Proiectarea este derulată în baza PUD-ului
Dispuneţi de bugetul necesar construirii unei locuinţe şi v-aţi hotărât să demaraţi lucrările pentru realizarea acesteia? În acest caz nu vă rămâne decât să faceţi primul pas. Problema majorităţii dintre noi este că nu ştim exact care este acest pas, cu ce să începem poate cel mai important demers din viaţa noastră.
Cu toţii ştim că, înainte de obţinerea tuturor avizelor pentru construcţie, trebuie să apelăm la o echipă care să elaboreze proiectul tehnic şi architectural al viitoarei noastre locuinţe. În acest sens, documentarea reprezintă prima fază la care este bine să recurgeţi pentru selectarea unor specialişti cu experienţă. Astfel, primele echipe pe care este indicat să le abordaţi, după ce aţi citit materiale şi site-uri de specialitate şi după ce v-aţi consultat prietenii şi cunoştinţele, sunt cele recomandate de aceştia. Printre sursele la care puteţi apela se numără şi reclamele profesioniste.
Întrucât în piaţă există mulţi arhitecţi fără experienţă, care practică preţuri de dumping pentru atragerea clienţilor, este bine ca înainte de contractarea echipei de proiectare să vedeţi câteva dintre lucrările acesteia, este de părere arhitectul Ioannis Stamatogiannis, de la firma "Line & Art Design". Domnia sa ne-a subliniat că rezultatul contractării unor proiectanţi neexperimentaţi este "plimbatul prin tribunale".
La rândul său, şi Adrian Bălăşoiu, de la Biroul de Arhitectură AB, consideră că foarte mult contează notorietatea şi experienţa biroului de arhitectură. "De asemenea, specializarea şi gradul de încărcare (numărul de proiecte pe care firma le are în elaborare) cântăresc foarte mult în decizia clientului. Beneficiarul trebuie să discute cu cel puţin două birouri de proiectare şi să-şi preselecteze echipa", ne-a spus domnia sa. Totodată, domnul Bălăşoiu ne-a precizat că există două posibilităţi - "biroul de arhitectură îi poate prezenta solicitantului portofoliul, acesta urmând să contracteze serviciile sau clientul poate anunţa că biroul este în competiţie cu alte firme din domeniu şi atunci decizia finală va depinde de o soluţie întocmită de cele două-trei birouri consultate de beneficiar".
Mergeţi la biroul de architectură cu temele făcute!
Beneficiarul trebuie să ştie ce vrea, să fie bine documentat şi să solicite ceea ce îşi doreşte, să ofere arhitectului toate detaliile legate de modul în care îşi imaginează că va arăta viitoarea sa casă, ne-a spus domnul Stamatogiannis. Potrivit domniei sale, de multe ori se întâmplă ca beneficiarii să nu ştie ce să ceară, colaborarea dintre ei şi echipa de arhitecţi dovedindu-se, în acest caz, una neeficientă. "Clienţii au şi ei tema lor, trebuie să-şi cumpere cât mai multe reviste şi să-şi noteze ceea ce-i interesează", a adăugat reprezentantul "Line & Art Design". Colaborarea dintre cele două părţi depinde foarte mult de datele pe care clientul le deţine. Comunicarea este factorul cheie dintre cei doi. Clientul trebuie să-şi facă o matrice din ceea ce aşteaptă de la arhitect.
De asemenea, sunt foarte importante datele comune de evaluare din partea celor două entităţi, care depind de rezultatele interviului (întâlnirea iniţială sau şirul de întâlniri) şi de soluţia ilustrativă, ne-a precizat domnul Bălăşoiu.
Uneori, poate apărea şi o lipsă de coordonare în cadrul echipei, din cauza faptului că beneficiarii preferă să-şi aleagă specialişti care nu aparţin aceleiaşi firme, considerând că preţul proiectului va fi mai mic, ceea ce, potrivit lui Ioannis Stamatogiannis, nu se întâmplă întotdeauna aşa.
După ce v-aţi ales arhitectul relaţia cu acesta trebuie să fie una de încredere. "Clientul nu trebuie neapărat să impună, ci să ţină cont şi de sfatul specialiştilor", apreciază arhitecţii citaţi.
Proiectarea este derulată în baza PUD-ului
Proiectarea propriu-zisă începe după ce a fost întocmit schematicul design, care se ataşază contractului. Acesta poate fi supus modificării de mai multe ori, după care este aprobat de către client, ne-a precizat domnul Bălăşoiu. Domnia sa a subliniat că, pentru ca procesul de proiectare să poată fi demarat, este necesară elaborarea certificatului de urbanism sau a Planului Urbanistic de Detaliu (PUD): "Ulterior trebuie făcută contractarea, nu înainte, întrucât un PUD poate schimba multe aspecte".
Specialiştii vă recomandă, astfel, ca, pentru început, să contractaţi doar prima fază - cea de elaborare a schematicului design, după care să vă procuraţi certificatul de urbanism.
O echipă de proiectare este alcătuită, în principiu, din inginerii de instalaţii (electrice, sanitare şi termice, ventilaţii şi aer condiţionat), structurişti şi arhitecţi - circa şapte persoane. Arhitectul are capacitatea să-şi coordoneze colegii.
Teoretic, echipa de proiectare nu se ocupă de obţinerea avizelor şi autorizaţiei de construcţie, dar există firme care colaborează cu diverse societăţi externe ce prestează aceste servicii. Fără să ţinem seama de birocraţia necesară obţinerii avizelor, un proiect poate fi elaborat în 2-3 luni, potrivit specialiştilor din domeniu.
De asemenea, sunt firme care elaborează proiectul până la faza de autorizaţie şi birouri care duc proiectul până în cele mai mici amănunte, în acest caz termenul de elaborare fiind mult mai mare.
Lipsa de colaborare - cea mai acută problemă dintre un arhitect şi clientul său
Pe parcursul întocmirii proiectului, dar mai ales în timpul execuţiei lucrărilor, pot apărea diverse probleme. Până la finalizarea proiectului, cele mai frecvente neînţelegeri intervin din lipsa de colaborare dintre părţi. Totodată, există posibilitatea să apară dificultăţi în definirea temei şi din conturarea serviciilor raportate în contractul de proiectare (atribuţiile arhitectului).
Pe lângă temă, bugetul este foarte important pentru întocmirea proiectului. "De cele mai multe ori, beneficiarul disimulează valoarea bugetului, pentru a putea negocia onorariul arhitectului. Însă, clientul ar trebui ca măcar să avanseze nişte sume, pentru a fi sigur că se încadrează, în final, în costurile estimate pentru construcţie", ne-a mai spus Adrian Bălăşoiu.
Domnia sa a adăugat că problemele afectează clientul sau arhitectul. Astfel, există arhitecţi care exced, elaborând proiecte pe care beneficiarii nu le mai pot finaliza. Acest lucru se întâmplă tot din cauza slabei comunicări. Unele lucrări pot fi stopate de către beneficiar, fără ca arhitectul să fie anunţat. În acest caz, proiectantul ajunge până la final şi nu-şi mai primeşte onorariul. Pot fi, de asemenea, şi clienţi respinşi de arhitect.
Specialiştii din domeniu consideră că o parte din probleme apar din faptul că "unii clienţi pretind arhitecţilor prestarea unor servicii care depăşesc atribuţiunile lor". Pentru preîntâmpinarea acestor probleme (ce reprezintă doar o parte din posibilele neînţelegeri dintre echipa de proiectare şi beneficiar), puteţi consulta una dintre cărţile disponibile la Ordinul Arhitecţilor din România (OAR) - un îndrumător al proiectării - care prevede care sunt atribuţiunile exacte ale echipei de proiectare.
Întrucât apare necesitatea project managerului (ce controlează calitatea, timpul şi banii), care în România nu există, arhitectul preia, în general, toate sarcinile acestuia. Astfel, din gestionarea unor relaţii de bună comunicare cu constructorul sau dirigintele de şantier, pot apărea şi probleme pentru architect, care, în final, se pot revărsa tot asupra proiectului. De aceea, trebuie să ştiţi când să angajaţi echipa (arhitectul, constructorul şi dirigintele). Din faza de interviu, veţi fi consiliat de arhitectul cu care trebuie să colaboraţi până la finalul construcţiei.
Alte potenţiale probleme sunt de natură tehnică, atunci când proiectantul va fi chemat la ordin, pentru rezolvarea lor. Totodată, există posibilitatea să nu fi fost contractată faza de detalii, caz în care proiectantul nu are nicio răspundere.
Sunt foarte mulţi arhitecţi care îşi abandonează clientul după elaborarea PAC. Beneficiarul va trebui să-şi caute alt birou. Aici intră în joc absolvenţii, care pot fi lipsiţi de experienţă, iar clientul trebuie să fie atent în acest sens.
În timpul construcţiei, se poate întâmpla ca beneficiarul să nu-şi dea seama cum va arăta casa şi intervine, mai mult sau mai puţin autorizat, în realizarea proiectului, prin mutarea pereţilor etc. Chiar dacă, după primirea proiectului tehnic de la echipa de proiectare, veţi dori să întocmiţi o reclamaţie, dacă aţi semnat procesul de predare-primire, şansele de câştig în justiţie sunt destul de reduse.
Costul unui proiect depinde de valoarea finală a investiţiei
În ceea ce priveşte costul serviciilor de proiectare, în primul rând este definită complexitatea proiectului şi, în funcţie de aceasta, urmează stabilirea unor tranşe de investiţie, la care se aplică un procent care variază între 3 şi 10% din valoarea investiţiei (cu cât este mai mică valoarea investiţiei, cu atât procentul este mai mare), potrivit lui Adrian Bălăşoiu, care ne-a precizat că onorariul este reglementat de OAR. Domnul Stamatogiannis ne-a spus că un preţ mediu pe metrul pătrat construit poate ajunge la 20-30 de euro.
În ultimii ani, în piaţă a început să fie o concurenţă mare, însă mai este încă nevoie de arhitecţi. Între 2003 şi 2005 a fost o cerere foarte mare în domeniu, triplându-se cererea de arhitecţi.
Regimul de înălţime cel mai solicitat este parter şi etaj sau parter, etaj şi mansardă. Suprafaţa construită porneşte, în principiu, de la 200 mp. Ca şi suprafaţă şi regim de înălţime, a existat o tendinţă de grandomanie care s-a mai diminuat, fără a dispărea definitiv, apreciază sursele citate.
Pe piaţa de profil, există din ce în ce mai multe produse cu valoare adăugată. Soluţiile clasice merg, în continuare, în paralel cu cele noi. Casele cele mai fezabile sunt, încă, cele cu structuri clasice - beton, cărămidă, BCA.
Arhitecţii au datoria să informeze clienţii cu tot ceea ce este nou în domeniu. În ultima vreme, clienţii, în special cei mai tineri, sunt mult mai bine documentaţi. Tendinţa generală este de normalizare, păstrând proporţiile între clasic şi nou.
