaţă emergentă, cu un potenţial mare de dezvoltare pe segmentul logistic.

Pe de altă parte însă, din punct de vedere al marilor investitori pe segmentul office, cum sunt de exemplu investitorii din China, nu reprezentăm neapărat un punct de interes. România este o piaţă unde fondurile mari de investiţii nu pot crea portofolii, fiind dominată de un singur pol - Bucureştiul, cu mici încercări pe acest segment în oraşele secundare importante. Este un motiv suficient pentru ca aceştia să se îndrepte către pieţe precum Polonia sau Cehia.

Totuşi, România rămâne un punct de interes, mai ales pe segmentul industrial, pentru că poate oferi aceste randamente mari şi are încă suficient loc de creştere, atât în zona Bucureştiului, cât şi în restul ţării.

Reporter: Cum apreciaţi modul în care se construieşte la noi, din punct de vedere architectural?

Cătălin Chimir: Ca manageri de proiect, observăm o tot mai mare îndrăzneală din punct de vedere arhitectural. Iar acest lucru se manifestă atât la exterior, adică ceea ce vede clientul final, cât şi din pespectiva structurii interioare.

Se construieşte mai mult cu materiale premium, durabile, eficiente din punct de vedere energetic. Eficienţa energetică este o preocupare majoră în construcţii. Clădirile moderne sunt proiectate pentru a minimiza consumul de energie prin utilizarea de sisteme de iluminat eficiente, izolaţii termice avansate, sisteme de climatizare inteligente şi energie regenerabilă. Vedem tot mai multe proiecte cu sisteme de încălzire/răcire integrate, ascunse, astfel încât spaţiile să fie cât mai libere, mai curate.

Am observat în proiectele noastre recente de fit out şi o orientare către ergonomia spaţiului, către funcţionalitate, mult mai evidentă decât în anii anteriori, când accentul era mai degrabă pe estetică şi pe finalizarea rapidă a proiectului.

Proiectele se bazează pe un design integrat, care implică colaborarea strânsă între arhitecţi, ingineri, specialişti în construcţii şi manageri de proiect, abordare ce asigură o integrare a aspectelor funcţionale, estetice şi tehnologice ale construcţiei.

Reporter: Mulţumesc!