Anumite activităţi transfrontaliere comune între furnizori de locuinţe sociale, alături de anumite schimbări, evoluţii referitoare la sistemele de locuinţe sociale din Europa, realizate şi prin presiuni ale Comisiei Europene au pus în discuţie posibilitatea de a dezvolta, în timp, un sistem transfrontalier de furnizare de locuinţe sociale, precum şi un sistem de garantare public la nivel european.
Experţii în sisteme de locuinţe sociale şi politica europeană cu privire la locuinţele sociale socotesc o asemenea eventualitate posibilă, cu specificarea că în prezent există o diversitate de sisteme de locuinţe sociale în Europa. Aceasta face ca totul să fie o provocare, la nivelul unor politici şi acţiuni comune, de uniformizare la nivel european, cu privire la locuinţele sociale.
Sistemele de locuinţe sociale funcţionează diferit în ţări diferite
Diferenţele dintre modul de funcţionare a locuinţelor sociale, în diferite ţări europene, vin din câteva componente necesare, care funcţionează în fiecare ţară ca piesele unui puzzle şi care se îmbină doar într-un anumit mod, pentru a forma o imagine coerentă.
Aceste componente includ: politicile cu privire la dezvoltarea terenurilor şi oportunităţi de piaţă, compoziţia şi sustenabilitatea aranjamentelor financiare, principiile utilizate pentru stabilirea chiriilor şi modelele de business ale furnizorilor, criteriile de eligibilitate, alocare şi asistenţă cu privire la familii, un model de management care include limitări referitoare la transferul de proprietate către chiriaş, domeniile de activitate, generarea de profituri şi răspunderea în faţa participanţilor.
Transferul unor componente ale sistemelor de locuinţe sociale la nivel transnaţional reprezintă o provocare majoră pentru creatorii de politici interesaţi în reforme transnaţionale. Aceasta întrucât nu există, practic, două sisteme care să fie la fel, şi fiecare sistem se sprijină pe principii diferite, care definesc:
regimul chiriei (chirie în funcţie de cost, chirie nominală, chirie la nivelul pieţei);
regimul de eligibilitate (universal, ţintit);
costul de operare şi regimul de profit (non-profit, profit limitat, în scopuri profitabile);
poziţionarea pe piaţă a diferiţilor furnizori (privaţi, sectorul terţiar, public).
Sistemele de locuinţe sociale utilizează, în mod normal, o strategie de subvenţionare tipică, în care guvernele pot:
subvenţiona aprovizionarea pentru a asigura nivelurile de producţie, stabili condiţiile, utiliza finanţarea privată şi reduce costurile per ansamblu;
subvenţiona cererea pentru a asigura accesibilitatea şi furnizarea de asistenţă ţintită către anumite grupuri;
utiliza ambele strategii, în diferite proporţii;
Diverse mecanisme de finanţare
Pentru a putea produce locuinţe sociale, organizaţiile pentru locuinţe sociale au nevoie de un flux de capital, care poate fi canalizat prin intermediul unor instrumente adesea combinate, care includ cheltuieli publice directe, sub formă de subvenţii sau împrumuturi, prin intermediul unor intermediari guvernamentali, sub forma de împrumuturi sau de instituţii financiare private. În mod normal, fiecare instrument vine împreună cu anumite condiţii, care contribuie la crearea unui pachet de investiţii, în tipuri specifice de proiecte.
Există o varietate largă de mecanisme de finanţare care influenţează modurile de reglementare şi regimurile de acumulare a capitalului în sectorul locuinţelor sociale.
Subvenţiile - capabile să influenţeze direct oferta de locuinţe, dar limitate la fondurile disponibile şi la angajamentul politic în vederea creării de locuinţe. Sunt utilizate adesea pentru a acţiona ca o pârghie şi a asigura alte surse de finanţare.
Reduceri la preţurile pentru terenuri - un instrument tradiţional pentru a gestiona rezultatele dezvoltării urbane, acolo unde guvernele sunt un deţinător major de terenuri. Poate fi utilizat în mod specific, în scopuri legate de furnizarea de locuinţe la preţuri accesibile. Acesta este un instrument care depinde de disponibilitate şi de condiţiile de pe piaţă.
Împrumuturi publice - reprezintă în mod tradiţional strategia primară de finanţare în programele pentru locuinţele sociale/accesibile. Lichidităţile reînnoibile (prin restituirea unor împrumuturi) pot oferi un potenţial de reinvestire pe termen mai lung. Recent, acest instrument a fost redus de limitele aplicate împrumuturilor acordate de sectorul public şi de atractivitatea ratelor ipotecare scăzute, din sectorul privat. Întrucât sunt numite împrumuturi "soft," s-ar putea să nu ceară aceeaşi garanţie ca şi cea cerută pentru finanţarea privată.
Circuite protejate de economii pentru investiţii specifice - acestea sunt utilizate pentru a realiza un flux dedicat de credite accesibile pentru programele pentru locuinţe la preţuri accesibile. Unele ţări le susţin, în timp ce altele au renunţat la acestea, în scopul de a îmbunătăţi competitivitatea băncilor locale, în contextul competiţiei străine.
Împrumuturi private - joacă un rol din ce în ce mai mare în finanţarea locuinţelor la preţ accesibil, fie parţial, fie total. Este socotit un instrument vulnerabil la condiţiile de finanţare schimbătoare şi la investiţii alternative. Exista diferenţe între diferite ţări, cu privire la eficienţa costurilor, şi oportunitatea procurării de fonduri şi a mecanismelor de distribuire care sunt folosite.
Subvenţii la ratele dobânzii - acestea sunt folositoare în primul stadiu al unei ipoteci, în vederea reducerii costurilor relativ înalte. Capacitatea de a limita costul către guvern, în timp, se bazează pe creşterea susţinută a salariilor şi a preţurilor la case şi rate ale dobânzii stabile.
Investiţii private privilegiate cu privire la taxe - acestea sunt utilizate pentru a canaliza investiţiile către locuinţele la preţuri accesibile şi pentru a compensa investitorii pentru ratele mai scăzute şi limitări ale profitului.
Investiţii private asigurate de către guvern - garanţiile guvernamentale în vederea reducerii riscurilor instituţiilor financiare care investesc în locuinţe la preţ accesibil, care este transferat într-un cost de finanţare mai redus.
Privilegii la taxe pentru furnizorii de locuinţe la preţuri accesibile - multe ţări oferă organizaţiilor înregistrate o varietate de privilegii cu taxele. Există, de exemplu, deduceri pentru venit şi investiţii, indemnizaţii pentru depreciere, taxe reduse la vânzare şi asupra proprietăţii, scutiri de la impozit pe plus-valoare. Aceste indemnizaţii compensează eforturile furnizorilor preferaţi, în direcţia realizării obiectivelor sociale ale guvernelor.
Utilizarea propriilor rezerve şi surplusuri - organizaţiile mature pentru locuinţe pot să-şi utilizeze bilanţurile, rezervele şi surplusurile pentru a investi în locuinţe suplimentare. Fondurile strânse pot fi puse în comun pentru a susţine organizaţiile mai slabe sau pentru a promova inovaţia şi competiţia.
Utilizarea capitalului chiriaşului - unele modele de finanţare încorporează o contribuţie mică din capitalul chiriaşului. Guvernele pot asista chiriaşii cu venituri reduse în realizarea acestei contribuţii. Contribuţii mai mari pot conduce în final la achiziţionarea de către chiriaşi a locuinţelor.
Aranjamente de finanţare, rolul social al furnizării de locuinţe sociale şi cerinţele conflictuale ale Uniunii Europene
Specialiştii au observat că ultimii 20 ani au însemnat reforme semnificative în domeniul aranjamentelor financiare pentru sistemele de locuinţe sociale de-a lungul Europei. Unul dintre agenţii cheie care au promovat schimbarea este Comisia Europeană. Deşi nu are un mandat efectiv pentru a determina politica naţională de locuinţe, Comisia a impus cerinţe influente şi uneori conflictuale, care au avut impact asupra capacităţii fiecărui stat membru de a-şi direcţiona rezultatele cu privire la locuinţe. Acestea includ cerinţe de reducere a deficitelor bugetare (Pactul de stabilitate şi creştere, Tratatul de la Maastricht), aplicarea de presiuni asupra subvenţiilor directe şi a împrumuturilor pentru crearea de locuinţe sociale, în ciuda eficienţei lor potenţiale şi a eficienţei costurilor, cerinţa de acordare competitivă a subvenţiilor pentru aprovizionare şi producerea de locuinţe după un model din ce în ce mai restrâns al categoriilor ţintite. Aceste presiuni, spun experţii, au redus susţinerea directă a guvernului şi, mai mult, au expus sectorul unor jucători mai comerciali şi au redus baza de locatari ai locuinţelor sociale în unele ţări. Aceste tendinţe au avut loc, în ciuda preocupărilor vis-a-vis de segregarea socială şi concentrarea spaţială a sărăciei în locaţiile închiriate, şi a cererilor UE pentru o mai mare incluziune socială şi stabilitate economică, formulate în Tratatul de la Lisabona.
Recent, legea competiţiei UE, referitoare la participarea sectorului privat pe pieţele privilegiate sau protejate, a declanşat sau chiar forţat anumite guverne să revină asupra deducerilor de taxe cu activităţile caritabile pentru furnizorii de locuinţe, ceea ce a dus la îndepărtarea sau reducerea scutirilor de taxe, a garanţiilor financiare şi a subvenţiilor, şi a ridicat întrebări fundamentale cu privire la sistemele de alocare a acestora.
În ciuda acestor presiuni puternice, există o gamă variată de strategii de finanţare care îşi au rădăcinile în instituţiile naţionale urbane cu privire la dezvoltarea terenului, investiţii canalizate prin forme specifice de posesiune şi culturi de consum.
O varietate de strategii de finanţare pe ţări
În Marea Britanie funcţionează strategia "debt equity"- finanţare prin împrumut raportată la subvenţie din fonduri proprii (50%), venit viitor din închiriere socială, asigurată prin creşterea chiriilor şi o indemnizaţie pentru locuinţe generoasă, precum şi decontarea contribuţiilor pentru teren şi dezvoltare.
În Franţa funcţionează modelul diagramei planului pentru economii - planul economiilor scutite de taxă, ale unei familii, finanţează împrumuturi în afara pieţei către furnizorii de HLM (locuinţe cu chirii moderate) alături de subvenţiile de la stat şi locale, stimulente cu taxele şi alte împrumuturi. Terenul este furnizat de către autorităţile locale şi în funcţie de contribuţiile la dezvoltare.
În Austria funcţionează modelul finanţării structurate -subvenţii şi împrumuturi publice pe termen lung, cu rate ale dobânzii scăzute, combinate cu împrumuturi comerciale via bonuri HCC (Housing Construction Convertible Bonds - Obligaţiuni convertibile pentru construcţia de locuinţe) şi fonduri proprii ale locatarului/dezvoltatorului, susţin o formă reglementată strict, de sistem de locuinţe cu profit limitat. Promovarea acestui model este susţinută de politica cu privire la terenurile municipale şi operaţiuni bancare cu terenuri.
În Olanda funcţionează modelul fondului de tip revolving (reînnoibil) - acesta a înlocuit împrumuturile si subvenţiile directe cu împrumuturi de pe piaţa de capital garantate şi asistenţă cu chiria. Fondul de garantare olandez (WSW) şi Fondul central (CFV) oferă siguranţă şi asistenţă în reducerea costurilor de finanţare. Asociaţiile sunt libere să decidă asupra propriilor strategii de investiţii, active şi surplusuri care urmează a fi utilizate ca un fond de tip revolving (reînnoibil), în vederea atingerii de scopuri sociale.
În Germania, modelul implementat este cel privilegiat de taxe - guvernul federal s-a retras din susţinerea directă a ofertei şi s-a îndreptat către subvenţii adiţionale la cerere. Municipalităţile îşi dezvoltă propriile programe, iar companiile pentru locuinţe sociale sunt entităţi private, cu o varietate de acţionari. Investiţiile private în locuinţe sociale sunt promovate prin intermediul reducerilor de taxe. Chiriile şi eligibilitatea depind de nivelul şi durata subvenţiilor publice. Nivelurile de producţie au scăzut, iar investitorii străini vând stocul locativ de o calitate mai bună.
Suedia utilizează modelul pieţei de capital, prin care companiile municipale pentru locuinţe sociale scutite de taxe corporative au fost întotdeauna finanţate prin împrumuturi de pe piaţa de capital, susţinute uneori de garanţii municipale, subvenţii, precum şi resursele proprii ale Ministerului Locuinţelor. În trecut, guvernul central furniza subvenţii pentru rata dobânzii, însă acestea au încetat.
