SILVIU POP, COLLIERS INTERNATIONAL ROMANIA:"Ne aşteptăm ca în următorii ani să intre nume mari pe piaţa noastră de construcţii"

Specialiştii estimează că vom fi loviţi de o nouă criză imobiliară

Pop, Colliers: "Se construieşte mai puţin speculativ decât în trecut"

Specialiştii din piaţa imobiliară se aşteaptă ca în următorii ani să intre nume mari pe piaţa noastră de construcţii, după cum ne-a spus Silviu Pop, Head of Research Colliers International Romania. În ceea ce priveşte valoarea investiţiilor din piaţă, aceasta diferă de la proiect la proiect, însă o medie în acest domeniu, pentru anul trecut, se ridică la circa 38 milioane euro, conform domnului Pop.

Domnia sa ne-a declarat: "Credem că piaţa imobiliară stă, din prisma fundamentelor, mai bine. Spre exemplu, pentru segmentul rezidenţial, Banca Centrală Europeană pregăteşte trimestrial o analiză. Pe modelele lor economice, dacă în 2007-2008 România arăta printre cele mai supraevaluate pieţe din UE, acum este cea mai subevaluată. Concret, salariile sunt considerabil mai mari (în medie, salariul mediu din prezent cumpără cu două treimi mai multe bunuri şi servicii decât cel din 2008), iar preţurile locuinţelor sunt în continuare mai mici decât acum un deceniu.

În acelaşi timp, remarcăm o prudenţă crescută din partea dezvoltatorilor. Se construieşte mai puţin speculativ decât în trecut, cu gândul că dacă ai o clădire (indiferent de sector), chiriaşii vor veni în cele din urmă. Spre exemplu, în Bucureşti, livrările programate pentru 2018 pe piaţa de birouri sunt deja considerabil mai mici (cu mai bine de o treime) decât am fi crezut acum 2-3 trimestre. Aşadar, şi dezvoltatorii arată o prudenţă sporită.

Cu alte cuvinte, lecţia dureroasă a crizei pare să fi fost învăţată măcar de o parte din actorii pieţei imobiliare, care nu au mai fost chiar atât de exuberanţi acum".

La rândul său, Anca Mihaela Barbăroşie a menţionat: "Deşi relaţia cu autorităţile statului este greoaie şi imprevizibilă, investitorii chinezi sunt interesaţi să investească pe piaţa imobiliară din ţara noastră. Încă de anul trecut, a fost achiziţionat un teren în Bucureşti, de 4 hectare, pentru dezvoltări rezidenţiale. Nu numai piaţa bucureşteană este de interes, ci toate marile oraşe".

Silviu Pop ne-a mai precizat: "O analiză mai atentă a sectorului de construcţii arată că mare parte din influenţa negativă care se resimte în piaţă vine dinspre segmentul de proiecte inginereşti (acestea cuprind, printre altele, lucrări de infrastructură şi alte clădiri de tip stadioa­ne). Discutăm, aşadar, mai ales des­pre o contracţie (şi mai mare) a lucrărilor cu finanţare de la stat, în condiţiile unor constrângeri bugetare importante. Spre exemplu, cheltuielile de capital ale companiei de stat responsabile de infrastructura rutieră au fost, anul trecut, sub 0,2% din PIB, faţă de aproape 0,7% în 2008 - foarte probabil că este minimul de cel puţin un deceniu. Între timp, sectorul privat este, într-adevăr, pe creştere".

Scăderile din piaţa construcţiilor anunţate de instituţiile de statistică pot fi puse numai pe seama faptului că investiţiile publice, respectiv construcţia de şosele şi autostrăzi sau partea de consolidări de locuinţe - care, în Bucureşti, trebuie să fie iniţiată de primărie -, au scăzut, opi­nează Costel Alecu, Managing Part­ner Romtor Real Estate.

Segmentul rezidenţial va continua să suscite interesul, programul Prima Casă a fost un motor al creşterii înregistrate, iar acest lucru face ca băncile să fie stimulate să creeze produse similare, a adăugat Eduard Ludvig, Senior Broker, departamentul Rezidenţial - Romtor Real Estate, care a menţionat: "Clienţii sunt tineri sub 40 de ani, în căutarea unei locuinţe de calitate, aflate în proximitatea locului de muncă. Estimez o creştere a preţurilor atât pentru construcţiile vechi, cât şi pentru cele noi, de 7-8%".

Şi Cezar Florea, Head of Project& Development Services Department JLL Romania, vede interes din partea dezvoltatorilor pentru realizarea de proiecte noi, mai ales de birouri şi industrial, pe fondul unei cereri sus­ţinute din ultimii ani.

Domnia sa ne-a precizat: "Pe piaţa de retail, sunt câteva proiecte noi care au prevăzută începerea construcţiei în acest an, însă având în vedere gradul ridicat de saturaţie a pieţei de retail din marea majoritate a principalelor oraşe din ţară, vedem, în ultima perioadă, un interes din partea dezvoltatorilor pentru proiecte de mici dimensiuni, în oraşe de sub 100.000 de locuitori şi în care nu există scheme de retail moderne.

Pe birouri este anunţată livrarea a peste 230.000 de metri pătraţi în 2018, pe retail dezvoltatorii au anunţat circa 150.000 metri pătraţi, iar pe industrial livrarile anunţate până acum sunt de aproximativ 350.000 mp". Preţul pe metru pătrat a crescut, în acest domeniu, tendinţa fiind de creştere în mod special din cauza lipsei de resurse umane, subliniază domnia sa.

La rândul său, Andrei Drosu, consultant Research Department JLL Romania, previzionează că anul acesta va aduce noi investitori în ţara noastră, "dacă nu vom avea turbulenţe politice majore, după ce, în 2016 şi 2017, nume precum Growthpoint şi Atterbury din Africa de Sud, PPF şi IPC din Republica Cehă, Hili Properties din Malta şi GIC, CIC şi U City Public din Asia au făcut achiziţii în România".

Valoarea medie a unei tranzactii imobiliare a fost, anul trecut, de aproximativ 28,5 milioane de euro, ne-a mai spus domnia sa.

Silviu Pop remarcă, de asemenea, o creştere a costurilor de construcţie, de la segment la segment, în condiţiile în care doar salariile din acest domeniu au urcat cu mai mult de 10%. În plus, mulţi constructori au deja lucrări contractate pentru o perioadă însemnată din 2018, iar preţurile materialelor au urcat şi ele.

Volumele pieţei au fost dominate de tranzacţiile cu proprietăţi de re­tail (43%), în timp ce segmentul industrial şi logistic a cumulat 22%, acesta fiind urmat de piaţa hotelieră cu 18%, şi de cea de birouri cu 17%. Andrei Drosu adaugă faptul că cererea a depăşit oferta nouă, atât pe segmentul industrial, cât şi pe cel de birouri. Astfel, gradul mediu de neocupare pe cele două segmente a atins niveluri minime record, în perioada de după criză, de circa 9% pe birouri şi de mai puţin de 5% pe industrial.

Anca Barbăroşie: "Dacă vor creşte preţurile speculativ, consider că va urma un colaps"

Specialiştii din piaţă estimează că vom fi loviţi de o altă criză imobiliară, chiar dacă nu atât de semnificativă ca cea din 2008. Ţara noastră riscă o nouă bulă imobiliară, însă băncile fac mai multe eforturi acum, decât în trecut, pentru informarea clienţilor cu privire la acest gen de riscuri, consideră Antoaneta Petre, Senior Broker departamentul Rezidenţial din cadrul Romtor Real Estate. De aceeaşi părere este şi Sorin Lăcustă, Senior Broker în acelaşi departament, care ne-a transmis: "O nouă bulă imobiliară este previzibilă, dar impactul va fi mai redus. Există o oarecare tendinţă atât în rândul consumatorilor de credite, cât şi al băncilor de a fi mai precauţi".

Totodată, Anca Mihaela Barbăroşie, Managing Partner Romtor Technics, ne-a declarat: "Cred că va urma o nouă bulă imobiliară, dar nu la nivelul celei anterioare. Piaţa imobiliară este interconectată cu celelalte pieţe - piaţa muncii, domeniul construcţiilor, cel bancar etc şi influenţată de acestea. Lipsa de predictibilitate economică se răsfrânge asupra predictibilităţii şi în domeniul imobiliar. Piaţa spaţiilor de birouri este strâns conectată de situaţia economică şi legislativă incertă. În cazul în care companiile multinaţionale decid să se extindă pe piaţa din România (ex. Amazon), atunci cererea va creşte, este posibil ca şi gradul de ocupare să aibă un trend pozitiv şi să se majoreze şi preţurile, ceea ce înseamnă o creştere organică, sănătoasă. Dacă vor creşte preţurile speculativ, fără o bază a cererii, a fondului economic susţinut, consider că va urma un colaps".

Doamna Barbăroşie spune că, probabil, se aşteaptă o predictibilitate mai mare a situaţiei economice din partea investitorilor pregătiţi să facă dezvoltări imobiliare.